自然资源部新规落地：进城农户宅基地自愿有偿退出通道全面开启，逾期未处置将启动收回程序！
一、政策核心：两条出路，一个红线
1.强制收回条款（《细则》第12条）
适用对象：连续闲置≥2年且未申报处置计划的宅基地
执行主体：村集体经济组织（须报乡镇政府批准）
关键程序：
2.自愿有偿退出机制（《细则》第8条）
补偿标准：
城乡结合部，参考周边商住用地基准价×60%-80%；
农业主导区，参考宅基地基准地价×100%；
生态保护区，参考补偿金+生态补贴（上浮20%）。
红线警示：2026年6月30日前未完成闲置登记的宅基地，自动视为放弃处置权
二、闲置宅基地变现三大合规路径
路径一：政府有偿退出（适合定居城镇家庭）
操作流程
1、土地流转申请：向村委会提交《自愿退出申请书》+不动产权证
2、土地评估：乡镇政府委托第三方机构勘测定价（7个工作日出报告）
3、合同签约：签订《宅基地退出补偿协议》（明确付款方式/时限）
4、权证注销：不动产登记中心同步注销权属登记
优势：
资金安全（财政专项账户保障）
一次性结清（无需承担经营风险）
路径二：经营权长期出租（适合保留产权者）
合规要点
1、租期：≤20年（可约定到期优先续租）
2、定价：参考县级宅基地基准地价（登录土流网实时查询）
3、采用“保底租金+浮动分红”模式（例：2000元/亩/年+3%项目收益）
用途限制：
可用于：农产品初加工/仓储物流/乡村民宿
禁止用于：商品房开发/工业污染项目
路径三：作价入股合作开发（适合资源整合需求）
操作模型
风险防控：
持股比例≤30%（防止变相转让控制权）
合同须约定10%项目保证金（保障退出时资产复原）
三、紧急处置四步行动指南
步骤1：确权自查（7日内完成）
登录【土流网宅基地确权系统】输入身份证号
若显示“未登记”：立即联系村委补办（需提供1987年前地契/分户证明）
若显示“已登记”：下载电子权证备用
步骤2：价值评估（3分钟快速试算）
打开土流网宅基地板块参考当地市场价格
步骤3：选择处置通道
处置方式推荐平台办理时效
有偿退出乡镇农经站30工作日
经营权出租县级农村产权交易所15工作日
作价入股政府备案产业运营公司45工作日
步骤4：签约备案（成败关键）
必须包含的保障条款：
用途限制：“该地块仅限用于______（填写备案用途）”
退出责任：“承租方造成土地损毁的，按基准地价200%赔偿”
政府背书：“本合同经XX乡镇农村经营服务站鉴证生效”
政策窗口期福利：
2025年12月31日前完成交易的，可申领两免一补：
免产权交易服务费
免合同公证费
补首年税额50%（最高2万元）
参考资料《自然资源部宅基地资格权认定操作细则》
