随着近几年政府加大力度展开城市建设，在改善人居环境、市容市貌的同时，必然伴随着城市建设中的征收与拆迁问题。本文仅就太原市国有土地上房屋征收补偿中出现的两种特殊问题，谈谈我们的认识。
一、国有土地上房屋征收补偿中被征收人死亡的情形
“人有生老病死，物有成住坏空”，生老病死是自然规律。对于国有土地上房屋征收中被征收人死亡的，是在征收补偿中经常碰到的问题。在这里，我们先明确一下被征收人的概念。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”被征收房屋所有权人为被征收人。
被征收人死亡即被征收房屋所有权人死亡可以分为两种情形，一种情形是在签订征收补偿协议之前被征收人已死亡，一种情形是在签订征收补偿协议之后被征收人死亡。
对于第一种情形，在签订征收补偿协议前被征收人已死亡。经过笔者了解，我市对于此种情形没有具体的相关规定。扩大范围，寻找周边省市的规定。北京市《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号）“三、被征收人死亡的房屋征收补偿。被征收人死亡且新的权利人不明确的，在签约期限届满后，由区、县房屋征收部门报请区、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内及市住房城乡建设委网站进行公告。补偿决定规定的搬迁期限届满后当事人拒绝搬迁的，区、县人民政府应当催告当事人履行义务，催告期满当事人仍拒绝履行搬迁义务的，可以在法定复议或者诉讼期限届满后依法申请人民法院强制执行。”2014年3月31日上海市虹口区作出的一份房屋征收与补偿决定“(1)私有房屋由其产权人作为补偿协议签订主体，产权人死亡的，由该私有房屋的继承人作为补偿协议签订主体，继承人有多人的，可以协商委托确定签约代表。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报区人民政府。区人民政府依法按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”在这种情形中，因为被征收人（即房屋所有权人）死亡，导致现有房屋所有权人不明确。房屋所有权人死亡，应当按照《继承法》的规定，首先确定该房屋的继承人或权利人。在继承人完成该房屋的继承分割，并向征收人提供共同签署书面协议。该房屋的新的所有权人与征收人签订征收补偿协议。如继承人对该房屋的继承分割无法达成一致，可尽快通过诉讼程序解决。在签约期限届满，仍无法达成征收协议的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”如果征收补偿方案既可选择产权置换，又可选择货币安置的，笔者认为应选择产权置换的方式，因为这样可以更好的保护被征收人的利益，使得被征收人继续为享有房屋的状态。在征收人作出公告之后，征收人应按照公告的内容给被征收人留置被征收应享有的权益，待新的房屋权利人确定后，征收房屋的权利人可依据权利凭证向征收人主张权利。
对于第二种情形，在签订征收补偿协议之后被征收人死亡的，因为被征收人签订征收协议时是明确的，被征收人的死亡不影响已签订征收协议的效力。对于征收补偿协议履行过程中，如果出现被征收人死亡导致不能继续履行的，应暂停履行。被征收人的继承人可协商一致共同享有被征收人的权利，若无法达成一致，可向法院诉讼。待享有被征收人的权利的权利人明确后，再行履行。
二、国有土地上房屋征收补偿中的承租人
承租人通过承租房屋获得出租房屋一定期限内的使用权。在该房屋被征收时，承租人的权利如何保护是我们思考的一个问题。现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未规定承租人有获得补偿的权利。实践过程中，征收人只需与房屋所有权人签订征收补偿协议，承租人的损失由承租人与出租人自行处理。
在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施中，一些省市突破和变通的对承租人利益作出了特殊规定。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条“房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。”《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》第十三条“征收租赁房屋，被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收人实行产权调换，不作货币补偿。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被征收人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。符合直管住宅租赁条件的承租人同意解除租赁关系的，房屋征收部门应当按照被征收房屋价值的补偿金额加征收奖励、搬迁时限奖励之和的30%给予房屋承租人弃租补偿，不再提供直管住宅（含廉租房）进行安置。”第十八条“房屋征收部门与被征收人、承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本意见的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换。”《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十八条“征收公有房屋，被征收人与公有房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止。对住宅房屋，应当按照被征收房屋评估金额的20％补偿被征收人，其它相关补偿给付公有房屋承租人；对非住宅房屋，应当按照被征收房屋评估金额的40％补偿被征收人，其它相关补偿给付公有房屋承租人。被征收人与公有房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，市、区人民政府应当对被征收人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原公有房屋承租人承租，被征收人应当与原公有房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”《吉林市城市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第二十六条“被征收房屋在租赁期内的，应当对房屋所有权人或者承租人进行补偿。并遵守下列规定：（一）承租人搬迁时，按照实际发生费用给予承租人相应补助费；（二）租赁房屋为非住宅的，相关奖励、停产停业损失等按照本办法相关规定，给予承租人相应补偿；（三）房屋已经装修的，给予装修人相应补偿。房屋所有权人和承租人有合同约定的，从其约定。”
笔者认为，对于城市国有土地上房屋征收补偿中，应当给予承租人独立的法律地位。建议我市也能够在《国有土地上房屋征收与补偿条例》具体实施过程中直接明确承租人的地位以及补偿项目。不宜简单绕开承租人，直接与房屋所有权人签订征收补偿协议了事，这样不利于征收人、房屋所有权人、承租人之间的利益平衡，容易引发新的社会矛盾和社会不稳定因素。
