为切实解决农村部分群众住房困难问题，着力改善农村居住环境，扎实推进滨海新城农村新社区建设，根据《土地管理法》、《城乡规划法》、《浙江省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《浙江省城乡规划条例》等法律法规，以及省、市关于大力推进农村住房改造建设工作的有关文件精神，结合滨海新城实际，现就加强农村住房改造建设工作提出如下实施意见：
一、总体工作目标
以推进人口集聚为目标，以解决农村住房困难户、无房户为重点，以《绍兴滨海新城江滨区分区规划》、《沥海镇土地利用总体规划》和《沥海镇城乡新社区布局规划》为基本依据，坚持统一规划、集约节约、分步实施、分类指导，严格控制农村私人建房用地规模和建设标准，规范审批管理程序，积极探索农村宅基地置换改革，引导和推进农民向城区公寓化居住，着力提升新城建设形象。
二、实施范围、对象和要求
（一）实施范围：新城江滨区所有行政村根据城市规划分类指导实施，世纪大道以北、南滨路以南、嘉绍高速公路以西重点规划控制区内的行政村为A类村，其它行政村为B类村。
A类村：舜海村、城沿村、渔村村、联邵村、阮家村、南桥村、四联村、新昌移民安置点
B类村：东海村、沥东村、郭渎村、二渡村、谭许村、华东村、百沥村、城西村、民生村、光荣村、新联村、联谊村、伟明村、华平村、南汇村
（二）实施对象：现合法住宅人均占地面积不足15平方米或现合法住宅人均建筑面积A类不足25平方米、B类不足30平方米的村民（以下简称住房困难户）和无房户。在江滨区和上虞市其它区域有其它合法住房的合并计算，人口数量按实际在册常住户口计算。有下列情形之一的，不属于住房困难户或无房户：
1.虽达到分户条件，但分户前人均占地面积达到15平方米或人均建筑面积A类达到25平方米、B类达到30平方米的。
2.虽已离婚，但离婚前人均占地面积达到15平方米或人均建筑面积A类达到25平方米、B类达到30平方米的。
3.未经依法批准，擅自将农村住房转让、赠与他人的。
4.户口在出生地村，但已经在城镇购买商品房并居住，其在本村的合法空关房已被拆除且已得到经济补偿的。
5.曾被拆迁安置过的。
（三）实施要求：A类村住房困难户、无房户实施提前安置政策，到2012年12月31日为止，停止农房新建地块农转用审批和翻建审批，允许保留适度修缮政策；B类村住房困难户、无房户鼓励实施提前安置政策，同时允许保留适度新建政策。其中，A类村中的南桥村，世纪大道以南区域允许保留适度新建政策；B类村中的城西村，世纪大道以北区域的适度新建址点须安排在世纪大道以南本行政村区域范围内。
三、建房（安置）人口与分户界定
农村私人建房户（安置户）人口按户籍所在地在册农业人口计算。凡户籍关系不在申请建房户（安置户）所在行政村的，不得计入建房（安置）人口，不得单独申请建房（安置）。下列人员按如下规定确定：
（一）现役军人（不含干部）、在校学生和正在劳教、劳改人员（死缓、无期徒刑除外），可计入建房（安置）人口，不得单独申请建房（安置）。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房（安置）。
（二）购买蓝本户口人员、购买商品房农转非人员、小城镇户籍制度改革农转非人员，其户籍仍在江滨区域内且仍然居住在原出生地行政村的，可计入建房（安置）人口，不得单独申请建房（安置）。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房（安置）。
（三）回原籍落户的职工、军人及其他人员申请建房（安置）的，应当持原所在单位或者原户口所在地乡镇、街道出具的无住房证明材料，可计入建房（安置）人口，不得单独立户申请建房（安置）。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房（安置）。
（四）与本区域行政村人员结婚的区外人员，其户口尚未迁入的，凭结婚登记证书，可计入建房（安置）人口。区外人员户口为非农的，参照农业户口审批。区外人员为党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部的，参照本意见建房（安置）人口与分户界定第十三项规定。
（五）因本村集体土地征收农转非的，自办理失地、失海农民养老保险之日起十五年内按农村常住户口计算。超过十五年的，B类村原则上允许旧房原基翻建整修，但不再享受农村私人建房扩建和异地新建等政策。
（六）已回乡定居的华侨、港澳台同胞、外籍华人，凭定居的户口簿和身份证明可计入建房（安置）户口。确实无农村家人的，可按照小户限额标准单独申请建房（安置）。
（七）两个及以上儿子的家庭，且户口均在本村，如儿子达到法定结婚年龄的，可以分户申请建房（安置），但父母亲一方或双方必须随一个儿子居住，不得与儿子分户单独申请建房（安置）。未婚女儿必须与父母亲合户。子女中只有一个儿子的家庭不得分户申请建房（安置）。入赘女婿（以户口迁入为准）参照儿子标准。子女已经入赘或出嫁但户口尚未迁出的，可计入户口所在家庭建房（安置）人口，但不得在原家庭中单独分户申请建房（安置）。
（八）四代及以上同堂家庭现有居住面积小于本户最高限额标准的，可根据现有居住面积与户均最高限额标准之间的差额面积申请建房（安置）；差额面积不足一自然间的按照一自然间审批。
（九）在B类行政村内有旧房的下岗职工，凭下岗证明、原所在单位主管部门提供的无其他住房证明、房管部门提供的无房屋登记等证明材料，经旧房所在行政村村民委员会同意，允许翻建和扩建，不得异地新建。
（十）独生子女或独生子女已经组建家庭的均不得与父母亲分户单独申请建房（安置）。领有独生子女证的家庭，由沥海镇计生部门出具证明可增加一个建房（安置）人口；依法登记的初婚夫妇或再婚未生育子女的家庭持《一孩生殖健康服务证》和镇计生部门出具的已怀孕证明，可增加一个建房（安置）人口。独生子女已经结婚的，在申请建房（安置）时不再享受增加人口政策。
（十一）因离婚造成无房的，无房一方人员可以计入落户家庭建房（安置）人口。落户本行政村的，落户之日起5年内不得单独申请建房（安置）；落户至其他行政村的，落户之日起满2年的可在落户地行政村内单独申请建房（安置）。
（十二）房产继承人中户籍在本村的无房户、缺房户应优先继承，若放弃继承的，今后不得申请农村宅基地审批（或安置公寓房），并出具集体土地所有权人（集体经济组织）同意处置的意见。
（十三）党政机关、人民团体、事业单位中的党政干部已经享受过国家房改政策的，不得再以配偶名义在农村申请宅基地（或安置公寓房）。
四、A类提前安置政策
（一）安置区域：原则上实施就近安置，一般安排在拆迁安置房、限价房或保障性住房等。
（二）安置指标：按照总量控制、分期解决的原则，较大的村（人口3000及以上）每年解决8户以内；中等村（人口2000至2999）每年解决6户以内；较小的村（人口2000以下）每年解决4户以内。
（三）安置条件：自行拆除现有所有房屋（含地面所有附着物，特殊原因难以拆除的由村代管），退出现有宅基地并承诺永久放弃宅基地使用权的住房困难户；承诺永久放弃宅基地使用权的无房户。
（四）安置面积：人均安置建筑面积标准为35平方米，安置原则上以接近套型面积为准，允许一户多套，但最高不超过三套且必须控制在农户可享受的规定限额之内。
（五）安置价格：住房困难户、无房户购买的安置房面积，与原房屋同等面积部分按重置价供给，超过原房屋同等面积至安置标准面积105%以内（含105%）的部分按成本价购买，超过安置标准面积105%以上的部分按市场评估价购买。安置标准面积不足部分不作补偿。原合法住宅根据房地产评估机构按照上虞市当年房屋同面积重置价结合成新评估补偿，违法建（构）筑物不予补偿。
（六）安置时间：原则上每年一期。
（七）实施程序：由住房困难户、无房户提出申请→所在村根据指标及安置条件进行初审确定安置名单，经村民代表大会同意并公示无异议后，上报沥海镇→沥海镇审核同意后报新城建设局→新城建设局复核后召集委内各相关局办召开专题会议审定→新城建设局牵头实施，由安置单位进行结算交房。
五、B类适度新建政策
（一）审批原则
1.符合江滨区分区规划、沥海镇土地利用总体规划及沥海镇城乡新社区布局规划。
2.不影响城市规划实施。
3.不影响周边住户，严控独立式，规范联立式住宅。
4.不占耕地或少占耕地，优先安排利用村内存量建设用地、空闲闲置宅基地、旧房翻建等建房。
5.重点保障农村集中建房和住房困难户、无房户。
6.建新必须拆旧，申请建房的，必须拆除或依法处置旧房，坚持先拆后建、先处置旧房后审批新房原则。
（二）建房控制
1.总量控制：异地新建要控制总量，其新建户数每年不超过全村总户数的1%。属原宅基地翻建的不计入农村私人建房新增用地指标。
在每年管委会专题会议审议同意后一年内，因村民委员会、村民原因未申请报批的，该建房指标作废；因政府相关部门及用地指标等原因没有批准的，该建房指标相应顺延。
2.用地控制：使用耕地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过125平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过110平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过75平方米；使用其他土地建房的，大户（6人及以上）占地面积不得超过140平方米，中户（4-5人）占地面积不得超过125平方米，小户（3人及以下）占地面积不得超过90平方米。
3.在不影响周边的情况下，具有住宅使用功能的房屋实施翻建的，在用地控制标准的基础上，其翻建后房屋的占地面积不得大于原房屋占地面积的1.5倍，且不得超过用地控制标准的面积。
4.异地新建的私人住宅层次不得超过三层，建筑物后檐高度不得超过10米；原基翻、扩建的私人住宅，在满足间距、日照采光的前提下，层次不得超过三层，建筑物后檐高度不得超过10米。
5.对已有违章建筑且在审批前未自行拆除或未经违章处置的申请建房户，不予受理。
（三）管理程序
1.审定计划。根据村民建房申请，村委会在每年1—2月组织召开村民代表大会，对本村本年度符合政策条件的拟建房户进行讨论，根据轻重缓急排定本村本年度新建户对象。凡列入年度建房计划的建房户申请建房，不再另行单独召开村民代表会议。建房计划和村民代表签字存入建房户审批档案。
村民委员会在每年的3月底前，将村民代表大会讨论通过的年度私人建房对象上报沥海镇，由沥海镇会同国土分局审定村私人建房年度计划。
2.申请受理。沥海镇在接到辖区内行政村呈报的农户建房申请报告后，根据年度计划，在7个工作日内，组织规划、国土等部门人员赴有关村庄进行实地踏勘。对年度计划外使用新增用地的原则上不予受理。
3.联合踏勘。规划、国土、城管部门和沥海镇联合踏勘现场，审查申请家庭人口分户、旧房现状及处置方案、户均限额面积、用地规划类型等情况，审查填报相关资料。经现场审核符合建房条件的，规划部门工作人员确定私人建房址点，审核填写《乡村建设规划许可申请表》；国土部门工作人员填写《一到场记录卡》，对危房户申请新建住宅的，对原住房状况拍照并存入审批档案。
4.批前公示。规划、国土、镇工作人员在一到场后5个工作日内，由沥海镇将农村私人建房拟审批对象、规划选址红线、用地面积、旧房处理等情况在本村范围内进行公示，接受群众监督，公示期限5天。
5.旧房处置。公示期满无异议的，对应拆旧房，由国土部门与建房户签订《农村私人建房拆旧建新若干约定》，收回原宅基地《集体土地使用证》并予以注销；旧房因位置或结构无法拆除的，可由行政村集体折价回购并进行确权，再办理房产过户和宅基地使用权收回手续；涉及旧房转让调剂的，必须提供经依法批准的转让手续，不得以转让调剂协议等代替。房管部门根据国土部门出具的受房对象条件审核意见和房产确权手续，进行房产过户，再凭房产契税完税凭证办理土地使用权变更手续。国土部门应当严格按照农村私人建房户型限额标准办理土地使用权变更手续。在未办妥变更手续前，暂不予以批准用地。
6.联审联批。旧房处理措施到位后，规划部门在7个工作日内审批办理《乡村建设规划许可证》，并将审批结果及时抄送国土及城管部门。国土部门在收到规划批准手续后7个工作日内负责审批办理《私人建房呈报表》（以下简称《呈报表》）。
7.拆旧验收。对需要拆除的旧房，建房户在申请打桩放样前，按照签订的《农村私人建房拆旧建新若干约定》，自行拆除旧房，平整清理宅基地，向村委会提出旧房已拆除的验收申请。对调剂的旧房，由建房户与调剂对象及时向国土和房管部门办理土地使用权、房屋所有权变更手续。村委会对旧房处置初验合格后，上报沥海镇，由沥海镇会同国土、城管等部门赴实地验收，经验收合格的，由国土部门出具《旧房拆除验收意见书》，收回拆除旧房的《集体土地使用证》，并将原宅基地交还给村集体。
8.打桩放样。旧房拆除验收合格后，建房户应向村委会提出放样申请，村委会及时告知沥海镇。沥海镇接到申请后2个工作日内，会同规划、国土部门到现场给建房户颁发《呈报表》和《乡村建设规划许可证》，并予以打桩放样，国土部门工作人员填写《二到场记录卡》，《二到场记录卡》由建房户户主、镇和国土部门工作人员、村干部现场共同签字确认。
9.砌基复核。新房砌基后未浇地梁前，建房户应向村委会提出复核验收申请，村委会及时告知沥海镇。沥海镇及规划、国土部门工作人员在告知后2个工作日内进行到场复核，国土部门工作人员填写《三到场记录卡》，《三到场记录卡》由建房户户主、镇和国土部门工作人员、村干部现场共同签字确认。复核合格的，允许按照批准内容继续建房；经复核超面积、擅自移位的，由镇牵头督促建房户停工并限期整改，整改合格经再次复核后允许继续建造。
10.验收发证。新房建造竣工验收合格后30日内，建房户应向国土部门申请初始登记，确认土地使用权，核发土地使用证。房管部门根据建房规划、土地等审批手续，按规定进行房产登记发证。
11.责任追究。因工作人员违规审批、越权审批、帮助骗取批准或因监管制度执行不及时、不到位、责任不落实等造成违法占地或违法违章建房的，由新城纪检、监察部门对相关责任人进行查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任。国土、城管等部门根据各自职责履行日常管理、违法行为发现、制止和拆除。因监管措施不到位、日常巡查不落实、违法占地或违法违章建房行为发现制止和拆除不及时的，应追究相应责任人的责任。行政村干部要切实加强辖区内的私人建房管理，帮助村民依法审批建房，及时制止和报告违法违章行为。村三委会成员个人擅自表态同意村民建房或以伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料等帮助骗取批准的，承担建房损失赔偿责任，并追究相关责任。以村三委会、村民代表会议等集体研究名义，非法批准建房的，由表态同意的村三委会主要负责人依法承担建房损失赔偿责任，并追究相关责任。建房户应依法申请审批建房，依照规定要求提供真实详细资料，主动履行好建房各项程序。以假离婚、借户、瞒报旧房等欺骗手段骗取建房批准手续的，经查实后，注销批准文件，拆除新建房屋。未经审批机关打桩放样、擅自动工的，砌基后未申请复核验收且建房地块擅自移位、超面积的，按非法占用土地处理。宅基地经依法批准后，自批准之日起满二年未动工建造的，批准文件自动失效。
六、鼓励提前安置的奖励政策
为积极稳妥推进提前安置政策的实施，鼓励符合建房条件的农户选择提前安置政策，加快新城人口集中居住，对符合提前安置条件并进行集中安置的农户，按安置人口奖励0.7万元/人；对放弃宅基地安置选择提前安置政策的农户，按安置人口奖励1.0万元/人。
实施提前安置政策的公寓房，可以办理房产所有权证和国有土地使用权证，三年后可上市交易。
对弄虚作假、骗取置换的，限期依法收回所取得的住房、奖励补助资金等，并追究相应的法律责任。
七、职责分工
（一）规划局负责住房困难户和无房户新建、翻扩建的规划审批及批后管理，做好规划验收等工作。
（二）建设局做好住房困难户、无房户提前安置政策的牵头实施工作，并负责提前安置政策相关配套制度的研究制定、奖励资金的审核兑现等工作。
（三）国土分局负责农村适度新建政策相关配套制度的研究制定，统筹安排规划、报批建设用地，加强农民建房审批。
（四）沥海镇会同国土部门做好对建房户的分户、人口的核实、认定，会同房管、城管等部门对原房屋权属及是否有违章建筑等情况核实，对各村上报的提前安置对象和建房对象负责审核把关。
（五）城管执法分局负责农村违法违章建筑的情况核实及拆除工作。房管部门负责房屋权属确认等工作。
（六）财政局负责提前安置、自行安置政策实施的奖励资金的筹措落实，社会事业局、公安分局等根据各自职责负责做好对住房困难户、无房户安置用房的落实配合工作。
八、本《意见》自公布之日起试行，提前安置政策由建设局负责解释，适度新建政策由国土分局负责解释。
绍兴滨海新城管理委员会
2012年9月14日
