任何的政策其实都不是空穴来风，而且很多有先见之明之人也早就有预感，限制国外买房和房地产投资政策的出来一点都不意外，因为政策出来前实际上已经让大家有了心理准备。

近年来，我国企业境外投资步伐明显加快，规模和效益显著提升，推进“一带一路”建设和开展国际产能合作发挥了重要作用。当前国际国内环境正在发生深刻变化，我国企业开展境外投资既存在较好机遇，也面临诸多风险和挑战。

近日，国家联合多部门转发《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，部署加强对境外投资的宏观指导，引导和规范境外投资方向，推动境外投资持续合理有序健康发展。虽然该政策不仅仅是针对房地产投资，但是我们仅仅从房地产投资角度去分析此事对我国房地产市场的影响。

意见中明确规定，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资，重点推进有利于“ 一带一路”建设和周边基础设施互联互通的基础设施境外投资。

这个政策一点都没有突击，早就有预兆，而且是在国内无论是企业还是个人海外过热投资背景下出来的政策。在国家鼓励企业走出去的同时，却有一些企业走了偏路。发 改 委有关负责人表示，一些企业未能准确把握国家“走出去”战略导向，开展境外投资缺乏系统规划和科学论证，盲目决策，后续经营困难，造成较大损失；一些企业将境外投资重点放在房地产等非实体经济领域，不仅未能带动国内经济发展，反而导致资金跨境流出大幅增加，冲击我国金融安全。

这就是政策出来的背景，为的是防范盲目投资过热投资造成风 险的发生。

其实，我们能看出，这不仅是国内房地产宏观调 控的一部分，也是全球经济环境下的调 控政策，是一个 大大的组合拳。那么这一系列政策会给我们释放哪些信号呢？或者说会有哪些影响呢？

首先，海外盲目投资已经到了不能容忍的地步。近年来房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域境外投资出现了非理性倾向，部分企业频频出手、大额收购，引起了市场和舆论的广泛 关注。国家信 息中 心经济 预测 部宏观经济研究 室主 任牛犁表示，实际上今年以来就已对这些行业境外投资有所控制。“去年境外投资急剧飙涨，我国企业去很多国家炒房、购买影剧院、俱乐部等等一些不太合理不太理性的投资，借机转移资本。”如果说我们进行一些国际高端装备制造、产能合作、技术这些方面的投资，还是支持的。但是像房地产、影剧院、俱乐部这种一哄而上，集中投资的，其实已经在采取一些措施逐步规范。其实对外投资大的方向没有变，我们只是对于房地产、影视剧院、俱乐部等进行规范，也并不是说完全不让投资。

王健林、郭广昌此前的举动我们也就不难理解了。由此可见，海外投资并不是不允许，而是要合理配置。就跟国内一样，并非不让投资买房，而是应该有度，更要合理规范。

其次，知道炒房为什么这么疯狂吗？还有看看炒房的都是什么人？大批都是不想在国内待的人，如果还想待，谁会缺德到干这种杀鸡取卵断子绝孙的事儿？就是想快速捞钱，以后反正也不在这里，如果还想待在这里，这么拼了命的掏空和透支未来那不是不考虑子孙后代的事吗？无论是企业还是个人，其实都一样，绝不考虑未来可持续发展的问题，只想今朝有酒今朝醉，因为他们不用为我们的将来负责。但国家必须负责，所以不允许这种情况继续发生，不能挣着我们的钱跑国外去投资，或者把钱转出去。

再次，一些从事海外投资的中介机构也会大受影响。近年来，国外投资成风，甚至到泛滥的程度。这个就不多展开，所以做好常规服务，照样能出彩，只是粗放式发展已经不可能。

然后，要防止企业和个人投资回国后继续盲目炒房，特别是不能损害一二线城市的调 控效果，更不能为三四线城市的火爆火上浇油。而应当看出国家的目的，出台限制海外投资的政策目的是什么？绝对不是让你回国炒房。而是应该引导资金到实体经济中去。政策中也提到了，是要支持国内实体经济。

最后，我们也能看出国家的良苦用心和释放的信号，国家对房地产的宏观调 控和对经济的全局部署是一项攻坚战，还远未结束，此轮政策调整也会陆陆续续出来，一定是一系列组合拳，绝非单一孤立，而且未来长效机制也在酝酿中。那么，无论是企业还是个人，今后再想在经济发展和房地产粗放发展阶段投机是不可能的了。

 《意见》全文如下：

关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见

近年来，我国企业境外投资步伐明显加快，规模和效益显著提升，为带动相关产品、技术、服务“走出去”，促进国内经济转型升级，深化与相关国家互利合作，推进“一带一路”建设和开展国际产能合作发挥了重要作用。当前国际国内环境正在发生深刻变化，我国企业开展境外投资既存在较好机遇，也面临诸多风险和挑战。为加强对境外投资的宏观指导，进一步引导和规范境外投资方向，推动境外投资持续合理有序健康发展，有效防范各类风险，更好地适应国民经济与社会发展需要，现提出以下意见：

一、指导思想

全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入贯彻习近平总书记系列重要讲话精神和治国理政新理念新思想新战略，认真落实党中央、国务院决策部署，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持以人民为中心的发展思想，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚定奉行互利共赢的开放战略，不断创造更全面、更深入、更多元的对外开放格局，以供给侧结构性改革为主线，以“一带一路”建设为统领，深化境外投资体制机制改革，进一步引导和规范企业境外投资方向，促进企业合理有序开展境外投资活动，防范和应对境外投资风险，推动境外投资持续健康发展，实现与投资目的国互利共赢、共同发展。

二、基本原则

——坚持企业主体。在境外投资领域充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府作用，以企业为主体、市场为导向，按照商业原则和国际惯例开展境外投资，企业在政府引导下自主决策、自负盈亏、自担风险。

——坚持深化改革。创新体制机制，提高境外投资便利化水平，深入推进简政放权、放管结合、优化服务改革，坚持以备案制为主的境外投资管理方式，在资本项下实行有管理的市场化运行机制，按“鼓励发展+负面清单”模式引导和规范企业境外投资方向。

——坚持互利共赢。引导企业充分考虑投资目的国国情和实际需求，注重与当地政府和企业开展互利合作，创造良好的经济社会效益，促进互惠互利、合作共赢。

——坚持防范风险。坚持稳中求进工作总基调，统筹国家经济外交整体战略，坚持依法合规，合理把握境外投资重点和节奏，积极做好境外投资事前、事中、事后监管，切实防范各类风险。

三、鼓励开展的境外投资

支持境内有能力、有条件的企业积极稳妥开展境外投资活动，推进“一带一路”建设，深化国际产能合作，带动国内优势产能、优质装备、适用技术输出，提升我国技术研发和生产制造能力，弥补我国能源资源短缺，推动我国相关产业提质升级。

（一）重点推进有利于“一带一路”建设和周边基础设施互联互通的基础设施境外投资。

（二）稳步开展带动优势产能、优质装备和技术标准输出的境外投资。

（三）加强与境外高新技术和先进制造业企业的投资合作，鼓励在境外设立研发中心。

（四）在审慎评估经济效益的基础上稳妥参与境外油气、矿产等能源资源勘探和开发。

（五）着力扩大农业对外合作，开展农林牧副渔等领域互利共赢的投资合作。

（六）有序推进商贸、文化、物流等服务领域境外投资，支持符合条件的金融机构在境外建立分支机构和服务网络，依法合规开展业务。
四、限制开展的境外投资

限制境内企业开展与国家和平发展外交方针、互利共赢开放战略以及宏观调控政策不符的境外投资，包括：

（一）赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双多边条约或协议规定需要限制的敏感国家和地区开展境外投资。

（二）房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

（三）在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。

（四）使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资。

（五）不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资。

其中，前三类须经境外投资主管部门核准。

五、禁止开展的境外投资

禁止境内企业参与危害或可能危害国家利益和国家安全等的境外投资，包括：

（一）涉及未经国家批准的军事工业核心技术和产品输出的境外投资。

（二）运用我国禁止出口的技术、工艺、产品的境外投资。

（三）赌博业、色情业等境外投资。

（四）我国缔结或参加的国际条约规定禁止的境外投资。

（五）其他危害或可能危害国家利益和国家安全的境外投资。

六、保障措施

（一）实施分类指导。对鼓励开展的境外投资，要在税收、外汇、保险、海关、信息等方面进一步提高服务水平，为企业创造更加良好的便利化条件。对限制开展的境外投资，要引导企业审慎参与，并结合实际情况给予必要的指导和提示。对禁止开展的境外投资，要采取切实有效的措施予以严格管控。

（二）完善管理机制。加强境外投资真实性、合规性审查，防范虚假投资行为。建立境外投资黑名单制度，对违规投资行为实施联合惩戒。建立部门间信息共享机制。指导境内企业加强对其控制的境外企业的监督和管理，建立健全境外投资决策、财务管理和违规责任追究制度。建立国有企业境外投资资本金制度。完善国有企业境外投资审计制度，维护境外国有资产安全。

（三）提高服务水平。制定境外投资经营行为规范，引导企业建立健全境外合规经营风险审查、管控和决策体系，深入了解境外投资合作政策法规和国际惯例，遵守当地法律法规，合法经营。加强与有关国家在投资保护、金融、人员往来等方面机制化合作，为企业开展境外投资创造良好外部环境。支持境内资产评估、法律服务、会计服务、税务服务、投资顾问、设计咨询、风险评估、认证、仲裁等相关中介机构发展，为企业境外投资提供市场化、社会化、国际化的商业咨询服务，降低企业境外投资经营风险。

（四）强化安全保障。定期发布《国别投资经营便利化状况报告》，加强对企业赴高风险国家和地区投资的指导和监督，及时警示和通报有关国家政治、经济和社会重大风险，提出应对预案和防范措施，切实维护我国企业境外合法权益。督促企业开展境外项目安全风险评估，做好项目安全风险预测应对，建立完善安保制度，加强安保培训，提升企业境外投资安全风险防范能力。

各地区、各部门要按照本意见要求，合理把握境外投资的方向和重点，切实加强组织领导和统筹协调，落实工作责任，抓紧制定出台配套政策措施，扎实推进相关工作，确保取得实效。