新田县人民政府办公室 关于2016年-2017年农村土地流转指导基准价的通知
各乡镇人民政府，县直有关单位：
根据《中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见》（湘办发[2009]15号）文件精神，为指导土地流转双方合理确定流转价格，确保土地流转交易公开公平公正，现就湖南省永州市新田县2016年-2017年农村土地流转基准价，提出如下指导意见。
一、指导思想
认真贯彻落实党的十八届三中、四中、五中全会精神和中央、省、市工作部署，建立健全农村土地流转服务体系，按照“市场主导、政府引导、因地制宜、分类指导”的总体要求，加强农村土地流转管理和服务，提供土地流转价格指导，合理确定土地流转价格，促进土地在公开市场上规范、有序流转，优化农村土地资源配置，提升现代农业发展水平，确保农民持续稳定增收、农业持续健康发展。
二、基本原则
（一）公开公平公正的原则。土地流转价格事关农民的切身利益和受让方的经济利益，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，原则上应由承包农户自主确定。制定土地流转指导价格要坚持市场配置资源、体现农民主体地位，坚持在公开市场上阳光操作，确保公开、公平、公正，增加透明度。
（二）合作双赢的原则。坚持“依法、自愿、有偿”的原则，根据当地经济发展水平和区位、土地资源环境等因素，科学合理制定土地流转指导价格，不得违背承包农户意愿，不得损害农民权益，使农民能受益、受让方能盈利，实现双赢目标。
（三）规范有序的原则。充分利用县、乡镇、村三级土地流转服务平台，加强土地流转指导价格的信息服务；凡土地承包经营权流转期限在一年以上的，流转双方要按照省定的“合同文本”，签订规范性流转合同，并到乡镇流转服务中心办理合同鉴证手续。
三、确立指导价格的基本依据
农村土地流转指导价格采取分类指导的方法，按照科学测算、现实比较、幅度递增相结合、双方自愿的要求，参照以下方法进行测算：
（一）土地流转指导价（即基准价）：根据每亩土地农业生产常年农产品产量×农产品价格－生产成本（包括人工成本）=当年每亩土地流转收益底价。
（二）资源要素加权法：根据资源配置水平（地形特点、基础设施配套、区位优势等），确定相应的流转浮动收益。
（三）递增幅度测算法：租期在三年以上的，要根据物价浮动水平，确定土地流转收益递增幅度和租金逐年浮动比例。
（四）招投标确定法。由出让方通过招拍挂，利用产权交易平台，确定具体的土地流转价格。
（五）特定因素调整法：根据自然灾害、国家重大政策调整等特定因素，经双方协商可依法对土地流转价格作出相应的调整。特定因素包含的内容和土地流转调整价格由土地流转双方在合同中协商确定。
四、相关要求
（一）完善流转定价机制。县、乡镇、村农村土地流转服务机构要开展农村土地流转价格调查研究，加强对承包地流转价格的跟踪、监测和分析，了解掌握土地流转价格变化趋势，建立农村土地流转指导价格机制和正常增长机制，完善农村土地流转价格形成机制。
（二）定期调整发布。根据经济发展水平、农产品和农资价格变动情况等综合因素，由县级农村土地流转服务中心制定并经县级人民政府批准后发布本县土地流转指导价格。农村土地流转指导价格每2年发布一次。
（三）加强管理服务。一是充分利用确权登记颁证成果，流转耕地的四至面积、丘块信息要完整；二是建立土地收益和流转合同档案；三是成交价格要双方充分协商一致，原则上不得低于土地收益底价；四是及时调解土地流转纠纷，维护各方利益。同时，要加强农地保护，严格防治土壤污染，严禁破坏基本农田，严控非农建设。
新田县人民政府办公室
2016年3月30日
