根据国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》和湖南省国土资源厅《关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》等规定，为进一步规范和改进我市农村宅基地管理，切实解决农民建房难的问题，维护广大农民的切身利益，现提出如下实施意见：

一、理顺管理体制

1．区县（市）人民政府负责本行政区域内的农村宅基地管理。农村宅基地管理由区县（市）土地行政管理部门具体实施，区县（市）建设、规划、农业、林业、水利、公安等部门、乡（镇）人民政府、村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自的职责，共同做好农村宅基地管理工作。

2．优化土地利用年度计划管理。农村宅基地审批涉及农用地需办理农用地转用手续，并纳入年度土地利用计划；各区县（市）国土资源局在年初为新增宅基地预留新增建设用地指标。各区县（市）可以通过复垦农村宅基地获得新增建设用地指标和耕地占补指标，用于全区县（市）范围内的农民建房，不再占用年度土地利用计划。

3．优化耕地占补平衡管理。根据国务院相关文件，农民建房不得收取除工本费以外的行政事业性、服务性费用，所占耕地、林地不得收取耕地开垦费和森林植被恢复费。各区县（市）人民政府应统筹安排专项资金，用于农民建房的耕地占补平衡；鼓励农民将废旧宅基地自行开发或复垦，新增耕地经区县（市）国土资源局和农业局验收确认后，专项用于农民建房耕地占补平衡。

4．加强市级监管与备案。区县（市）国土资源局要建立健全宅基地审批管理台账，每季度前5个工作日内将上季度宅基地审批数据上报市国土资源局。市局将加大对区县（市）国土资源局宅基地管理中耕地占补、用地审批、违法用地查处等工作的监督检查，并纳入土地管理和耕地保护目标责任考核。

二、增强规划引导功能

5．切实发挥规划的控制和引导作用。新建农村房屋应符合乡（镇）村土地利用总体规划，不占耕地的单宗建房可视同符合规划，禁止占用基本农田新建房屋。农村宅基地应当坚持节约、集约用地的原则，尽可能在规划的农村集中居住点选址布局，充分利用废旧宅基地、空闲地和非耕地，鼓励占用荒山、荒坡进行建设（选址须避开地质灾害隐患点）。

6．在城镇（含城市、县城、建制镇）规划区范围内建设农村房屋，原则上不再进行单宗分散的宅基地审批，应当按城乡规划统一安排，集中兴建村民住宅小区。鼓励城市规划区范围外的村民住宅按照城镇化和集约用地的要求，向集镇、中心村的农民集中居住区集聚，逐步实现集中居住。

7．建立宅基地退还激励机制。区县（市）人民政府可以制定相关政策，对在城镇规划区和各类园区的近期建设区内，符合建房条件且没有宅基地并承诺不再申请宅基地的农民，或者主动放弃已有宅基地给村集体经济组织的农民，参照城镇居民给予相同标准的经济适用住房货币补贴。

8．大力推进农村宅基地复垦。区县（市）国土资源局可根据村集体经济组织的申请，将进行复垦的宅基地整合为一个项目区，上报至区县（市）人民政府批准。宅基地复垦实施后，由区县（市）国土资源局和农业局进行跟踪验收，并确认新增建设用地指标和耕地占补指标。

9．土地复垦指标使用。经复垦验收所得新增建设用地指标和耕地占补指标，专项用于全区县（市）范围内农民建房；区县（市）国土资源局应建立复垦新增建设用地指标和耕地占补指标使用台账，在审批新增宅基地时，按照占用农用地和耕地的面积对两项指标进行扣减。

10．鼓励集体经济组织开展宅基地复垦。农村宅基地复垦项目批准后，村集体经济组织可对项目区自行复垦，也可吸收社会资金组建专业公司进行复垦。复垦验收后，村集体经济组织依法可对新增耕地进行承包经营权分配，或者长期承包给农业合作社或公司经营。

三、严格规范建房条件

11．严格宅基地占地面积标准。在长沙县、望城区、浏阳市和宁乡县范围内，每户宅基地占地面积根据地类确定，占用耕地的每户不得超过130平方米，占用荒山荒坡的每户不得超过210平方米，占用其他地类的每户不得超过180平方米。

12．在市五区范围内，每基准户（4人及其以下）宅基地占地面积不超过100平方米，4人以上每增加1人相应增加20平方米（独生子女家庭每证增加20平方米），但每户的总用地面积不得突破前款所述每户宅基地占地面积标准。

13．明确建房分户的基本原则。独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；有两个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄且已经嫁娶的，并经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠一农业户口子女建房。

14．建房人口的确定方式。家庭建房人口是指属于本集体经济组织成员，且在集体经济组织内部组织从事生产经营活动，并承担本集体经济组织成员义务的人口，同时将家庭内现役义务兵士官、在读大中专学生、正在服刑的人员计算在内。夫妻一方为非农人口的，如没有享受政府公租房、经济适用房和货币补贴等相关福利，可视为农业人口计入建房人口。夫妻双方均为农业户口的，如双方户口未迁至同一集体经济组织，且一方已有宅基地，则另一方不能以户主身份申请宅基地。

15．强化建房条件审查。农村村民已有宅基地，或者已将原住房出卖、出租或赠与他人的，各区县（市）国土资源局不得再批准宅基地。非本集体经济组织的农村村民和城镇居民在农村购买宅基地或住房的，各区县（市）国土资源局不得为其批准宅基地或办理土地使用权证。

16．规范“拆一建一”行为。村民提出易基新建住宅时，应当向乡（镇）人民政府和国土资源所作出自行拆除旧宅的承诺，并上交原《村民住宅建设用地许可证》；在旧宅未拆除以前，国土资源部门不得对新建房屋进行验收并发放相关权利证书。原宅基地由村集体经济组织收回土地使用权，分配给无宅基地的农户或纳入宅基地复垦范围。

四、规范审批流程

17．农村村民申请宅基地的报批程序。从区县（市）国土资源局受理建房申请，至发放《村民住宅建设用地许可证》，审批时限控制在20个工作日，各区县（市）可根据实际情况进一步压缩审批时限。具体申报宅基地程序如下：

①村民申请新建房屋，首先向村集体经济组织提出书面申请。经村民小组代表会议、村民代表会议讨论通过，在本集体经济组织内张榜公示7个工作日。公示期满无异议的，由申请者向乡（镇）国土资源所提交用地申请和相关材料（村集体经济组织或村委会明确同意的意见）。

②乡（镇）国土资源所受理申请后，实地审查申请人员是否符合建房条件，拟用地是否符合土地利用总体规划，拟建房位置是否避开地质灾害隐患点；符合建房条件的，由国土资源所发放《村民住宅建设用地申请表》。

③农村宅基地申请经乡（镇）建设、规划、林业等部门审查后，由乡（镇）国土资源所上报至区县（市）国土资源局，由区县（市）人民政府审批。

④宅基地经依法批准后，由区县（市）国土资源局核发《村民住宅建设用地许可证》。农村房屋开工前，须经所在地乡（镇）国土资源所实地放样定桩。涉及占用耕地的，必须做到先补后占，才能开工建设；涉及切坡建设的必须报建设行政主管部门批准，并承诺按要求采取防护措施。

⑤村民建房竣工后30日内，应向所在地乡（镇）国土资源所申请验收；乡（镇）国土资源所应实地检查是否按批准的面积和要求使用土地；验收合格后，村民应当向国土部门申请集体土地使用权登记。

18．城镇（含城市、县城、建制镇）规划范围内的村民申请宅基地的，应先期向所在地规划管理部门申请办理《乡村建设规划许可证》，村民同时持有两证方可进行房屋建设。《村民住宅建设用地许可证》使用期限为2年，过期自动失效。

19．规范已征未拆项目区建房行为。对农用地转用、土地征收已经批准的区域，停止审批新建、改建、扩建住房；经鉴定确属危房的，可以修缮住房。鼓励区县（市）人民政府对近期建设区或已征未拆地区无房或住房困难的农民提前拆迁安置，缓解农民当前住房困难。

五、保障农民权益

20．切实将宅基地管理政策宣传到村组和个人。各区县（市）要通过培训村组负责人、张贴公告、发放便民卡等多种方式，让每个村组、每一位村民都了解宅基地申请条件、审批程序、工作时限和要求等相关政策。

21．保障农民宅基地使用权。农民对宅基地拥有充分的土地使用权，严格限制村集体经济组织收回农民宅基地。因村庄改造、公共设施、公益事业建设原因收回宅基地的，应由建设实施单位对原土地使用权人依法给予补偿。

22．规范农村房屋产权变更。农村房屋所有权处置必须符合集体土地使用权转让的条件，依法流转。农村房屋所有权及其附属设施依法转让、互换或者赠予的，该房屋及其附属设施占用范围内的宅基地建设用地使用权一并处分。

23．非农户房屋的处置管理。因农转非、接受继承房产或经有批准权的部门已经批准使用集体经济组织内土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用集体经济组织的土地，且不能对房屋进行扩建。房屋所有权灭失，土地使用权随之灭失。

24．清理并规范现有文件。各区县（市）应当按照省国土资源厅《关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见》和本《实施意见》的要求，对现有农村宅基地管理文件和政策进行清理。