余杭街道旧城改造余昌路区块项目
房屋征收补偿安置实施方案
因余杭街道市政配套项目建设的需要，余杭区人民政府拟征收“余杭街道旧城改造余昌路区块”项目规划用地范围内的房屋及附属物。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《杭州市人民政府关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》的相关规定，结合本项目的实际情况，制定如下房屋征收补偿方案。
一、征收目的
根据区政府提出的城市有机更新的要求，实施“余杭街道旧城改造余昌路区块”项目，有利于提升余杭街道城区城市面貌，改善居民的生活品质，提高城市配套功能，该项目为我区重点的民生工程、实事工程。
二、征收范围
项目东至农资公司，南至安乐路一带，西至余昌路8号，北至余杭塘河(具体以本项目规划用地红线范围为准，集体土地除外)。
三、房屋征收补偿依据
1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》;
2.《国有土地上房屋征收评估办法》;
3.《浙江省国有土地房屋征收与补偿条例》;
4.《余杭区国有土地上房屋征收与补偿实施细则》;
5.《余杭区国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定实施意见的通知》;
6.其他相关政策法规。
四、房屋征收补偿原则
1.依法征收原则。依法征收，严格依照房屋征收程序实施征收，切实维护被征收人的合法权益。
2.依法补偿原则。依法公平补偿，严格按照规定的标准和方法实施补偿，确保做到公正、公平。
3.公开透明原则。公开房屋征收的具体政策法规、补偿标准、操作程序及安置房源。
五、房屋征收补偿
(一)补偿对象
旧城改造余昌路区块项目征收范围内国有土地上被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)。
(二)评估机构确定
1.评估机构由征收双方协商确定，如协商不成的，通过投票选举确定。
2.投票方式仍无法确定的，由房屋征收部门采取公开摇号确定，同时委托公证机构监督公证。
(三)补偿价值
1.被征收房屋和用于产权调换的房屋(以下简称安置房屋)的价值，以房屋征收决定公告之日为评估时点，由房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收与评估办法》评估确定。
2.被征收房屋的性质、建筑面积和用途一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准;经余杭街道办事处依法认定的建筑面积按照认定性质为准。
3.被征收房屋装饰装修价值，由评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。
六、住宅房屋征收补偿方式
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
(一)货币补偿
1.被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
2.在签订货币补偿协议后，15个工作日内将货币补偿款50%支付给被征收人，余下的货币补偿款，凭被征收人取得街道核发的《房屋腾空验收合格单》之日起15个工作日内支付完毕。
3.被征收人选择货币补偿的，应书面承诺自行解决居住问题。
(二)房屋产权调换
1.安置房源：
(1)现房安置，安置地点：紫辰花园，安置户型面积有：50㎡、55㎡、60㎡、70㎡、85㎡、90㎡、125㎡、140㎡等，具体安置房建筑面积以房管部门测绘为准。
(2)现房安置，安置地点：南湖景秀湾，安置户型面积有：85㎡、95㎡、105㎡、115㎡、135㎡、145㎡等，具体安置房建筑面积以房管部门测绘为准。
(3)现房安置，安置地点：江南雅居，安置户型面积有：55㎡、75㎡、80㎡、85㎡、90㎡、110㎡等，具体安置房建筑面积以房管部门测绘为准。
2.被征收人选择产权调换的，原则上实行自行过渡，由被征收人自行解决过渡周转用房。过渡期限自被征收人搬迁之月起至用于产权调换房屋交付后六个月止。搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月。
3.安置用房的选房应在规定安置房源内按房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积就近靠原则选定。
(三)临时安置费、搬家费
1.选择货币补偿：本区块的临时安置费为15元/㎡·月，搬家费为1500元/户，临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月，搬家补助费按一次计发。
2.选择房屋产权调换：本区块的临时安置费为15元/㎡·月，搬家费为1500元/户，临时安置补助费时间计算为被征收人将被征收房屋腾空交钥匙之日起至通知拿安置房钥匙当月后6个月止。因征收人的因素造成过渡期限延期的，超过时间部分(不含通知拿安置房钥匙当月后6个月)的临时安置补助费按区政府最新公布的政策标准二倍支付。安置房符合交付条件，但被征收人以其他理由拒绝安置的，不再发放临时安置费。搬家费按二次计发。
(四)征收补助及奖励标准
1.选择货币补偿的
(1)被征收房屋为住宅用房的，根据产权登记面积补助2000元/㎡。
(2)被征收房屋为住宅用房选择货币补偿的，再给予被征收房屋评估价格20%的货币补贴，被征收房屋评估价格的20%不足10万元的，货币补贴按照10万元计算。
(3)被征收房屋的产权面积或经依法认定后的面积不足48㎡(不含48㎡，在余杭区另有住房的，包括农村自建房，一并计算入建筑面积)的按48㎡保底给予货币补偿。给予保底安置的，被征收人需提交夫妻双方无房查档证明原件、无农村自建房证明原件及未享受保障类住房政策证明原件。
(4)配合征收签协且按时腾空的，在临时安置补助费的基础上每户每月奖励500元，时间计算为12个月。
(5)被征收人按规定时间进行评估的，奖励1万元;被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户(共3天，第1天奖7万元，第2天奖5万元，第3天奖3万元),按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户(每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕)。被征收人未按相应的时间进行评估、签订征收补偿安置协议、腾空被征收房屋交出钥匙的取消奖励。
2.选择产权调换安置的
(1)可安置面积=被征收房屋原有建筑面积+安置房为高层的可以增加被征收房屋建筑面积的10%(低于5㎡的按5㎡计算)+优惠扩面部分;
(2)被征收房屋建筑面积不足48㎡(不含48㎡，余杭区内另有住房的，包括农村自建房，一并计算建筑面积)的对被征收人按48㎡进行保底安置。给予保底安置的，被征收人需提交夫妻双方无房查档证明原件、无农村自建房证明原件及未享受保障类住房政策证明原件。
(3)安置房为高层可增加10%的面积部分及按48㎡保底安置后增加面积部分按照征收决定公布时安置房的重置价1200元/㎡结算。保底安置的被征收人属于困难家庭的(持有有效期内《杭州市余杭区城乡居民最低生活保障救助证》)，无需结算。被征收房屋建筑面积不足48㎡按48㎡保底安置后，增加面积不足5㎡的补足5㎡，增加面积超过5㎡的，不再增加被征收房屋建筑面积的10%。
(4)安置房限优惠扩面20㎡(含20㎡)，优惠扩面价格1—10㎡(含10㎡)的中间价为安置房第九层市场评估价的40%，按九层为基点，每加一层增加50元/㎡，每减少一层扣除50元/㎡,优惠扩面价格11—20㎡(含20㎡)的中间价为安置房第九层市场评估价的60%，按九层为基点，每加一层增加50元/㎡，每减少一层扣除50元/㎡。因房屋不可分割因素，安置房面积超出部分，按安置房市场评估价购买;安置房面积扩面不足部分，按安置房市场评估价扣除优惠扩面价格后进行补差。
(5)因被征收房屋建筑面积大于安置房源最大面积，不能满足安置的：
A、被征收人在杭州市住房保障和房产管理局2017年3月2日《关于进一步调整住房限购措施的通知》及2017年3月28日《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》确定的住房限购政策内，具有购房资格的可以选择两套安置房，安置总面积按被征收房屋原有建筑面积+可以增加被征收房屋建筑面积的10%+可以优惠扩面20㎡就近靠原则配比，因房屋不可分割因素，安置房面积超出部分，按房屋征收决定公告之日的安置房市场评估价结算。
B、被征收人在杭州市住房保障和房产管理局2017年3月2日《关于进一步调整住房限购措施的通知》及2017年3月28日《关于进一步完善住房限购及销售监管措施的通知》确定的住房限购政策内，不具有购房资格的，仅可选择一套安置房，被征收房屋原有面积和安置房扩面不足部分，按房屋征收决定公告之日的安置房市场评估价扣除优惠扩面价格后进行回购。
属于上述A类型的被征收人也可以选择B类型方案进行安置。
(6)如被征收房屋价值低于安置房价值(产权调换部分)，新旧房屋差价的75%作为奖励，即被征收人需结算新旧房屋差价的25%;如被征收房屋价值高于安置房价值(产权调换部分)，按实结算新旧房屋差价。
(7)被征收人选择房屋产权调换的，安置房屋的物业管理费一次性补助8000元。被征收人入住后应向安置房所在物业管理单位缴纳物业管理费。
(8)配合征收签协且按时腾空的，在临时安置补助费的基础上每户每月奖励500元，时间计算为12个月。
(9)被征收人按规定时间进行评估的，奖励1万元;被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户(共3天，第1天奖7万元，第2天奖5万元，第3天奖3万元),按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户(每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕)。被征收人未按相应的时间进行评估、签订征收补偿安置协议、腾空被征收房屋交出钥匙的取消奖励。
3.其它
(1)对被征收房屋原有的(含净高度在1.8米以上的)自行车库、储物间、下架空层等，按房屋按重置价的3倍给予货币补偿，最低不低于2000元/㎡。
(2)对于未登记建筑按照余杭街道认定结果公示无异议后，给予适当货币补助。
(3)对房屋原有结构中有阁楼和架空层的，并有永久性上人楼梯且无产权的，净高度在2.1米(含2.1米)以上部分按重置价进行货币补偿;净高度在2.1米以下但在1.2米(含1.2米)以上部分按重置价的50%进行货币补偿;净高度在1.2米以下部分按重置价的25%进行货币补偿。
(4)被征收的房屋经有关部门批准用于商业经营的，按以下细则实施：
A.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已改变房屋用途并由房屋产权人本人以改变后的用途延续使用的(产权人需提供连续缴税证明)，按照改变后的用途确定。
B.如无法达到上述第A条中规定的要求，除按照住宅房屋实施补偿安置外，需被征收人提供的合法有效的工商营业执照等凭据，征收人补助被征收人的实际经营面积部分住宅评估价值的20%。
C.因征收造成停产停业损失的给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房屋实际经营面积部分住宅评估价值的一定比例计算，为被征收房屋评估价值的6%;也可按照被征收房屋一定时期的临时安置补助费计算，补偿标准商业为20个月(40元/㎡·月)的临时安置费，两者就高执行。
(5)被征收人本人或连续居住在被征收房屋内满1年及以上被征收人的直系亲属(居住时间需经所在社区证明并由余杭街道办事处公示)，属于《杭州市城镇基本医疗保险办法》第22条“规定病种”的重大疾病患者补助一次性3万元/人;属于70周岁以上(含)的高龄老人补助一次性1万元/人;持有《城乡居民残疾人基本生活保障证》的残疾人补助一次性1万元/人;被补助人如同时符合以上三个条件中二个及以上的，按就高原则执行其一。
(6)直管公房、行政事业单位和国有控股企业、集体所有单位的住宅不享受本方案所述的补助、奖励政策。直管公房按余杭区有关政策执行。
(7)单独征收自行车库、储物间、下架空层的不享受本方案所述的补助、奖励政策。
七、非住宅征收补偿
非住宅房屋的性质以权属登记为准，主要有综合、商业等性质的非住宅。
(一)补偿方式
非住宅房屋征收补偿安置方式原则上为货币补偿方式，不提供迁建安置用地，不提供临时过渡周转用房。
1.被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
2.在签订货币补偿协议后，15个工作日内将货币补偿款50%支付给被征收人，余下的货币补偿款，凭被征收人取得街道核发的《房屋腾空验收合格单》之日起15个工作日内支付完毕。
(二)临时安置费
临时安置费，搬家费按照余政发[2013]49号文件执行。过渡期限内遇政策调整的，按新标准执行。本区块的临时安置费为商业40元/㎡·月，综合为20元/㎡·月，临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月，搬家补助费按一次计发。
(三)补助、奖励标准
被征收人能积极配合做好征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁，对项目推进无实质影响的，给予适当的补助和奖励，具体内容如下：
1.被征收人按规定时间进行评估的，奖励1万元;被征收人在规定期限内签订征收补偿安置协议的最高奖励7万元/户(共3天，第1天奖7万元，第2天奖5万元，第3天奖3万元),按时腾空被征收房屋交出钥匙的奖励2万元/户(每延迟一天腾空，按5000元/天进行扣除，直至扣除完毕)。以上奖励在超出规定时间后，取消奖励。
2.一次性搬迁补贴。一次性搬迁费计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。房屋建筑面积内的堆积物(机器设备除外)不再另行补偿。
营业用房按被征收的建筑面积补助一次性搬迁费：被征收的建筑面积为50平方米(含)以下的，一次性补助5000元;被征收的建筑面积为50平方米至100平方米(含)，一次性补助10000元;被征收的建筑面积为100平方米至300平方米(含)的，一次性补助15000元。商业超过300㎡的、综合超过500㎡的，可按余杭区相关补助标准执行(按每平方米建筑面积，分别为商业用房50元，综合用房30元)
3.货币补偿的非住宅，给予被征收人房地产评估值上浮不超过20%的奖励;
4.行政事业单位、国有控股企业、集体所有非住宅不执行上述补助、奖励政策。
(四)其他
1.停产停业损失费按下述两种方式就高选择一种进行货币补偿。
(1)因征收造成停产停业损失的，按照非住宅房屋的用途给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房地产评估价格的一定比例计算，为被征收房屋评估价格的6%(商业用房)和5%(综合用房)。
以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。
(2)按照被征收房屋征收时点的临时安置补助费标准计算，补偿标准为20个月(商业用房)和15个月(综合用房)。
以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。
2.违法建筑的处置。商业、综合用地上的房屋认定为违法建筑的，一律不予补偿。被征收人应配合做好违章建筑的拆除工作。
八、企业的征迁补偿
(一)补偿方式
原则上以货币补偿为主。
(1)被征收房屋的货币补偿价值不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格，由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
(2)在签订货币补偿协议后，15个工作日内将货币补偿款50%支付给被征收人，余下的货币补偿款，凭被征收人取得街道核发的《房屋腾空验收合格单》之日起15个工作日内支付完毕。
(二)临时安置费
临时安置费、搬家费按照余政发〔2013〕49号文件执行。过渡期限内遇政策调整的，按新标准执行。
本区块的临时安置费为商业40元/㎡·月，综合为20元/㎡·月，工业为12元/㎡·月,临时安置补助费时间计算为自搬迁之月起12个月，搬迁之月即为被征收人将被征收房屋腾空交给征收实施单位之月，搬家补助费按一次计发。
(三)补助、奖励标准
被征收人能积极配合做好征收工作，在规定期限内完成签约、搬迁，对项目推进无实质影响的，给予适当的补助和奖励，具体内容如下：
1.一次性搬迁补贴。一次性搬迁费计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。补助标准为工业用房80元/平方米，商业用房50元/平方米，综合用房30元/平方米。房屋建筑面积内的堆积物(机器设备除外)不再另行补偿。
2.货币补偿的企业，给予房地产评估值上浮不超过25%的奖励。
3.行政事业单位、国有控股企业、集体所有非住宅不执行上述补助、奖励政策。
(四)其他
1.停产停业损失费按下述三种方式就高选择一种进行货币补偿。
(1)因征收造成停产停业损失的，按照非住宅房屋的用途给予一次性补偿，补偿金额按照被征收房地产评估价格的一定比例计算，为被征收房屋评估价格的10%(工业用房),6%(商业用房)和5%(综合用房)。
以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。
(2)按照被征收房屋征收时点的临时安置补助费标准计算，补偿标准为26个月(工业用房)20个月(商业用房)和15个月(综合用房)。
以上计算的建筑面积基数为取得房屋权证的房产和经街道认定的未登记建筑面积之和。
(3)按照税务部门提供的纳税报表，原则上根据生产经营者前三年连续月份的平均利润额作为计算依据。停产停业损失补偿期限为一年。
2.设备搬迁费。不可移动的重型、大型设备，因搬迁造成无法恢复使用或者报废的，按设备固定资产折旧以后的净值收购;搬迁后可以恢复使用的，按设备固定资产折旧后的净值适当补贴迁移费。
3.职工生活补助费。因征收停产停业造成用人单位与建立合法劳动关系的劳动者终止劳动合同的，对解聘人员按工作满一年，给予一个月工资的一次性补助，上述补助最低不低于3个月，最高不超过12个月。劳动者是指与被征收人订立劳动合同、缴纳社保金、领取劳动报酬的职工;终止劳动合同是指用人单位与职工解除劳动关系并到人社局办理相关手续;月工资是指该职工在房屋征收时前12个月(包括当月)的平均月社保缴费基数;工作年限计算需提供劳动合同、缴纳社保证明、工资支付凭据等证明其连续在被征收单位工作的依据。工作年限计算终止日期为办理终止劳动合同日期，但不得超过房屋征收时规定的签约期。
4.违法建筑的处置。工业、商业、综合用地上的房屋认定为违法建筑的，一律不予补偿。被征收人应配合做好违法建筑的拆除工作。
九、征收实施单位
余杭街道办事处
十、签约期限和搬迁期限
签约期限为自房屋征收决定公告之日起60天。
搬迁期限为签约之日起15天。
十一、超过签约期限的处理方法
(一)被征收人超过签约期限签约的，不享受本方案中的奖励政策。
(二)征收人与被征收人应在规定的签约期限内达成补偿协议，在签约期限内达不成补偿协议的，报请作出房屋征收决定的人民政府按相关规定作出补偿决定。在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，由作出补偿决定的人民政府依法向法院申请强制执行。
十二、告知事项
(一)房屋征收决定公告后，房地产价格评估机构对房屋进行实施踏勘，调查征收房屋状况，被征收人应提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
(二)被征收人在腾空房屋前应向水电等相关部门交清费用，不得私自拆除、更换相关设施设备。
(三)被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，办理房屋腾空移交手续，并将被征收房屋交给征收实施单位验收接管。不得损坏房屋结构、装修，如有损坏，应照价赔偿。
(四)被征收人的房屋和土地如有抵押等情况，应在签订房屋征收补偿协议前注销抵押等相关事宜。
(五)被征收人在签订协议时，应提交所涉房屋所有权证、共有权证、土地使用证及有关水电费用结清等缴费凭证。征收实施单位在收到上述材料时需向被征收人出具收缴回执书面凭证。
十三、本方案未提及的事项按国务院及省、市的有关法规规定执行。如在征收期间遇余杭区内类似征收政策调整的，按调整后的政策执行(不包括评估价部分)。
