第一章 总 则
第一条 为合理利用土地资源,规范国有土地有偿使用行为,加强我市土地整理储备成本控制与管理,根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)、《天津市土地整理储备管理办法》(2008年市人民政府令第8号)等有关规定,结合我市实际情况,制定本办法。
第二条 本市行政区域内,征收集体土地和收购国有土地的土地整理储备项目,应当按照本办法规定实行土地整理储备成本控制及管理。
第三条 本办法所称土地整理储备成本,是指土地整理储备项目从实施征收、收购到供应前发生的全部费用。
第二章 土地整理储备成本构成
第四条 土地整理储备成本由前期费用,土地征收、转用和拆迁补偿费用,绿化和看管费用,财务和管理费用等构成。
第五条 本办法所称前期费用,是指土地整理储备项目实施前发生的土地评估、现状调查、权属登记、制图等费用。有关费用标准按照国家和我市相关规定执行。
第六条 本办法所称土地征收、转用和拆迁补偿费用,是指土地整理储备项目实施单位征收集体土地支付的土地征收、转用费用,收购国有土地支付的拆迁补偿安置费用,以及满足土地出让所发生的有关工程费用。
(一)集体土地征收、转用费用,包括征收土地的补偿费用(土地补偿费和安置补助费两项之和)、地上附着物和青苗补偿费,以及土地征收、转用的费、税。
征收土地的补偿费用,按照我市征地区片综合地价标准执行。
地上附着物和青苗补偿费,按照我市征收土地地上附着物和青苗补偿标准执行。
土地征收、转用的费、税,按照国家及我市相关规定标准执行。
(二)国有土地拆迁补偿安置费用,是指对国有土地上住宅、非住宅房屋实施拆迁支付的补偿安置费用,按照我市城市房屋拆迁管理规定执行。
(三)本办法所称有关工程费用,是指为满足土地出让需要,依据规划实施的管线切改及修建临时道路等发生的工程费用,按照工程合同结算。
第七条 本办法所称绿化和看管费用,是指土地储备期内临时绿化和看管等所发生的费用。
(一)临时绿化、砌建围墙(围挡)费用。毗邻城市道路,储备期不满一年的土地,砌建围挡;储备期超过一年的,实施临时绿化或砌建围墙。
储备期超过一年,地块面积1公顷(含)以下的,实施临时绿化;1公顷以上的,沿城市道路实施局部绿化,其余部分砌建围墙。其中,1公顷以上、3公顷(含)以下的,绿化宽度不超过10米;3公顷以上的,绿化宽度不超过30米。
临时绿化费参照国家及我市工程造价有关定额标准执行,一般不超过100元/平方米。砌建围墙(围挡)费用最高不得超过500元/米。
(二)土地看管费用。土地看管费用按月计算。地块面积50亩(含)以下的,按50亩计费,土地看管费用不超过0.16元/平方米;50亩以上、100亩(含)以下的,土地看管费用不超过0.14元/平方米;100亩以上、500亩(含)以下的,土地看管费用不超过0.12元/平方米;500亩以上的, 土地看管费用不超过0.10元/平方米。看管期不足30天的,按实际看管天数计算。
(三)洒水降尘费用。洒水降尘费用按照我市有关规定标准执行。
第八条 财务和管理费用:
(一)本办法所称财务费用,是指土地整理储备项目融资发生的银行贷款利息。贷款利息按照土地收购整理规定的期限和实际利率计算,贷款利率应不高于贷款时中国人民银行规定的同期贷款基准利率。
通过银团贷款融资的,可以将银行按照有关规定收取的贷款安排费、承诺费等相关费用计入财务费用。
(二)本办法所称管理费用,是指土地整理储备项目实施单位按照国有、集体土地收购补偿费用的8‰提取的管理费用。
第九条 其他费用,是指土地整理储备过程中必须发生的法律咨询、诉讼、策划等费用,按照国家规定,参照行业标准,依据合同约定执行。
第三章 土地整理储备成本的审核
第十条 土地整理储备项目成本实行预算、决算审核制度。市土地整理储备成本审核部门(以下简称审核部门)负责市级土地整理储备项目成本的预算、决算审核。审核部门建立评审制度,对发生错审、漏审或造成损失的,追究相关人员责任。区县可按照上述办法由区县人民政府组织审核。
第十一条 土地整理储备项目的实施单位应当编制项目成本预算和可行性研究报告,报送审核部门审核。成本预算应当说明土地整理范围、补偿单价标准、工程量、整理周期以及期间费用等;可行性研究报告应说明项目的必要性、可行性、投入产出分析、整理周期等。
第十二条 经审核部门审核通过的土地整理储备项目,市有关部门按规定程序下达土地整理储备项目实施计划;审核未通过的土地整理储备项目不得实施。
第十三条 土地整理储备项目成本预算一经审核确定,土地整理储备项目实施单位应当严格执行,并作为决算的依据。
第十四条 土地出让前,土地整理储备项目实施单位应当按规定据实编制土地整理储备成本决算报告,报送审核部门审核。经审核合格的,由市土地交易中心安排出让。
因征地拆迁政策调整和市场变化等原因造成成本决算超预算10%(含)以内的,须报经市国土房管局和市财政局批准;成本决算超预算10%以上的,须报经市人民政府批准。未经批准的,超预算部分不得计入土地整理储备成本,造成损失的,追究相关人员责任。
第四章 土地使用权出让金
第十五条 土地使用权出让金包括土地整理储备成本、政策性成本和政府净收益。
第十六条 政策性成本包括市政基础设施建设费、市容环境管理维护费、平衡费、铁路建设费,征收范围和标准按照我市有关规定执行。出让经营性用地,应当将政策性成本纳入土地出让底价。
第十七条 公开出让经营性土地使用权,土地出让底价不得低于评估确认的土地价格。其中,土地使用权出让金政府净收益额不得低于土地使用权出让金的25%。
第十八条 公开出让经营性土地使用权,竞买保证金收取标准为土地出让底价的25%加上政策性成本。
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