沭政办发〔2017〕169号
沭阳县政府办公室关于印发沭阳县
农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作实施方案和沭阳县农民住房财产权抵押贷款试点
工作实施方案的通知
沭阳经济技术开发区管委会，各乡、镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门，青伊湖农场：
《沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作实施方案》《沭阳县农民住房财产权抵押贷款试点工作实施方案》已经县政府第十七届第十四次常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
沭阳县人民政府办公室
2017年12月26日
（此件公开发布）
沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款
试点工作实施方案
为满足广大农户和种养大户、家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体规模化、集约化经营贷款需求，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》等文件精神，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想
以党的十九大和《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）精神为指引，按照所有权、承包权、经营权三权分置和经营权流转有关要求，以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，坚持政府引导、市场运作、便民惠民、积极稳妥原则，深化农村金融改革创新，有效盘活农村资源、资产、资金，增加农业中长期和规模经营的资金投入，促进农民增收和农业现代化加快发展。
二、主要内容
农村承包土地的经营权抵押贷款是指农村土地承包人或土地经营权流转的受让方在不改变土地所有权性质情况下，将土地经营权及地上（含地下）附着物作为抵押物，向金融机构申请贷款的融资活动。
（一）贷款原则。以“办理自愿、风险自负、收益自理”为农村土地经营权抵押贷款原则。
（二）贷款对象。贷款对象主要为通过家庭承包方式取得土地经营权的农户、从事水产养殖的大户和经土地流转后获得土地经营权的种养大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。对从事水产养殖、设施农业的经营主体优先支持。也可以为村级土地股份合作社承贷中长期贷款。
（三）贷款条件。通过家庭承包方式取得土地经营权的农户需提供农村土地承包经营权证；流转土地的经营主体需符合下列条件：1.有与村委会或村级土地股份合作社签订的土地流转合同；2.已支付1年以上土地租金。
（四）贷款用途。借款人获得的承包土地经营权抵押贷款，应主要用于农业生产经营等用途。
（五）贷款额度、期限。贷款（或授信）额度原则上不超过农村土地经营权抵押确认价值的70%。对借款人在申请贷款时已支付流转合同2年以上土地租金的，或参加农业保险、借款人人身意外伤害险的，可适当增加贷款额度。贷款期限根据借款人实际需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。鼓励银行在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加中长期贷款投入。
（六）抵押物价值评估。农村土地经营权价值计算公式为：
未流转的土地价值=当地土地流转平均价格×剩余承包期限+年预期纯收入。
已流转的土地价值=贷款期限内已付土地租金+贷款期限内年预期纯收入。
年平均预期纯收入按同类种植、养殖产品在当地市场的上年平均价格和近2年平均产量确定。
未流转的养殖塘口的土地价值参照未流转的土地价值评估，已流转的养殖塘口的土地价值参照已流转的土地价值评估。
（七）抵押登记。农村承包土地的经营权抵押实行审核、登记、公示制度，由县委农工办委托县农村产权交易中心负责。
2020年土流网联合支付宝开发了全新的针对农民的金融产品——土流普惠（了解详情请点击：https://m.tuliu.com/finance/zt?channel=000023）。面向县域涉农种植大户提供纯信用贷款，农户无需提供任何抵押或担保。所有贷款手续均可使用手机直接完成，无任何纸质资料和其他手续。最高可贷100万元,按日计息，随借随还，且不收提前还款手续费。土流普惠金融可完全满足农户贷款周期段，需求紧急的痛点。日利率最低可至万分之二，即1万元日息低至2元，让农户都能无压力贷款，非常方便和安全。
三、推进措施
（一）制定方案，全面实施。农工办会同人行、金融办、沭阳农商行等单位进行调研，制定实施方案、贷款操作细则。在全县各乡镇（场、街道）农业经营主体和所有商业银行开展农村土地经营权抵押贷款工作。
（二）设立资金，抵押登记。县财政设立农村承包土地经营权抵押贷款风险资金1000万元，专款专用，专账核算。财政局会同农工办、金融办、人行等单位制定《沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款风险资金管理办法》。县农村产权交易中心制定《沭阳县农村承包土地的经营权抵押登记管理办法》，依照江苏省农村产权信息交易服务平台设定的流程，规范农村承包土地的经营权抵押登记手续，符合条件的发放省委农工办和省金融办监制的《农村土地经营权他项权利证书》。
（三）协商互信，评估价值。农村承包土地的经营权抵押价值的评估可以由借贷双方协商议定，也可以委托沭阳县价格认证中心等中介机构评估。
（四）搭建平台，构建载体。农工办进一步完善县农村产权交易中心和乡镇农村产权交易站软硬件设施，规范操作流程，并实现省、市、县、乡四级联网，为农村土地经营权处置和再流转提供公开、公平、公正的交易平台。人行搭建借贷双方信息共享平台，商业银行可以从平台获取农户和新型经营主体的土地面积等信息，并及时发布贷款品种、利率、期限等信息，为借贷双方提供优质服务。
（五）合法处置，减少风险。借款人未履行还款义务，或者按借款合同约定，需要处置农村承包土地的经营权及附属物的，可以依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、县农村产权交易中心再流转等方式处置，处置收益银行优先受偿。农工办和乡镇人民政府应积极协助。吸引社会资本组建农业项目经营公司，与银行合作，对不良贷款抵押物的土地经营权及附属物进行处置。
（六）政策鼓励，风险补偿。对银行的农村土地经营权抵押贷款净损失进行补偿，补偿比例为40%。对贷款额度大、试点成效显著的有关单位予以奖励。农户和流转土地经营主体参加农业保险、投保人身意外伤害险的，订立抵押贷款借款合同时，可以将受益人变更为贷款银行。
四、组织领导
县农村承包土地的经营权抵押贷款工作领导小组负责组织领导和综合协调，定期研究解决重大问题。领导小组办公室（设在农工办）负责工作的牵头协调。各乡镇（场、街道）也要成立相应的领导机构，负责工作的推进和落实。县农村承包土地的经营权抵押贷款工作领导小组各成员单位职责分工如下：
农工办：承担县领导小组办公室日常工作，统筹推进抵押贷款工作；做好农村承包土地的经营权确权登记颁证、抵押登记、农村产权交易平台建设工作；制定出台《沭阳县农村承包土地的经营权抵押登记管理办法》，规范抵押登记手续；做好家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体登记管理工作；协调做好农村承包土地的经营权抵押价值评估工作。
人行：做好业务指导、监督管理和抵押贷款统计工作；制定相关管理办法、风险防范和处置预案；加强农村信用体系建设，为抵押贷款提供准确、完整、便捷的信用信息服务；综合运用信贷政策工具，对银行在信贷规划、支农再贷款资金安排上给予优先支持。
财政局：研究制定《沭阳县农村承包土地的经营权抵押贷款风险资金管理办法》，规范资金的使用和管理。
金融办：督促和检查各阶段工作进展和相关制度措施落实情况。
银行机构：制定《农村承包土地的经营权抵押贷款管理办法》；筛选农业经营主体，积极做好贷款投放，提高试点工作的推广价值。
物价局：指导价格评估机构做好农村承包土地的经营权及附属物价值评估工作。
国土局：配合做好农村土地经营权确权登记颁证工作。
市场监督管理局：做好各类新型农业经营主体工商登记工作。
乡镇（场、街道）：强化对农村承包土地的经营权抵押贷款借款主体的服务，给予相关政策支持。对逾期偿还贷款的经营主体或按合同约定需处置的土地经营权，配合银行或司法部门将土地经营权再次流转，对重新流转土地所得价款予以监管，优先偿还银行贷款本息。
五、其他
本方案由县人行会同相关部门负责解释。
沭阳县农民住房财产权抵押贷款
试点工作实施方案
为进一步深化农村金融改革创新，深入推进全县农民住房财产权抵押贷款试点工作，积极支持“三农”发展，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》等文件精神，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想
深入贯彻落实党的十九大和《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）精神，以赋予农民更多财产权利为出发点，以盘活农村资产、资源、资金为重点，积极开展农民住房财产权抵押贷款试点，加大金融服务“三农”的力度，促进农民增收和农村城镇化进程。
二、主要内容
农民住房财产权抵押贷款是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权同时抵押、由银行业金融机构向符合条件的农民住房所有人发放的、在约定期限内还本付息的贷款。
（一）贷款原则。农民住房财产权抵押贷款，按照“政府引导、办理自愿、风险可控”原则，实行市场化运作。
（二）贷款对象。沭阳县辖区内符合条件的农民住房所有人。
（三）贷款条件。1．具有完全民事行为能力，无不良信用记录。2．贷款申请人持有合法的、没有权属争议的村镇房屋所有权证和集体土地使用权证，或仅持有合法的村镇房屋所有权证明；新颁发的不动产权利证书。3．贷款申请人是合法拥有农民住房的所有人（不包含小产权房和违章建筑所有人），除抵押的住房外，能够提供有第二住所的相关证明材料（近期未列入拆迁计划的住房）。4．所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。
（四）贷款用途。农民住房财产权抵押贷款应主要用于农业生产经营等用途。
（五）贷款额度、期限。授信额度原则上不高于农民住房评估价值的60%，鼓励金融机构发放组合贷款，贷款申请人购买房屋财产保险、投保人身意外伤害险的，可适当提高贷款额度；贷款期限根据借款人实际需求和综合还款能力，由借贷双方共同协商确定。
（六）价值评估。农民住房价值的评估，可以由借贷双方，依据住房实际情况协商确定，也可以委托具有房屋评估资质的中介机构评估，公开、公正、客观确定农民住房所有权及宅基地使用权价值。实行一次评估三年有效，切实减轻农民负担。
（七）抵押登记。农民住房财产权抵押贷款实行登记制度，对于持有合法的村镇房屋所有权证和集体土地使用权证或新颁发的不动产权证证书的农户，由不动产登记局按程序依法办理抵押登记手续。
三、推进措施
（一）制定方案，全面实施。国土局会同人行、金融办、农工办、沭阳农商行等单位进行调研，研究制定实施方案和操作细则。在全县各乡镇（场、街道）开展农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款试点工作。
（二）加快确权，抵押登记。住建局会同农工办、国土局、发改局、乡镇（场、街道）等单位做好农民集中居住区村庄规划编制工作，国土局要加快推进全县农村宅基地与农房确权颁证工作，为农民住房财产权抵押贷款试点工作奠定基础。
（三）积极探索，创新模式。根据我县实际，坚持循序渐进原则，重点探索以下农民住房财产权抵押贷款模式。
1．农民住房财产权直接抵押贷款模式。对符合条件的农民，可以直接向金融机构申请农房财产权抵押贷款。
2．农民住房财产权混合抵押担保、农房财产权反担保、“农房+保险”等多种方式为贷款人提供增信支持。
3．集中连片农民住房财产权整体抵押模式。探索开展农民集中居住区连片农房财产权整体抵押试点，争取政策性贷款支持，进一步推动危旧农房改造和新农村建设。
（四）搭建平台，合法处置。农工办进一步完善县农村产权交易中心和乡镇农村产权交易站软硬件设施，规范操作流程，为农民住房财产权交易处置提供公开、公平、公正的服务平台。
1．因借款人不履行到期债务，或按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，抵押权人在保障农民基本居住权的前提下，鼓励通过挂牌交易、贷款重组、按序清偿、房产变卖和拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益由抵押权人优先受偿，保障抵押权人合法权益。
2．探索建立农房回购机制，农民抵押住房所在乡镇（场、街道）在贷款申请人贷款前可与金融机构签订三方回购协议。当贷款逾期3个月催要未果后，金融机构可依照协议将抵押的农民住房按评估价或按评估价下浮一定幅度，在县乡农村产权交易网站上进行交易，受让人可以是全乡镇（场、街道）范围内的农村居民，同等条件下本村本组集体经济组织成员享有优先权。如交易不成功，乡镇（场、街道）1个月内按评估价或下浮价回购，乡镇（场、街道）回购后优先偿还金融机构贷款本息，偿还金融机构贷款本息及扣除交易费用后如有剩余，则返还贷款申请人。
（五）设立资金，风险补偿。县财政设立农民住房财产权抵押贷款风险资金1000万元，专款专用，专账核算。财政局会同国土局、农工办、金融办、人行等单位制定《沭阳县农民住房财产权抵押贷款风险资金管理办法》。对金融机构贷款本金及贷款期限内未收取利息损失总额与拍卖房屋所得价款的差额，即净损失，补偿金融机构或乡镇（场、街道）60%。对贷款额度大、试点成效显著的有关单位予以奖励，引导和督促县域范围内金融机构，在有效防范风险的前提下，简化抵押贷款业务流程。
（六）参加保险，降低风险。农户参加房屋财产保险、投保人身意外伤害险的，订立抵押贷款借款合同时，可以将受益人变更为贷款金融机构。
四、组织领导
成立县农民住房财产权抵押贷款试点工作领导小组，县政府主要领导任组长，县委县政府相关领导任副组长，相关部门为成员单位，定期研究解决工作中的重大问题，积极稳妥推进试点工作。领导小组下设办公室（设在国土局），负责日常工作的组织和协调。各乡镇（场、街道）要成立相应的领导小组。县农民住房财产权抵押贷款试点工作领导小组成员单位职责分工如下：
国土局（不动产登记局）：承担办公室日常工作，统筹推进农民住房财产权抵押贷款试点工作，协调做好试点工作。做好农村宅基地与农房登记颁证及抵押登记工作；拟定农村宅基地与农房抵押登记相关文件报县政府印发；对乡镇（场、街道）上报的回购的农民宅基地中符合增减挂钩条件的，优先纳入年度复垦项目。
财政局：研究制定《沭阳县农民住房财产权抵押贷款风险资金管理办法》，规范资金的管理和使用。
人行：指导银行机构制定农民住房财产权抵押贷款办法及其他相关管理办法，协调银行机构向上争取专项信贷规划，督促银行机构积极参与试点，加强农民住房财产权抵押贷款数据统计和进度分析工作，会同相关部门研究商定风险处置机制。
农工办：配合做好农民住房财产权抵押贷款相关工作。
公安局：负责农村户籍制度改革创新工作。
金融机构：结合实际制定和完善农民住房财产权抵押贷款操作流程、管理办法，创新金融产品，积极投放农民住房财产权抵押贷款。
保险机构：降低农民住房财产保险费率，提高理赔额度。设立并完善农民住房财产权抵押贷款险种，将农民住房财产权抵押贷款纳入保险。
乡镇（场、街道）：负责对拟抵押的农村宅基地和房屋进行把关，对于自然村庄、新建的农民集中居住点、集镇区农户因农房抵押的，由乡镇（场、街道）人民政府和居委会（村委会）出具相关房屋权属证明材料；探索建立农房回收渠道，协调集体经济组织配合处置不良抵押物；配合金融机构做好农民贷款授信工作；积极做好改革试点的其他各项工作。
五、其他
本方案由县人行会同相关部门负责解释。
