一本不动产权证，两地政府联手破局，千亿闲置宅基地迎来盘活浪潮
随着2025年自然资源部18号文件落地，农村宅基地“跨区域流转”正式获得政策背书。其中“飞地模式”作为突破行政壁垒的创新机制，正成为盘活闲置宅基地、赋能集体经济的核心引擎。本文从定义、背景、案例到实操价值，全面解析这一改革利器。
一、飞地模式定义：跨行政边界的资源重组
法律本质：
“飞地”指隶属于某一行政区但不与该区毗连的土地，需穿越其他行政区才可抵达。而“飞地经济模式”则指两个独立行政区域打破管辖限制，通过资源互补和利益共享机制，实现跨空间合作的经济形态。
农村宅基地场景下的核心突破：
土地权属登记分离：宅基地审批权属A地，但物理位置位于B地（如淳安县农户宅基地坐落于桐庐县境内）；
宅基地流转对象扩展：允许同县内跨村流转，返乡创业者可竞买邻村闲置宅基地；
土地管理权责重构：飞出地（权属方）与飞入地（地块所在方）共同完成确权登记与开发监管。
二、产生背景：历史遗留困境与政策破局
（一）“飞地”形成的历史根源
自然地理分割：山区、河流等天然屏障导致地块孤立；
行政划界遗留：解放初期行政区划“一刀切”，未考虑实际聚落分布（如郴州白溪村500户村民归属资兴市辖区，却由苏仙区管理）。
（二）政策破局的现实动因
确权登记难：因数据落宗标准不一、坐标系统差异，“飞地”长期无法办理不动产权证，农民权益悬空；
资源错配加剧：经济薄弱村大量宅基地闲置（如长沙县蒲塘村293亩旧宅荒废），而产业园区却面临用地指标短缺；
新规释放动能：2025年自然资源部明确“跨区域流转”合法性，要求建立异地登记绿色通道。
三、具体案例：四种模式破解“飞地”困局
案例1：跨县协同登记（浙江淳安-桐庐）
痛点：淳安县文昌镇农户宅基地位于桐庐县，因系统割裂无法落宗；
A[淳安登记中心踏勘]-->B[桐庐落图落宗]-->C[异地登簿发证]
成果：6宗宅基地3天完成发证，确立“民生优先、尊重历史”原则。
案例2：跨省协作机制（广东化州-广西北流）
突破：首次实现跨省“飞地”登记，建立双城权籍互认流程；
流程：
北流市完成权籍调查；
化州市负责落宗编号；
联合开通绿色通道，当日发证。
案例3：指标置换收益（湖南长沙县）
创新点：57个村将闲置宅基地复垦为耕地，产生城乡建设用地增减挂钩节余指标；
置换机制：
薄弱村（蒲塘村）：1亩指标置换标准厂房，年保底收益15万元。
产业园区：获得用地指标推进扩建，年增税收1500万元。
案例4：镇域统筹开发（山东宁津县）
模式：党建共同体申请腾退闲置宅基地，指标调剂至镇产业园；
成效：
王世英村54亩建设用地支持五谷食尚公司扩建；
新增就业300人，镇财政年增收1500万元。
四、借鉴意义：三方共赢的操作范式
（一）对农民：土地资产变现渠道升级
退出补偿：城乡结合部按商用地价80%补偿（远高于传统征收标准）；
入股开发：以经营权入股项目，持股≤30%保障长期收益（如山东合作社年分红达地价12%）。
（二）对村集体：可持续增收机制
长沙县57个村通过指标置换，年集体经济收入增加855万元，彻底消除“空壳村”；
宁津县9个共同体腾退560亩宅基地，支持家具、五金等产业园建设，带动52个村收入倍增。
（三）对投资者：低成本创业机遇
返乡创业者通过飞地模式跨村竞得宅基地，较城区用地成本降低60%（四川成都案例）；
配套用途管制（仅限加工/仓储/民宿）规避投机风险。
五、操作指南：抓住三大窗口期
1、确权窗口（2025年12月31日前）
未登记宅基地速补办：提交户口簿+老地契+村委会证明；
2、处置窗口（2026年6月30日前）
闲置超2年宅基地须申报，可选退出/出租/入股；
3、税收窗口（2025年内）
完成流转可申领50%交易税减免（地方财政补贴）。
飞地模式不是地理的缝合，而是制度的破冰。当浙江的农户握着跨县不动产权证热泪盈眶，当长沙的荒宅变成产业园的钢铁骨架，当宁津的农民在镇工厂领取首月工资——这场始于宅基地的改革，正重新定义土地的边界，也重塑着乡村的命运。
农村宅基地政策依据：
《自然资源部宅基地资格权认定操作细则》（NRR-2025-018）
《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨区域流转管理办法》
