为优化梧州市营商环境，创新做法、盘活存量、节约集约利用土地资源。结合我市实际，特制定以下措施。

一、指导思想

（一）低效建设用地再开发坚持政府引导、规划先行、市场取向、因地制宜和规范运作的原则。

（二）项目开发须符合土地利用总体规划、城乡规划和低效建设用地再开发等专项规划，以及产业、环保、安全、能耗等政策要求。

（三）按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励产权人和社会力量广泛参与。

（四）结合地方实际，合理确定低效建设用地再开发的方向和目标，并严格按照再开发要求和程序实施，保证再开发工作规范运作、有序推进。

二、适用范围

按照促进产业转型升级、优化建设用地空间布局、提高土地节约集约综合利用水平的总体目标，确定低效建设用地再开发范围。具体包括以下几种类型：

（一）不符合国家产业政策、安全、环保、能耗等要求的产业用地。

（二）经所在城区政府或园区管委会通过亩均综合效益评价，确认连续2年上缴税收低于2万元/亩而被认定为低效产业用地。

（三）布局散乱、利用粗放的存量建设用地。

（四）不符合城乡规划的存量建设用地。

（五）已建成但利用不充分或闲置的公共建筑、商业房产等所涉存量建设用地。

（六）经城区政府或园区管委会认定的其他低效利用存量建设用地。

（七）按照国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）规定的改造开发范围内的其他城镇低效用地。

经依法认定为闲置土地、不符合土地利用总体规划的历史遗留建设用地等，不列入低效建设用地再开发范围。

三、政策措施

（一）开发方式。

1．更新改造。在符合规划的前提下，鼓励原土地使用权人通过自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的存量建设用地进行改造开发。

2．集中开发。鼓励企业通过兼并、重组、合并等形式，依法收购相邻多宗低效建设用地，申请集中开发。

3．业态调整。在符合相关规划的前提下，鼓励利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等新产业、新业态。

4．政府回购。对原国有建设用地使用权人没有自行开发能力的土地；或按照国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同明确规定或约定应当由市政府收回土地使用权的土地；以及按照相关规定须纳入政府储备范围内的土地，由市政府依法收回土地使用权后进行招拍挂，并在出让合同中约定土地利用和退出条件，给予原国有建设用地使用权人合理补偿。

5．协议置换。实施城市规划进行旧城区改造，对需要异地搬迁的符合国家产业政策且符合投入产出要求的工业项目，经依法批准收回原国有土地使用权的，按照不超过原用地规模的原则，可以采取协议出让方式为原土地使用权人异地置换按原用途等价值原则的土地使用权。

（二）开发政策。

1．原土地使用权人对所取得的国有土地使用权通过更新改造、集中开发、业态调整、协议置换等方式进行低效建设用地再开发的，可采取协议转让方式办理用地手续。低效用地由市政府收回后出让用于产业项目的，鼓励弹性年期出让，先租后让。

2．鼓励立体综合开发模式，充分利用和配置地下空间资源。充分结合城市发展阶段、功能定位和空间布局要求，统筹做好地下空间开发利用规划。鼓励和引导市场主体进行地下综合开发，对利用自有存量建设用地实行自行改造，新增地下空间建筑面积不超过项目总计容建筑面积50%的，不再增补土地出让金。地下空间分割要求根据地面建筑分割转让条件确定。

3．在不改变土地用途且符合城乡规划情况下，以追加投资、提高容积率、土地利用率等方式继续开发，需整体、分割转让的，经规划、土地主管部门批准可采取协议转让方式办理用地手续。

4．利用现有房屋和土地，兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、科技创业载体、互联网+等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期为5年。过渡期满后，可按新用途、新权利类型、市场价，以协议方式办理用地手续，符合划拨用地目录的，可以划拨方式供地。

5．土地用途变更为战略性新兴产业、生产性服务业等国家支持发展的新产业、新业态的，按相关程序认定，可采取协议转让方式办理用地手续。此类土地再开发后需分割转让的，可按幢或层作为最小分割单元转让，分割转让的建筑面积不超过再开发后总建筑面积的30%，相关要求须在土地有偿使用合同中明确约定。

6．实施的文化创意、科教研发类专项服务产业项目，开发建设后需分割转让的，可按幢或按层且不得低于500平方米作为最小分割单元转让，分割转让的规划计容建筑面积不超过再开发规划总计容建筑面积的50%。在与市国土资源部门签订土地有偿使用合同前，受让人须与属地国土资源部门、城区政府或园区管委会签订专项协议，明确土地、房屋转让资格等要求。受让人办理转让手续时，城区政府或园区管委会须明确是否符合专项协议。

7．创业苗圃、孵化器、加速器项目建设用地，按照工业用地供地政策管理。在不改变土地用途的前提下，科技企业孵化器使用的高标准厂房可以按幢、层等有固定界限的部分为基本单元分割登记、转让。

8．不具备独立再开发利用条件，且单宗用地面积不超过3亩，需与周边相邻土地统一规划再开发的，或是原则上单宗用地面积不超过3亩的零星建设用地（包括边角地、夹心地、插花地等），累计不超过再开发项目用地总面积10%，规划要求与相邻土地一并集中再开发的，报经市政府批准可采取协议出让方式供地。

9．在城镇低效用地再开发专项规划范围内、符合土地利用总体规划、经第二次全国土地调查确定为建设用地但没有合法用地手续的历史遗留建设用地，按照依法依规、尊重历史的原则进行分类处理。

用地行为发生在1986年12月31日之前的，由市、县政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，依照原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权后，依法办理不动产登记手续。

用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，符合现行土地利用总体规划和城乡规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）措施后按土地现状办理征地手续。

用地行为发生在1999年1月1日至2009年12月31日之间的，符合土地利用总体规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并已落实，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按照1998年修订的《土地管理法》有关规定，缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费，落实处理（处罚）措施后办理土地转用征收手续。

10．根据《自治区人民政府办公厅关于印发广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法的通知》（桂政办发〔2013〕77号）文件精神，在进行老城区、老厂矿、老城中村的危旧住房改造过程中，在符合城市规划的前提下，用地单位承诺按规划的总建筑面积30%以上比例建设公共租赁住房等保障性住房的，经当地住房保障主管部门和国土资源部门同意后，报经设区市政府批准，可以将工业、仓储、办公等闲置用地变更为商品房开发或经营性用地。国土资源部门应与用地单位签订变更原供地合同有关土地用途限制的协议，并依法办理土地用途变更手续。

11．在城镇低效用地再开发专项规划范围内，符合土地利用总体规划的前提下，或原批准土地用途已不符合现行城镇规划的，凡是土地出让合同中没有明确由市政府予以收回的，土地使用权人自愿申请改变用途，在符合城市规划条件的前提下可以按协议出让方式办理用途变更手续。