自治州促进房地产供给侧结构性改革持续健康发展与商品房去库存专项行动方案(2017—2019)
为深入贯彻落实中央、自治区及自治州关于促进房地产去库存工作的总体部署和要求，加大供给侧结构性改革工作力度，扎实做好商品房库存化解工作，促进房地产业持续健康发展，结合我州实际，制定本方案。
一、总体要求
以“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念为引领,按照推进供给侧结构性改革的总体要求，坚持扩大需求、消化库存和稳定价格相结合,以解决城镇新居民住房需求为出发点，大力推进城镇棚户区改造货币化安置，鼓励农牧民进城购房居住，培育和发展住房租赁市场，用好用足住房公积金，建立购租并举的住房制度，力争用2-3年时间，使我州商品住房库存消化周期稳定在合理区间内，保持房地产市场平稳健康发展。
二、工作目标
截至2016年底，全州累计可售商品房面积378万平方米(住宅235万平方米，商业143万平米)。按照有减、有促、有压的思路，强力促销售、控投资、推转型，将房地产库存调整到合理区间。力争到2019年底，消化商品房库存面积328万平方米，其中：住宅224万平方米，商业104万平方米; 2017年，计划商品房去库存面积150万平米，其中：住宅130万平米、商业办公及其他20万平米;2017-2019年年均消化约109万平米，其中：住宅75万平米、商业34万平米。
三、组织机构
成立自治州化解房地产库存工作领导小组。
组 长：党 峰 自治州副州长
副组长：巴图巴依尔 州人民政府副秘书长
沈会盼 州住建局党组书记
成 员：吐尔逊·哈德 州住建局调研员
方曙光 州发改委副调研员
巴 青 州教育局副局长
李保江 州公安局副局长
万守政 州民政局副局长
王新学 州财政局副局长
冯启江 州国土资源局副局长
宋志超 州农业局副局长
郝丽新 州审计局固定资产投资审计处副处长
张国旭 州住房公积金管理中心主任
王文政 州地税局副局长
张 飚 中国人民银行巴州中心支行副行长
领导小组下设办公室，办公室设在州住建局，办公室主任由吐尔逊·哈德同志兼任。
四、主要任务
(一)实施路径
坚持供给侧和需求侧“双管齐下”，人、钱、地去库存并举，从需求端刺激消费，扩大需求，促进销售，消化库存。从供应端减少新增，调整结构，购租并举，转变住房保障供给方式，加强征收货币化安置，多方施策，多举并举消化房地产库存。
(二)货币安置去库存
1﹒全力推进货币化安置。紧紧抓住棚户区改造三年行动，全州棚户区改造货币化安置比例总体达到60%以上，库存较多的县市达到80%以上，项目建设征地拆迁和房屋征收原则上实现货币化安置，支持城郊村、城边村、异地扶贫搬迁村庄整合撤并的村民向城市转移，符合条件的村庄改造可享受棚户区改造支持政策。落实房屋被征收人选择货币化安置奖励与补偿政策，引导被征收人主动选择货币补偿自主购房安置，享受优惠补贴奖励政策。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、国土资源局、农业局、林业局、财政局。
2﹒转变住房保障方式。全面实行公租房货币化保障机制，通过发放租赁补贴的方式支持列入公租房保障对象范围的家庭到市场租住存量商品住房;保障性安居工程项目历史旧欠采取购买或租赁库存商品房的方式筹集房源。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局。
(三)制度改革去库存
1﹒深化户籍制度改革。全面推进居住证制度，拓展居住证服务功能，加强居住证持有人服务、管理和权益保障工作，加快农民工市民化;进一步放宽城镇落户条件，允许农业转移人口在就业地落户。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州公安局、教育局、工商局、民政局、住房公积金管理中心。
2﹒支持农民工进城购房。鼓励农村居民进城购房租房，保护农村居民进城购房后其在原户籍地的所有合法权益。探索推行农民的土地承包经营权、宅基地使用权、集体经济收益分配权通过抵押、流转等方式，增强农民购房融资能力。县市人民政府与农业银行等金融机构做好衔接，落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策;整合农村易地扶贫搬迁等涉及农民建房的项目资金，对符合条件并进城购房的对象给予财政补贴(具体办法由各县市人民政府制定)。进城购房农民的集体经济组织成员身份不变，原土地承包经营权和集体经济组织收益权不变。支持进城定居农民自主创业，并与城镇户籍居民享有同等权利和义务。农民工和农民进城购房，其处在义务教育阶段的符合入学条件的随迁子女凭不动产证书或房屋预告证明“就近入学”。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州国土资源局、财政局、教育局、金融办、住房公积金管理中心、农业银行巴音郭楞分行。
3﹒深化住房制度改革。以满足新市民住房需求为主要出发点，以解决新市民住房问题、改善棚户区改造居民住房条件、提升城市居民住房品质为主要方向，通过加速新型城镇化、推进棚户区改造、转变住房保障方式等举措，扩大市场有效需求。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、发改委、国土资源局、财政局。
(四)转型升级去库存
1﹒发展租赁市场。加快发展租赁市场，鼓励房地产开发企业将空置的商品住房改售为租，对其租金收入的已缴营业税、增值税、房产税由县市财政给予一定奖励。支持自然人和各类机构投资者购买库存商品住房开展住房租赁业务，发展以住房租赁为主营业务的专业化、规模化租赁企业。对投资库存商品住房开展住房租赁业务的企业，三年内所缴纳的营业税、增值税、房产税、所得税由各县市财政给予适当奖励(具体办法由各县市制定)。规模化住房租赁企业(机构)购买的库存商品住房在不影响房屋结构安全前提下，对用于租赁的房屋套(户)型结构可以进行调整，满足中小户型租赁需求。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会。配合单位：州住建局、财政局、国税局、地税局、公安消防支队、国土资源局。
2﹒引导转型发展。引导房地产开发企业转型发展旅游、文化、教育、养老、创业工厂等跨界专业地产，适当减少住宅、商业地产开发。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、发改委、国土资源局、地税局、公安消防支队。
3﹒培育优势房企。加快培育知名企业、品牌企业、高资质等级企业，推进房地产由价格竞争向质量、品质、差异化的价值竞争转变，降低同性、同质、低价恶性竞争。鼓励有实力的房地产开发企业“接盘”困难、资金链断裂的项目，通过兼并重组、政府政策支持等手段化解风险，促进风险项目建成销售。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、发改委、财政局、维稳办、国土资源局。
4﹒推进产业升级。坚持走绿色、低碳、循环发展之路，支持企业利用住宅产业化、绿色建筑、全装修等方式，打造高品质楼盘，提升商品房消费吸引力。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、发改委。
(五)消费刺激去库存
1﹒举办活动促销。积极举办多种形式房地产交易活动，组织棚户区改造居民观房选房，鼓励居民和投资者购买库存商品房，支持子女教育购房、结婚购房、养老购房、理财投资购房。
责任单位：各县市人民政府;配合单位：州党委宣传部，州住建局，巴州日报社、州广播电视台。
2﹒适应市场营销。支持房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，采取适当降价、附送装修、改进物业服务等方式加快消化存量商品房;逐步转变传统营销模式，借势市场“倒逼”效应，推进房产电子商务化。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、发改委。
3﹒搭建平台助销。搭建集楼盘展示、房屋买卖、房屋租赁、在线政务、信息集成等于一体的“网上房屋超市”交易平台，促进购房者与销售项目对接，方便居民购房租房。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、发改委。
(六)调控供应去库存
1﹒控制开发规模。强化宏观调控管理，按照商品房库存去化周期在12-18个月的，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的30%-50%;库存去化周期在18-36个月的，房地产开发用地供应不得超过上年度供应量的10-15%的原则，减少商品住宅土地供应，从供应端入手调整市场供需结构，以规划和土地供应控制房地产开发用地总量、开发规模和开发节奏，把控保障性安居工程立项审批、资金安排、建设规模和建设节奏。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、国土资源局、发改委。
2﹒调整开发结构。各县市研究制定已取得用地未开工房地产项目转换方案，引导其转型发展，用于国家、自治区、自治州支持的新兴产业，特别是养老产业、文化产业、旅游产业、科教产业、体育产业等项目用途的开发建设。对不能及时转型的房地产项目，可延长动工开发期限，暂缓进入房地产开发市场。对在建但尚未销售的商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，鼓励房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型做出调整，并依法依规完善手续，各部门对调整后的套型结构按规定办理验收等手续。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、国土资源局、财政局。
(七)环境优化去库存
1﹒优化政务环境。继续以集中审批、重点项目调度等有效形式帮扶房地产企业，推进服务提速、审批提效。清理涉及房地产的收费、保证金、监管资金等，无法律法规明确规定的应当坚决取消。严肃查处，依法打击强买强卖、强揽工程、敲诈勒索、恶意阻工等行为。落实国家和自治区税收优惠政策，出现滞销且资金困难的房地产开发企业，可依法申请延期缴纳税款。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州财政局、国税局、地税局。
2﹒强化金融服务。积极引导银企对接，帮助房地产企业解决贷款融资问题。对经营和销售正常的开发企业，银行业金融机构进一步提高房地产开发贷款审批效率，保持房地产开发贷款合理增长;对出现滞销和资金困难的房地产企业，建立政府、房地产企业、银行、承建商共同参与的合作协议机制，化解风险，共同维护市场稳定。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州金融办、住房公积金管理中心、中国人民银行巴州中心支行。
3﹒完善基础配套。加快新老城区协调均衡发展和产业培育发展，老城区做“减法”，新城区做“加法”，以片区为单位，逐步解决道路不通、车位不足、就医不便、商业网点不均、水电供应不足等基础设施和公共服务设施配套不健全等问题，提升和完善城市功能。重点配套完善教育、医疗、养老服务、社区管理等现有库存房产项目公共设施。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住建局、相关责任部门。
4﹒加强市场监管。加强房地产市场联动监管平台和预警预报系统建设，加大“打非治违”力度，积极处理历史遗留问题，促进房地产行业健康规范发展。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会。
(八)政策优惠去库存
1﹒落实利好政策。贯彻好中央、自治区支持和促进房地产市场稳定健康发展的各项政策，强化政策宣传，释放惠民红利，刺激购房热情。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会。
2﹒加强信贷支持。发挥住房公积金作用，扩大住房公积金制度覆盖范围，进城务工人员、自由职业者、个体工商户等群体，有缴存意愿的，按相关规定可开户缴存住房公积金，并申请住房公积金个人住房贷款。探索住房公积金证券途径，切实增强公积金贷款保障能力。金融机构应积极落实国家有关个人住房贷款优惠政策，大力创新个人住房购买与房屋装修组合贷款等金融产品，进一步提升贷款审批效率。
责任单位：各县市人民政府、库尔勒经济技术开发区管委会;配合单位：州住房公积金管理中心。
五、保障措施
(一)加强组织领导。各县市和库尔勒经济技术开发区作为责任主体，坚持分类调控、因城施策，大力促进商品房销售稳定增长，有效化解房地产库存。各行业主管部门要结合实际，立足长远，分别制定推进计划。各县市、库尔勒经济技术开发区应建立相应领导机构，制订实施细则，统筹推进房地产去库存工作。建立监督检查机制，对计划目标完成情况、政策措施落实情况进行督导检查，注重典型引路，推动房地产去库存工作落到实处。
(二)强化市场监管。全面实行房地产交易信息日报制度，定期分析运行情况，因地制宜，精准调控。加大房地产开发风险项目排查力度，对已排查出的风险项目按照分类处置的原则，对症施策，切实防范市场风险。建立多部门协同配合、信息共享、联合查处房地产联动管理机制，依法查处扰乱市场秩序、侵害各族群众利益的行为。加强信息化建设，建立定期公示制、信用等级制、黑名单制，使守法诚信者得利，违法无信者受惩。
(三)优化供地结构。科学合理确定开发总量、用地供应和供应结构，防止新增商品房供应过剩、库存量大，去化周期长的县市可暂停土地供应。城市规划部门在下达房地产开发用地规划条件时，应明确项目用地性质、建筑规模、基础设施、公共服务设施配套、外立面色彩等相关要求，并作为土地出让和《国有建设用地使用权出让合同》《房地产开发项目建设条件意见书》的组成部分。房地产开发项目涉及国有土地上房屋征收的，国土资源部门在拟定土地出让方案前须征求房地产开发主管部门的意见。
(四)扶持骨干企业。建立房企信用评价与金融部门联动机制，对资质良好、诚信经营的骨干企业在授信额度、质押、融资、债券融资等方面给予信贷支持。培育信用好、实力强、业绩优的大企业大集团，依法逐步淘汰“小、弱、散”房地产企业。鼓励商业银行与骨干企业加大合作力度，开发房地产信托理财产品。在基础设施配套费缴纳方式、商品房预售许可和资金监管等方面，对骨干企业予以倾斜和扶持。
(五)强化考核问效。建立健全商品房住房去库存评价指标体系，完善商品房住房可售面积变化率、库存去化周期和净减少量等考核指标，对各县市去库存情况定期进行分析、评价、考核。对责任不落实、推进措施不力、去库存效果不明显的县市、单位和责任人，将严肃问责。
