萍乡中环路回报用地三号地块房屋征收补偿方案(征求意见稿)

　　为加快推进中环路建设，改善周边交通状况和生活居住环境，经安源区人民政府研究决定，拟启动中环路回报用地三号地块项目建设。为做好项目范围内房屋及附属物征收补偿工作，维护被征收人的合法权益，根据国务院、省、市的有关规定，结合项目实际，特制萍乡中环路回报用地三号地块房屋征收补偿方案。

　　一、征收补偿依据

　　《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国物权法》，国务院《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》，住建部《国有土地上房屋评估办法》，《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》《江西省征用土地管理办法》，《萍乡市关于贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>的若干意见》、《萍乡市中心城区国有土地上房屋征收补助奖励标准》。

　　二、征收目的

　　加快推进中环路建设，改善周边交通状况和生活居住环境。

　　三、征收范围及基本情况

　　征收范围：中环路三号地块(具体范围详见规划红线图)。

　　经初步摸底调查，该征收项目征收范围内用地面积约为117亩，被征收户数约36户，房屋建筑面积约20000平方米(具体以实际勘测丈量和认定为准)。

　　四、征收部门和实施单位

　　(一)征收部门：

　　安源区住房和城乡建设局、萍乡市国土资源局安源土地管理分局

　　(二)征收实施单位：城郊管理委员会

　　五、签约期限和地点

　　(一)征收补偿签约期限：自安源区人民政府确定的签约起始日起30日(含)内。

　　(二)签约地点：征收补偿协议签约地点设在征收现场 。

　　六、搬迁和过渡期限

　　(一)搬迁期限：自签订征收补偿协议15天。

　　(二)过渡期限：

　　1、货币补偿：征收人向被征收人支付过渡费，由被征收人自行过渡，过渡期为10个月。

　　2、产权调换：征收人向被征收人支付过渡费，由被征收人自行过渡，过渡期为24个月。

　　七、房屋建筑认定与处置

　　(一)合法手续房屋认定与处置

　　1、持有国土、房管、规划等部门颁发的有效证件或相关的批准手续的，视为合法手续，房屋按市场评估予以补偿。

　　2、在房屋征收公告发布之日前建设的房屋，经有关部门按相关法律法规核准的，认定为合法手续，房屋按市场评估予以补偿。

　　(二)无手续房屋认定与处置

　　对无土地使用证、房屋产权证或其它合法有效证件的被征收房屋，由安源区规划、住建、国土等部门组成认定组，对其建筑的合法性、面积、用途进行认定。

　　(三)面积认定

　　1、产权房屋按房屋权属证书登记面积为准。

　　2、自建房以实际测量面积为准，面积计算方法按建设部制定的《房屋建筑面积计算规则》及相关规定执行。

　　3、面积由有资质的测绘机构出具的测绘报告为准。

　　(四)房屋户的认定

　　1、以《房屋所有权证》或《不动产登记证》为计户依据，一证计一户。

　　2、无《房屋所有权证》或《不动产登记证》的房屋以《土地使用证》或相关部门批准有效证件为计户依据，一证计一户。

　　3、不能提供相关手续的，以认定组认定为准。

　　4、产权发生交易或产权人已死亡的，但未在产权部门办理过户、分户手续的，且房产分割清楚，有公证文件或其他合法性证明文件的，按合法性证明文件进行计户。

　　(五)房屋用途认定

　　1、被征收房屋用途的认定，以房屋权属登记证书记载为准。

　　2、房屋征收公告发布之日前，已经依法取得城乡规划和土地行政主管部门批准改变用途的，按照所批准改变的用途性质为准。

　　3、无合法依据载明房屋用途的，认定为住宅。

　　4、确定为合法企业生产性用房且持有工商营业执照、税务登记证等有效证件，还在使用该房进行生产经营的视为企业生产性用房。

　　5、原为住宅房屋在2014年1月1日前已改为非住宅，至房屋征收时作为非住宅房屋使用，并依法办理了营业执照和税务登记证,对实际用于经营的部分按非住宅补偿,用途和面积以认定组认定的为准。

　　(六)自发布征收公告之日起突击新建、扩建、改建房屋的不予补偿。

　　八、房屋征收安置补偿

　　(一)补偿方式

　　1、住宅房屋实行货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自行选择;非住宅房屋不予产权置换，实行货币补偿。

　　2、征收范围内的简易房、构筑物、杂地、灰坦、猪栏等一律货币补偿，不予产权置换。

　　3、集体土地房屋四周的户外余坪、石岸、水沟、化粪池等附属物，按市场评估，进行货币补偿。

　　(二)集体土地上住宅补偿

　　安源区属城市规划建设用地范围内不再采用宅基地安置，安置方式由被征收人在货币补偿安置方式和产权调换方式中选择其中一种。

　　1、货币补偿安置方式 即征收人以货币补偿方式一次性支付征收补偿款，由被征收人自行选择购买安置房或自购商品房安置。

　　1.1征收补偿款计算 征收补偿款总额=房屋评估金额+宅基地重置价(正屋用地面积为4290元/㎡，杂屋用地面积730元/㎡)+房屋装修评估金额+提前签约奖励+提前搬迁奖+搬迁费+过渡性安置费+设施移迁补偿。

　　1.2选择货币补偿的被征收人如若购买安置区内的安置房，按实际居住家庭人员每人45㎡的限购标准购买安置房，价格为当期综合建筑成本价2600元/㎡(暂定)。

　　2、产权调换方式 即被征收人选择在新建的安置楼宇中进行安置，征收人在对被征收房屋进行货币补偿后，按被征收正屋建筑面积以“拆一购一”方式进行楼宇房安置。

　　2.1征收补偿款计算 征收补偿款总额=房屋评估金额+宅基地重置价(正屋用地面积为1200元/㎡，杂屋用地面积400元/㎡)+房屋装修评估金额+提前签约奖励+提前搬迁奖+搬迁费+过渡性安置费+设施移迁补偿。

　　2.2安置房购买 根据国家“一户一宅”的政策，征收人按被征收正屋面积，由被征收人选择安置房户型，并按当期定额建筑成本价(暂定均价2000元/㎡)购买，征收人对安置房每平方米补贴1000元。

　　2.3调差方法 因户型差异的原因，实际安置面积超过可安置面积20㎡(含20㎡)以内，仍按补贴后当期定额建筑成本价1000元/㎡购买;超过可安置面积20㎡以上的部分，由被征收人按当期同类商品房价格(暂定均价2600元/㎡)购买。

　　可安置面积超过实际安置面积50㎡(含50㎡)以内，不再增加安置套数，征收人对需要安置面积按1600元/㎡，向被征收人支付结余面积回购款;可安置面积超过实际安置面积50㎡以上，根据安置房户型增加一套指标(增加的户型面积不得大于已选定的户型面积)，可安置面积内按1000元/㎡购买，超过可安置面积以上的部分，由被征收人按2600元/㎡购买。

　　2.4安置房回购 在安置房按政策分配到被征收人名下，如被征收人安置房有结余房屋，其购买的安置房可由征收人回购，回购安置房价格暂定均价2600元/㎡。

　　2.5安置房地点及户型

　　①拟定长兴馆中环路村级回报用地35.5亩 (安置户型为80—120平米),用于3号地块产权置换集中用地。

　　②建议由安源区住房和城乡建设局与市房管局荷叶冲棚改项目签订购房协议，暂定3万平方米，用于三号地块项目房屋征收产权置换。

　　2.6房号楼层选择

　　签订补偿协议，并在搬迁期限内完成搬迁的，按交房顺序领取选房序号。

　　2.7安置房楼层选择规定

　　被征收人在征收补偿签约期限内签约并在约定的搬迁期限内搬迁完毕的，根据被征收房屋的户型、面积及层次，结合安置房实际情况按先搬先选房的原则安置;对烈属、60岁以上孤寡老人、双目失明或者下肢残疾者，在楼层安置上根据本人要求，给予适当照顾。

　　(三)集体土地上非住宅补偿

　　1、对集体或集体股份制企业的合法房屋，按市场评估房屋价格标准增加50%补偿，不再另行安排重建或给予其它安置。

　　①企业生产用房(不含办公和生活用房)，涉及生产设备搬迁需拆卸、安装调试的按特种设备损失评估进行补偿，按生产用房搬迁补助按面积计算。

　　②造成企业停产停业的，按征收时房产评估总额的5%发放停产停业补偿。在征收公告发布前已停产停业的，不再支付。

　　2、村民将住宅房屋改为或部分改为营业、生产用房的按房屋评估价格补偿，营业、生产用房按住宅房屋标准增加40%补偿。

　　3、依法批准的畜禽养殖用房，按同等结构住宅房屋标准增加20%补偿，并不再安排重建或给予其它安置。

　　4、征收学校、医院、寺庙、教堂等公益事业用房。参照第1款予以补偿。

　　(四)征收产权不明确的房屋

　　由征收人按照补偿方案作出补偿决定，向公证机关办理证据保全手续后实施征收，待产权明确后再补偿给产权所有人。

　　(五)征收设有抵押权的房屋

　　1、抵押人和抵押权人应当重新设立担保或者达成债务清偿协议。

　　2、抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，将补偿款向公证机构办理提存公证。

　　(六)其他在方案中未予以明确但需补偿的，依法评估补偿。

　　九、补助和奖励

　　(一)补助

　　1、搬迁补助费住宅建筑面积在100㎡以内(含)的每户1200元，100㎡以上的按超出面积12元/㎡计算;非住宅营业用房和非住宅非营业用房的搬迁补助费按照被征收房屋建筑面积24元/平方米计算，不足1200元的，按1200元计算。另选择产权调换和安置房安置的，增加二次搬迁补助费3000元/户。

　　2、临时安置补助费

　　①选择货币补偿的，按被征收房屋建筑面积每月8元/平方米支付临时安置补助费，月临时安置补助费不足800元的，按800元计算，一次性支付10个月。

　　②选择产权调换和安置房安置的，按被征收房屋建筑面积每月8元/平方米支付临时安置补助费，月临时安置补助费不足800元的，按800元计算，一次性支付24个月。临时安置期限延长的，临时安置补偿费按有关规定执行。

　　3、相关设施的迁移补助费

　　①有线电视迁移费按每户360元;

　　②固定电话迁移费按每户300元;

　　③宽带迁移费按每户200元;

　　④分体壁挂式空调迁移费每套300元，分体立式空调迁移费每套500元;

　　⑤电、燃气热水器迁移费每套300元，太阳能热水器迁移费每套400元;

　　⑥选择货币补偿管道煤气迁移费按每户3200元补偿;

　　⑦选择货币补偿水表迁移费按每户1200元补偿;

　　⑧选择货币补偿电表迁移费按每户400元补偿;

　　⑨水塔按每户1000元补偿;

　　⑩土灶按每户500元补偿;

　　⑪特殊设备以认定为标准;

　　⑫水井按每口1200元补偿，机井按每口3000元补偿;

　　⑬三相四线在入户线距离为50米以内的按每户4000元。

　　(二)奖励

　　1、提前签约奖励：住宅自签约起始日起7日(含7日)内签约并在第一笔房屋征收补偿款到账后三日内搬迁交房的，按被征收房屋补偿价(含房屋评估金额和房屋装修评估金额两部分，下同)的40%给予奖励;自签约起始日起8至15日(含15日)内签约并在第一笔房屋征收补偿款到账后三日内搬迁交房的，按被征收房屋补偿价的20%给予奖励;自签约起始日起16至20日(含20日)内签约并在第一笔房屋征收补偿款到账后三日内搬迁交房的，按被征收房屋补偿价的10%给予奖励;签约起始日起21日后签约并搬迁交房的，不予奖励。被征收的公房不享受此项奖励。

　　2、提前搬迁奖：住宅自签约起始日起，签约搬迁交房的，每户最高奖励不超过18000元。时间从签约起始日算起，每推后一天少900元，20日后搬迁交房的不予奖励。非住宅自签约起始日起20日(含)内签约并搬迁交房的，户建筑面积100㎡(含)以内的，营业性用房按20元/㎡/天奖励，非营业性用房按10元/㎡/天奖励;户建筑面积100㎡以上部分，营业性用房按10元/㎡/天奖励，非营业性用房按5元/㎡/天奖励。时间从签约起始日算起，每推后一天按被征收人此项最高奖励金额的二十分之一扣除，21日后搬迁交房的不予奖励。被征收的公房不享受此项奖励。

　　3、停产停业损失补偿：因征收非住宅房屋造成停产停业的，按照房屋市场评估价的5%给予一次性货币补偿，在征收公告发布前已停产停业的，不再支付。

　　4、非住宅承租人的装修、停产停业损失及搬迁费由被征收人按租赁合同或根据实际情况与承租人协商一致，由被征收人向承租人支付。

　　十、房地产价格评估机构的选定

　　房地产价格评估机构由被征收人协商选定，若协商不成，将邀请被征收人、社会公众代表等采取摇号、抽签等随机方式确定。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当在收到评估报告之日起10日内，向作出评估结果的房地产价格评估机构申请复核。原房地产价格评估机构应在10日内出具复核结果。

　　被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内对评估报告进行审核，出具书面鉴定意见。专家委员会的鉴定结果为最终结果。

　　十一、民生保障

　　被征收人在征收公告期限内签订征收补偿协议并腾空交房的被征收人及其家庭成员还给予以下优惠政策：

　　1、被征收人在本市城区内仅此一处住房，其被征收住宅房屋建筑面积不到36㎡的，按36㎡给予补偿，同样享受其他优惠和奖励政策。

　　2、被征收人中的下岗失业人员自搬迁之日起2年内，市、区政府和街道办事处及有关部门每年提供免费就业指导。

　　3、对符合城市居民最低生活保障范围的困难家庭，凭迁出地民政部门出具的证明材料，由新迁入地民政部门审查核定发放最低生活保障金。

　　4、因征收迁入的居民与当地居民在就业、培训、医疗、社会保障等公共服务方面享有同等待遇，按属地管理原则在新迁入地参加城乡居民合作医疗保险。

　　5、被征收人符合住房保障条件的可申请公租房，对60岁以上孤寡老人、双目失明或者下肢残疾者，在楼层安置上根据本人要求，给予适当照顾。

　　6、对房屋征收改造片区搬迁户中持有工商营业执照等合法证件的经营户，在搬迁之日起2年内在区内寻找合适经营场所的，相关部门应优先办理工商、税务、卫生等有关经营证件、迁移手续。

　　7、根据财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)规定，个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买集中安置房，其被征收房屋两证齐全的，按有关规定减免契税。个人取得的拆迁补偿款按有关规定免征个人所得税。

　　十二、办理搬迁、补偿安置手续的程序

　　1、凡搬迁完毕的被征收人，须保持房屋结构完好，并自行锁好门窗。请携带房屋凭证(房屋产权证、确权单)、征收通知单，来现场办公点办理补偿安置手续，领取搬迁序号。

　　2、选择产权调换的，在签订搬迁协议时可先结算房屋差价，领取搬迁补偿费、临时安置补助费、装饰装修补偿费后，在补偿协议规定时间内交房的，由房屋征收部门组织被征收人凭搬迁序号和合法身份证明，按“先搬先选”的原则办理有关手续。

　　3、选择货币补偿的，凭搬迁序号和合法身份证明由房屋征收部门组织按时间段办理有关手续。

　　4、征收补偿办公点设在城郊管理委员会1楼。

　　十三、其他事项

　　房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请安源区人民政府作出补偿决定。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由安源区人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　备注：本征求意见稿自公告之日起开始广泛征求被征收人的意见，征求意见期限为30天，意见反馈受理办公室设在城郊管理委员会，如在公告期限内无相关建议和意见，将依法按程序提交区人民政府会议确定征收方案。

　　2017年11月23日