各市、县人民政府，省人民政府各委、办、厅、局：
《山西省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》已经省人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
山西省人民政府办公厅
2016年11月14日
《山西省农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》
为贯彻落实党中央、全国人大、国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权（以下统称“两权”）抵押贷款试点工作的各项政策和要求，稳妥有序推进山西省“两权”抵押贷款试点工作，现制定本方案。
一、总体要求
（一）指导思想。
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会和习近平总书记系列重要讲话精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入，为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式，促进农民增收致富和农业现代化发展。
（二）基本原则。
1.依法有序。“两权”抵押贷款试点工作要坚持于法有据，遵守现行法律法规和各项政策要求。对于现行《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》关于集体所有的耕地使用权、集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定，按照《全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，在试点范围内调整实施。
2.自主自愿。切实尊重农民意愿，“两权”抵押贷款由农户等农业经营主体自愿申请，确保农民群众成为真正的知情者、参与者和受益者。流转土地的经营权抵押需经承包方同意可用于抵押及合法再流转，抵押仅限于流转期内的收益。金融机构要在财务可持续基础上，按照有关规定自主开展“两权”抵押贷款业务。
3.稳妥推进。在维护农民合法权益前提下，妥善处理好农民、农村集体经济组织、金融机构、政府之间的关系，慎重稳妥推进农村承包土地的经营权抵押贷款试点和农民住房财产权抵押、担保、转让试点工作。
4.风险可控。坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的底线。完善试点地区确权登记颁证、流转平台搭建、风险补偿和抵押物处置机制等配套政策，防范、控制和化解风险，确保试点工作顺利平稳实施。
二、试点范围
（一）试点地区。根据全国人大常委会决定，我省开展农村承包土地的经营权抵押贷款试点为运城市盐湖区、新绛县、潞城市、太谷县、定襄县、曲沃县，开展农民住房财产权抵押贷款试点为晋中市榆次区。
（二）试点期限。根据全国人大常委会决定，试点期限为2015年12月28日至2017年12月31日。
（三）试点金融机构。省内各金融机构均可参与试点。推动形成以农村合作金融机构、农业银行、邮储银行、农业发展银行等涉农金融机构为主体，其他金融机构积极参与的“两权”抵押贷款金融服务体系。
三、试点任务
（一）落实“两权”抵押融资功能。在贷款对象上，重点支持专业大户、家庭农场、农民合作社、农业龙头企业等新型农业经营主体。在贷款产品上，鼓励开发以“两权”为单一抵押物或占主导作用的信贷产品。在贷款用途上，贷款人主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。在贷款抵押率及额度上，贷款人应统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、承包土地的经营权价值及流转方式、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权等因素，合理自主确定。鼓励对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段的借款人，适当提高抵押率。在贷款利率上，贷款人应参考人民银行同期同档次基准利率，结合借款人实际合理自主确定。在抵押合同约定的利率之外不得另外或变相增加其他费用。在贷款期限上，贷款人应综合考虑承包土地的经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款期限。鼓励贷款人在承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定农民住房财产权抵押贷款期限。
（二）建立健全抵押物处置机制。因借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形需要实现抵押权时，允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物。完善抵押物处置措施，确保当借款人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，承贷银行能顺利实现抵押权。农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款的抵押物处置应与商品住房制定差别化规定。探索农民住房财产权抵押担保中宅基地权益的实现方式和途径，保障抵押权人合法权益。对农民住房财产权抵押贷款的抵押物处置，受让人应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。
（三）加快推进确权登记颁证工作。对试点县（市、区）“两权”确权登记颁证工作实行优先办理、费用优惠等政策。加快推进试点县（市、区）农村承包土地的经营权、农民房屋所有权及宅基地使用权的确权登记颁证工作。农村承包土地的经营权确权登记颁证工作要于2016年12月底前基本完成。鼓励试点县（市、区）探索通过合同鉴证、登记颁证等方式，对采取转包、出租入股和其他合法方式取得的农村承包土地的经营权进行权属确认。农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）要加快推进不动产统一登记工作，在2016年底前具备颁发不动产权证书的条件。
（四）建立和完善“两权”价值评估体系。借贷双方可采取委托第三方评估机构、贷款人自行评估或者双方协商等方式对“两权”价值进行评估。试点县（市、区）要积极培育农村产权评估机构，探索制定“两权”价值评估标准和操作流程，编制和发布“两权”基准价格。对难以协商认定或授信额度较大的，原则上应由具备资质条件的评估机构进行评估。农村承包土地的经营权价值评估应综合考虑当地农用地分级估价成果、土地已付租金、平均预期收入、经营权剩余年限及地上附着物等因素。房屋所有权及宅基地使用权评估应综合考虑位置、建筑材料、建筑面积、使用年限等因素。
