《济宁市中心城区土地级别和基准地价的通知》近日出台，和2014年发布的基准地价表相比，市区基准地价不同程度上调，一级住宅用地楼面地价从2530元调整为2707元。此外，此次评价范围新增了济宁市经济开发区可开发区域，意味着城市的国有建设用地范围将再次扩容，市区面积也将达238.51平方公里。
政策全文
各县、市、区人民政府，济宁高新区、太白湖新区、济宁经济技术开发区、曲阜文化建设示范区管委会（推进办公室），市政府各部门，各大企业，各高等院校：
土地市场、城市规划和建设实际，对市中心城区土地级别和基准地价进行调整更新。现将有关事项通知如下：
一、本次中心城区土地级别和基准地价评价范围分为两个部分，其中主城区范围东至西浦路东1000米，南至太白湖北岸，西至西二环路，北至唐口煤矿铁路专用线，面积约226.54平方公里；济宁经济技术开发区评价区范围东至嘉新路，南至顺祥路，西至嘉兴路，北至338省道，面积约11.97平方公里。评价区总面积约238.51平方公里。
二、本次土地级别调整与基准地价更新工作，在2013年调整更新的土地级别与基准地价的基础上，采用分类定级的方法将商业、住宅、工业用地分为五个级别，同时，以近3年的市场资料为依据，确定各级别土地基准价格。
三、本通知自2017年1月1日起施行，市政府《关于公布实施济宁市中心城区土地级别和基准地价的通知》（济政发〔2014〕17号）同时废止。
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用地扩容：新增经开区11.97平方公里
本次土地级别调整与基准地价更新工作是在2013年调整更新的土地级别与基准地价的基础上，采用分类定级的方法将商业、住宅、工业用地分为五个级别，同时以近3年的市场资料为依据，确定各级别土地基准价格。
本次中心城区土地级别和基准地价评价范围分为两个部分，其中主城区范围东至西浦路东1000米，南至太白湖北岸，西至西二环路，北至唐口煤矿铁路专用线，面积约226.54平方公里；济宁经开区评价区范围东至嘉新路，南至顺祥路，西至嘉兴路，北至338省道，面积约11.97平方公里，评价区总面积约238.51平方公里。该《办法》自2017年1月1日起施行，市政府《关于公布实施济宁市中心城区土地级别和基准地价的通知》（济政发〔2014〕17号）同时废止。
价格上涨：基准住宅用地一级地段地价为2707元
从目前的基准地价更新成果来看，市民普遍关注的是中心城区住宅用地平均基准地价，记者对2013年版和2017年版中心城区用地基准地价更新成果进行对照发现，一级地段住宅用地的价格已从2013年的2530元/平方米，涨至现在的2707元/平方米，上涨了177元。今年二级地段的基准地价为2215元/平方米，比2013年的2070元/平方米上涨了145元。三级地段的基准地价由2013年的1606元/平方米上涨至现在的1642元/平方米；四级地段的基准地价由2013年的1037元/平方米上涨至现在的1060元/平方米。最低的五级地段基准地价也由2013年的616元/平方米上涨至现在的628元/平方米。
记者注意到，新公布的基准地价更新成果中，还专门列出了住宅用地平均楼面地价。据市国土资源局的工作人员介绍，平均楼面地价是指各土地级别内，完成通平的土地在设定容积率条件下，每平方米建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格，一级地段的平均楼面地价为1504元/平方米、二级地段的为1231元/平方米、三级地段的为912元/平方米、四级地段的为589元/平方米、五级地段为349元/平方米。
调整影响：基准地价不会直接影响土地最终成交价
“基准地价是由政府公布的国有土地使用权的区域平均价格，不是地产交易市场的成交地价，而是一个综合参考价格，往往起着调控市场交易地价的作用。”据业内人士分析，根据目前济宁的房价、地价关系可以看出，地价在房价中所占的比例仅为15%至30%，土地成交价格的涨跌主要与市场供求关系的变化有关，基准地价的调整并不会对土地市场产生实际影响，反而能够准确、快捷地反映城市土地市场的变化，也可以使原来不合理的城市用地结构得到改变。
土地的基准地价、评估价格、拍卖底价以及市场价格是四个不同的概念。基准地价反映土地的价值和地价总体水平与变化趋势，仅是土地价格的参考，是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据，具有稳定性，不会大起大落。土地最终的成交价，是由市场需求决定的，不会直接受到基准地价的影响。土地进入市场确定的底价，是根据土地评估价、土地开发成本等具体情况，综合评估确定的，与基准地价关系不大。
