4月21日，上海政府门户网站公开红头文件《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，对商办土地出让明确若干重大新规，规定有效期：2017年4月10日至2022年3月31日。

核心条款

1、 出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。

2、 出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。

3、 出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

4、 出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。

5、 出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。

6、 受让人在完成开发建设并领取房地产权证后，土地出让合同中约定持有的物业，在持有年限内不得转让。

7、 对商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让。

8、 按照土地出让合同约定的自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。

文件原文：

沪府办〔2017〕19号

上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》的通知

各区人民政府，市政府有关委、办、局：

市规划国土资源局制订的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

上海市人民政府办公厅

2017年3月31日

关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定

第一条（目的和依据）

为充分发挥土地资源市场配置作用，加强经营性用地出让全生命周期管理，提升城市功能和品质，提高土地利用质量和效益，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《上海市土地使用权出让办法》和《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号），制定本规定。

第二条（定义）

本规定所指的经营性用地，是指商业、办公、商品住宅等用地，商业、办公用地涵盖金融、娱乐、旅游、会展和服务业等用途。

本规定所称的经营性用地出让全生命周期管理，是指以提高土地利用质量和效益为目标，以土地出让合同为平台，通过健全经营性用地的用途管制、功能设置、业态布局、土地使用权退出等机制，将项目建设、功能实现、运营管理、节能环保等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

第三条（适用范围）

本市新增的经营性用地，以及营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，按照本规定执行。历史违法用地处置、存量补地价项目、原划拨土地转出让、集体经营性用地入市试点等情形，参照本规定执行。

第四条（基本原则）

（一）坚持市场配置资源，公平、公正、公开出让土地；严格限定划拨用地范围，营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地实行有偿使用制度。

（二）坚持遵循经营性用地全要素管理，将经营性用地项目建设、功能业态、运营管理、节能环保等要素与其他出让条件纳入土地出让合同管理，注重经济效益向注重经济、社会、环境综合效益转变。

（三）坚持实施土地利用全过程管理，以土地出让合同为平台，实现建设用地开竣工、运营管理、公益性责任和建设用地使用权退出的全过程管理。

第五条（管理职责）

市和区规划土地部门是本市土地出让工作的主管部门，负责经营性用地出让管理，是经营性用地的出让人。

经营性用地出让前，出让人应征询相关职能部门意见，在对征询意见进行综合汇总的基础上，在出让文件中明确出让地块的各类建设管理要求。

本市规划土地、投资、产业、建设、房屋管理、环保、绿化市容、交通、民防、卫生防疫、水务、文物等相关职能部门按照“公平、公正、公开”的原则，提出经营性用地各项建设要求、管理要素、监管考核和违约处置等要求，作为土地出让条件纳入土地出让合同，并按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则，对受让人的合同履约情况进行要素评定，依法实施监管。

第六条（规划管理要求）

出让人应根据控制性详细规划要求，确定出让地块的土地用途、混合用地建筑量比例、容积率、建筑限高、住宅套数等出让条件。通过土地出让前规划实施评估，进一步完善公共服务设施、公共空间等公共服务功能要求。

规划确定的城市重要特定地区（如城市公共活动中心、历史文化风貌保护区等），应在控制性详细规划的基础上，开展城市设计，并结合开发机制，编制控制性详细规划附加图则，经批准后纳入土地出让合同。

第七条（土地出让研判）

加强土地出让前的研判工作。规划土地部门应结合相关部门征询意见，对拟入市出让地块进行研判。从地块符合本市土地利用总体规划和城乡总体规划情况、控制性详细规划批准情况、土地储备规划计划批准情况、涉及土地农转用征收手续办理情况、地块前期动拆迁实施情况等方面，分析土地出让合规性和合理性。进一步明确社会停车场、物业用房、社区公共服务设施等公建配套设施建设要求。

第八条（建设管理要求）

拟出让土地上的建设项目，应符合以下建设管理要求：

（一）加强项目开竣工时间管理要求。出让人应结合建设项目的建筑体量、规划建筑设计、管理要素等条件，合理约定开工、竣工时间，并可按照土地出让价款的一定比例，约定延期开工、竣工的违约金金额。

出让人应及时提示、督促受让人按照合同约定的开工、竣工时间进行开发建设。对逾期未开工满一年的项目，出让人应及时开展闲置土地调查和认定，合理界定土地闲置形成原因，依据国土资源部发布的《闲置土地处置办法》的相关规定进行处理。

（二）落实建筑绿色环保节能管理要求。建设、房屋管理部门应按照规定，对绿色建筑、装配式建筑和废弃混凝土资源化利用等配置提出建设要求。

（三）配建保障性住房管理要求。房屋管理部门应对商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意见，明确保障性住房的同步建设、同步配套、同步交付、建成后无偿移交等要求。

（四）落实全装修住宅管理要求。房屋管理部门可对住宅用地中应落实全装修住宅建设比例提出意见，明确全装修住宅建设程序应按照有关规定执行。

（五）公共服务功能要求。明确地块公共服务配套设施或公共空间的建设、使用要求以及产权归属。

（六）保护保留建筑要求。规划土地、文物、房屋管理等部门应对地块内保护保留建筑的使用、维护、修缮等提出要求。

（七）绿化管理要求。绿化部门应对地块内绿化面积、绿地率等提出相关要求。对于多层建筑物业，绿化部门可对屋顶绿化提出相关要求。

第九条（功能管理要求）

办公用地可由商业、投资等管理部门结合区域发展、区位环境、市场需求等情况，提出引入企业的行业类型等相关要求。出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公。

商业用地可由商业、投资等管理部门结合区域功能、社会需求、土地用途等情况，提出休闲娱乐、大众零售、酒店旅馆等商业功能业态。出让合同中商业用地未经约定，不得建设公寓式酒店。

营利性教育科研、医疗卫生、社会福利、文化体育等基础设施、社会事业项目用地，应结合土地用途和项目情况，由相关主管部门对项目应达到的功能提出要求。

第十条（运营管理要求）

拟出让土地上的建设项目，应符合以下运营管理要求：

（一）商业运营要求。投资、商业、产业等部门可对商业用地提出统一招商、统一运营、商业业态布局等要求，旅游管理部门可对酒店功能的用地提出星级要求和管理标准。

（二）物业持有和销售要求。为进一步提升城市功能品质，抑制房地产投机炒作，确保市场平稳健康运行，在土地出让前，投资、商业、产业等部门应综合区域配套、房地产市场、项目功能定位等因素，对拟出让地块进行综合评估，出让人应按照相关文件规定明确商业、办公物业的持有比例和持有年限，并载入土地出让合同。

出让合同中可约定由建设单位持有部分住宅物业，用于租赁（除按照相关规定和合同约定应移交政府及政府有关部门的保障房等物业外）。

出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

出让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有（除按照相关规定和合同约定应移交政府及政府有关部门的物业外）。