为统筹城乡经济社会发展，推进社会主义新农村建设和农村产权制度改革，保障农民和农村集体经济组织的合法财产权，探索集体土地上房屋产权的处置机制，维护房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）等有关规定，结合我市实际，现就开展集体土地范围内农村住房登记工作提出如下指导意见：
一、指导思想
认真贯彻落实党的十八届三中、四中全会精神和全省农村工作会议精神，全面深化农村改革，围绕统筹城乡发展、加快城乡一体化建设的基本要求，以维护集体经济组织成员（以下统称“申请人”）合法财产权为出发点，规范集体土地范围内住房产权管理，为我市农村改革发展奠定坚实有力的基础。
二、工作目标
根据中共平湖市委办公室、平湖市人民政府办公室《关于印发2015年加快农村住房改造集聚保障农民建房权益实施意见的通知》（平委办发〔2015〕29号）精神，结合实际，以“集中推动、农户自愿、基础先行、要素保障、成效体现”为基本框架，积极稳妥地在新埭镇、新仓镇已经完成宅基地确权的新社区开展农村住房登记发证试点工作，在试点的基础上逐步扩大范围全面铺开，完成嘉兴市下达的2015年集体土地范围内农村住房确权登记工作的目标任务。
三、基本原则
（一）依法登记原则。按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《房屋登记办法》等法律法规，办理集体土地范围内农村住房登记。
（二）自愿申请、“先易后难，先简后繁”的原则。由集体土地上的房屋所有权主体提出书面申请。按照“先试点、后铺开，先新社区、后自然村落”积极稳妥推进；对房屋初始登记先行办理，变更、转移登记暂缓。
（三）先地后房和房地一致原则。办理房屋登记，应当遵循先地后房原则，申请人应在取得集体土地使用权证书，确保房屋和占用范围内的土地使用权权利主体一致，房屋用途和审批用途一致后，方可申请办理登记。
（四）便民原则。按照便民、利民的要求，简化流程，优化办理房屋登记服务。
（五）尊重事实、维护利益原则。以尊重事实，维护广大人民群众的现实利益为前提，明确登记内容，对住房(含附属用房)与畜牧等生产用房混建的，只对按批准的住房(含附属用房)面积进行确权登记发证，严格区分合法建筑与违法建筑，以便结果运用。
四、登记范围
（一）依法利用宅基地建造的农村住房（含附属用房）可申请房屋所有权登记。
（二）下列房屋不予办理房屋登记：
1.违法建筑或非法占用集体土地的；
2.临时建筑；
3.房屋权属不清楚或有争议的；
4.村民将宅基地及住房出售后再建的房屋；
5.申请人申报登记一处以外的其他宅基地上房屋，累计面积超过国家标准的；
6.法律法规规定的其它情形。
（三）明确登记中的相关事宜。
1.申请登记的房屋权属来源证明：
（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之前建造的房屋，提供人民公社批准文件、村和镇街道出具房屋主体结构未变动的证明。
（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施之后至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之前审批建设的房屋，需提供经人民公社（乡、镇街道）或县级以上人民政府职能部门批准审批同意的批文。
（3）2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施之后审批建设的房屋，须提供县级以上人民政府职能部门批准的建设规划许可证。
2.农村住房计算建筑面积的条件：
（1）应有固定界限，一般应具有屋顶、墙界等围护结构；
（2）应包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高大于2.20米的永久性建筑；
（3）可作为生产或生活的场所。
3.集体土地上农村住房登记建筑面积的认定。
房屋登记的建筑面积应当符合国土资源、规划建设部门批准的建房面积，由镇街道核准确认面积后，在房屋所有权证主记栏中记载。
对于住房（含附属用房）实际占地面积小于或等于土地使用证上的土地登记面积，测绘面积少于或等于批准建筑面积建造的房屋，按测绘面积予以确认登记；住房（含附属用房）实际占地面积超出土地使用证上的土地登记面积，测绘面积大于批准面积的房屋，按批准面积在房屋所有权证主记栏中记载，超出部分的面积在附记栏中注明。
4.集体土地上房屋登记用途：
确定房屋登记用途应以批准的土地用途为准，宅基地上修建的房屋用途应为住宅。
5.集体土地上房屋权利人主体身份的认定：
进行农村住房登记时，应向依法批准的权利人颁发房屋所有权证。申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员证明。严禁城镇居民取得集体土地上的房屋所有权（继承取得除外）。对确因外出求学、服兵役等特殊情况，其户籍现仍在学校或部队集体户的，初始登记中应将其作为房屋所有权人。
五、登记程序
（一）申请。集体土地上农村住房登记以行政村为单位集中申报。村委会应就登记申请人身份证、户口簿、婚姻状况、询问笔录、签字和申报材料的真实性进行审查，并对申请房屋进行实地查看并如实填写实地查看表，内容包括：房屋坐落、房屋现状是否与土地使用权证、规划批准文件或相关证明材料相符，是否与房屋测绘报告内容相符、房屋四至墙界是否清楚，必要时可要求四邻认证。
（二）受理。农户的申请登记材料以行政村为单位报经镇街道签署意见后，由镇街道将申请登记材料送登记机构受理。受理时，登记机构对申请人提供的材料进行审查，如不符合要求的，告知应补正的材料，待申请人补正后再行受理。
（三）公告。经登记机构初审后符合条件的，由镇街道会同登记机构在房屋所在地的集体经济组织予以公告，公告期为十天。
（四）审核。公告期满经房屋所在地镇街道填写审核意见后，报房屋所在地房屋登记主管部门对初审资料进行审核，对公告期满无异议或异议不成立的应予登记。
（五）记载于登记簿。
（六）发证。各镇街道统一从登记机构代申请人领取房屋所有权证等权属证书，下村分户发放。
（七）合法建造的房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料。
1.登记申请书（含询问笔录、申请人属于房屋所在地农村经济组织的证明、房屋实地查看表、房屋质量保证书）；
2.申请人的身份证明；
3.集体土地使用权证书；
4.房屋已竣工及面积核定确认书；
5.门牌证；
6.房屋测绘报告；
7.其他必要材料。
六、工作步骤
（一）准备阶段：2015年8月底前，召开全市集体土地范围内农村住房登记发证工作动员会；成立集体土地上农村住房登记发证工作领导机构，落实镇街道登记机构及工作人员；市规划建设部门做好集体土地范围内农村住房登记规划的服务工作，市房屋登记部门对镇街道房屋权属登记工作人员进行岗前培训；各镇街道完成房屋测绘单位招投标工作，测绘单位进场作业。
（二）登记阶段：2015年9月至10月，试点镇开展集体土地范围内农村住房登记发证工作；从10月开始全市各镇街道应适时同步开展农村住房登记发证工作。
七、保障措施
（一）建立组织领导。为加强对集体土地范围内农村住房登记发证工作的领导，市政府成立由分管副市长任组长，市府办分管副主任、规划建设局、国土资源局、农办主要负责人任副组长，规划建设局、国土资源局、农办、公安局、财政局、民政局、信访局、司法局、金融办以及各镇街道等有关部门（单位）负责人为成员的集体土地范围内农村住房登记发证工作领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在规划建设局，规划建设局局长兼任办公室主任，规划建设局、农办分管负责人任办公室副主任。各镇街道应相应建立农村住房登记工作领导小组，制定时间表、明确责任目标，开展具体登记工作。
（二）明确工作职责
各镇街道：组织开展宣传发动；负责做好当地的农房登记组织、落实工作；负责落实有关工作机构、人员；组织权利人申请房屋登记提供有关资料、指界签章等工作；组织落实房屋测绘工作的正常开展；牵头出具房屋权属来源、竣工等证明并签署意见，确保工作的公正性；鉴证申请人签字、制作询问笔录等；牵头现场查看、确认面积及联合公告；发放权属证书。
规划建设局：负责制定登记工作实施细则，及时研究处理在登记工作中出现的问题；做好业务流程、技术规范、房屋测绘、登记发证、人员培训和相关业务的指导等各项工作；对镇街道登记材料进行审核，审核合格后记载于登记簿，制作权属证书，做好档案整理、录入、扫描、装订、入库等工作；负责依法做好集体土地范围内房屋登记规划的服务工作，协调处理登记过程中涉及到规划管理方面的问题。
国土资源局：加快农村宅基地确权登记，明确发放范围及对象，如有重复发放，原老证应公告予以作废；负责协调处理登记发证过程中涉及到土地管理方面出现的问题，负责做好农村宅基地相关政策解释工作。
农办：负责涉及相关政策的拟定和工作考核，统筹协调登记发证过程中涉及到其他问题。
公安局：负责拟订分户条件、具体分户、发放户口簿等工作；负责出具房屋登记所需的人员身份、户籍情况证明；处理登记工作中出现的违反治安管理的行为。
财政局：负责落实开展集体土地范围内农村住房登记工作各项资金保障。
民政局：会同各镇街道编制门牌编号，并办理门牌证。
信访局：负责在农房登记过程中对涉及来信来访、社会维稳等方面工作给与指导、支持。
司法局：负责办理涉及赠与、继承、析产（分割）、委托代理、被监护人房屋等申请房屋登记相关事项的公证手续。
金融办：负责农村房屋产权登记后续抵押、转让等政策研究和手续办理。
（三）强化督查考评。市级有关部门要加强组织协调和工作指导，强化督促检查，及时通报工作进展情况。建立健全考核机制，要将集体土地范围内农村住房登记发证工作纳入对镇街道绩效目标考核和新农村建设考核内容，加大考核力度，确保集体土地范围内农村住房登记发证工作的顺利推进。
八、本意见自发文之起施行。《平湖市集体土地范围内房屋登记实施细则（试行）》（平建管〔2014〕103号）同时废止。
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【2015】浙江省平湖市关于加快推进农村宅基地确权登记发证工作的实施意见
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