一.房地产行业对增速贡献降低，但作用不可忽视
房地产开发投资对GDP 增长的贡献主要包括三个方面：第一，房地产开发投资直接作为投资形成对GDP 增长的直接贡献;第二，房地产开发投资通过带动上下游产业投资增长形成对GDP 增长的间接贡献;第三，房地产开发投资通过拉动消费增长形成对GDP 增长的引致消费贡献。
房地产业对GDP 累计同比贡献率在2014 年三季度末为2.0%，在近几个季度中处于低位。而房地产业对GDP 累计值的贡献率在2014 年三季度末为6.3%，处于相对高位。2013年末房地产开发投资完成额占GDP 的比重为15.1%，创历年新高。房地产开发投资虽然对GDP 增速的贡献在降低，但在GDP 绝对量中仍占有十分重要的位置。
二.政策托底市场
展望2015年,央行降准后会辅以各地政策微调(包括公积金政策和契税补贴)。如果楼市下行趋势不改,则有可能降低按揭首付比例。鉴于目前市场库存仍然较高,2015年房价不存在大幅上涨的预期,调控政策趋严的可能性较小。
《不动产登记暂行条例》将从2015年3 月1 日起施行。我们认为该条例的施行对房地产行业的影响有限。不动产登记主要是为房产税等相关税制的建立做准备。我们判断从2015年3 月开始到完成各项产权登记至少要花2 到3 年时间。也就是说，房产税短期落地的可能性很小。不动产登记的反腐功能可能也会比较有限。条例规定只有权利人、利害关系人和有关国家机关依照法律、行政法规的规定可以查询不动产登记资料，并负有保密的责任。
三.房地产行业拐点已现
(一)城镇化进入下半场
我国城镇化率在2013 年末已达到53.73%，城镇化已进入下半场。未来几年，城镇化速度仍然将维持在一个相对较高的水平，再往后，城镇化率在超过60%后，将进入减速状态。
城镇化率
(二)中长期需求下降
1、劳动年龄人口占比已开始下降，新人登记结婚首次出现负增长
来自国家统计局的资料显示，2013年末，全国总人口为13.61 亿人。但劳动年龄人口(15-64 周岁人口)占全国总人口的比例已从2011 年开始下降。这一比例的峰值出现在2010年，为74.5%，2013 年的这一比例已下降到72.8%。
2013 年，全国人口出生率为12.08‰，自然增长率为4.92‰，处于二十多年来的低位。在1986-1990 年期间出现了一个生育的小高峰，现在这部分人群已经逐步结婚和生育。2014 年前9 个月新人登记结婚为962.60 万对，同比下降1.45%。预计全年结婚登记对数同比增速将在近年来首次呈现负增长，虽然降幅不大，但标志着结婚人数的拐点出现。结婚购房是住房刚性需求的一大主力，未来结婚人数的下降将会对住房的刚需产生一定影响。
2、家庭户规模及人均住宅面积的变迁
家庭户规模近年来保持平稳下降的趋势。根据抽样统计结果，2012 年，我国平均家庭户规模为2.98人，比2002 年减少了0.41 人。而美国和日本的平均家庭户规模大概在2.5到2.7 左右，未来仍有下降空间。我国城市人均住宅建筑面积在2012 年已达到32.91 平方米，已超过日本、韩国等周边国家。
(三)供大于求在未来将长期存在
随着未来中长期需求的逐步下降，新房市场容量也将逐步缩小。需求和供给的脱节会导致供大于求的现象在未来长期存在。行业利润水平会继续下降，使一部分市场主体不能承受而退出。龙头企业有资金和规模优势，趁机抢占市场份额。“大吃小”的并购案例将进一步增多。我国目前是新房市场占绝对主导地位。随着存量房的不断增加，存量房交易将会日趋活跃，房地产服务业务将是未来发展的方向。
四.2015年全国商品房销售增速回升，投资增速下行
2015年前三个季度商品房月销售可以保持较快增速。楼市最好的时间段将出现在2015年第二季度,月销售同比增速有望达到10%+。预计2015年全年全国商品房销售面积同比增速为5%。但由于未来去库存压力仍大,投资增速将继续下行。预计2015年全年房地产开发投资增速将首次降至个位数,6%左右。
五.各地楼市走势继续分化
一线城市需求旺盛，常住人口数量大幅高出户籍人口，人口呈现大幅净流入态势，二三线城市的特点则是常住人口数量小幅高于户籍人口，基本持平或是常住人口低于户籍人口，人口没有大幅净流入。一线城市土地供应相对稀缺，二三线城市土地供应量较大。因此在一线城市拥有较多土地储备的房企未来业绩的确定性较强。
我们选取了30 个城市作为样本，其中包括了四个一线城市和部分二、三线城市，将30个城市按常住人口与户籍人口的百分比分为三类：150%以上、100%-150%之间和100%以下。比值在150%以上说明当地潜在住房需求旺盛;100%-150%之间说明当地潜在住房需求适中。100%以下说明当地潜在住房需求萎缩。我们可以看到比值在150%以上的城市包括全部四个一线城市以及厦门和苏州，这几个城市的潜在住房需求比较旺盛。
由于数据的局限性，我们只选取了15 个城市作为样本，主要为一、二线城市，计算其近三年来的商品住宅销售面积与成交的住宅类用地规划建筑面积的比值，并分为两类。比值在0.8 以上的城市说明土地供应量相对较小，包括了全部四个一线城市以及厦门、无锡和南京。而其余8 个城市的比值都在0.8 以下，土地供应量相对较大。
六.2015年投资策略与重点推荐个股
(一)估值修复有望持续
预计2015 年上半年销售增速将明显好转，第二季度的销售增速有望达到10%+。2015
年一季度央行的降准持续利好房地产行业。我们认为随着行业基本面的改善和市场行情的启动，行业估值修复有望持续。2015年上半年房地产行业整体表现将强于大市，高点可能会出现在2015 年第三季度。上调行业至“强于大市”评级。
(二)选股逻辑
1、牛市来临，蓝筹起舞。行业在严冬后迎来春天，行业龙头本身估值较低，迎来估值修复机会。
2、在市场容量逐渐缩小，利润率下降时，跨界转型，多元化发展不失为房企的一个突破口。
3、资源禀赋突出，差异化竞争。在特殊地段拥有优质土地储备，如一线城市、潜在自贸区和大型主题公园周边。
关注“一二线蓝筹”、“跨界转型”和“资源禀赋突出”的相关个股。重点推荐：招商地产、华业地产、北京城建、世联行和福星股份。
