深圳毗邻香港，在30多年的改革开放过程中承接了很多来自香港的先进做法和珍贵经验。而在房地产行业，无论是土地使用权拍卖制度，还是物业管理以及楼盘营销的手段和商业物业的设计，很多都是来自河对岸的香港。
日前，南方日报日报专访了戴德梁行华南及华西区高级董事总经理程家龙，戴德梁行的前身是1993年成立的梁振英测量师行，作为最早进入内地开展房地产专业服务的机构，戴德梁行为深圳引入了“写字楼物业管理标准”“开盘认筹”等多项现在看来已成为行业标准的经验。
面对内地房地产市场的未来，程家龙表示，戴德梁行业已经开始针对国内市场工业及物流地产等进行研究，未来考虑这方面的业务拓展。此外，戴德梁行还专门设立了轨道交通等研究小组，希望将更多香港的经验带到内地，“内地的地铁商业运营和香港相比差距主要体现在运营管理上，未来这方面的水平应该更加提高”。
南方日报记者 曲广宁
戴德梁行为深圳物管引进香港经验
程家龙毕业于同济大学，获工程测量学硕士学位，1993年，程家龙加入了刚刚在国内起步的梁振英测量师行，也就是戴德梁行的前身。而如今，担任戴德梁行华南及华西区高级董事总经理的程家龙，全盘管理华南区及华西区各公司的运营，其中所涉及的众多业务包括前期策划咨询顾问、房地产投融资、销售策划及代理、物业买卖与租赁代理、房地产市场研究及估价、建筑顾问、物业管理等。除此之外，程家龙还是广东省房地产估价师与房地产经纪人学会副会长、专业技术委员会主任委员及深圳市规划委员会委员。
“梁振英测量师行1993年就来到国内发展，是首家外资国际房地产顾问公司。”程家龙介绍说，而梁振英测量师行很早就做了深圳的房地产摸底调查以及中心区发展等报告，深圳市政府就是拿着这个报告到香港寻找投资者来开发深圳包括中心区在内的一些片区的。那时的戴德梁行参与深圳包括深南大道和福田中心区的规划，同时也把很多房地产领域的国际经验带到深圳。
程家龙介绍，他所在的戴德梁行参与了如今深圳福田中心区多栋建筑的策划、研究和物业管理等工作。比如新世界中心，作为深圳福田中心区标志性的写字楼，戴德梁行从前期的研究到销售策划、销售代理直至后期物业管理，为内地房地产服务机构树立了一个标杆，这种影响不仅体现在设计上，还体现在整体规划和平面上。而戴德梁行参与的安联大厦的项目研究则为其增加了生态、环保绿色等内容，并在建筑立面预留了一些可以种植植物、更为生态化的空间。除此之外的诺德中心、地铁大厦等，戴德梁行都为其提供了前期研究策划以及招商代理等服务。
“戴德梁行是一家跨国的机构，通过我们的渠道、平台和资源，很多跨国公司得以进入深圳。”程家龙表示。此外，戴德梁行还为写字楼等楼宇的物业管理树立了早期的标准，“戴德梁行最早参与了地王大厦的项目，除了引进外资项目，帮助外资企业解决房地产问题并促进深圳经济的发展外，另一方面，在为地王大厦所做的五年物业管理期间，戴德梁行在深圳楼宇的物业管理服务层面树立了一面旗帜。”程家龙说道，甚至出现地王大厦物业管理的第一批员工被深圳很多写字楼物业主聘为物管高层的现象。1996年，戴德梁行首次为深圳的住宅小区进行物业管理工作，提升了深圳该行业的服务水平，这些都对深圳房地产行业发展起到了积极的作用。
“商业地产未来有很好的投资机会”
此外，在商业管理、楼盘前期策划和销售方面，程家龙所在的戴德梁行也为深圳贡献了众多先进理念和实施方案。其中，戴德梁行早期操作了深圳东门太阳百货的策划，由于前期定位比较完整，其通过不同楼层的业态设置使1楼到4楼都得到了充分的利用，而不像周边一些商场，只有单层利用率较高。直到现在，这家商场的经营效果都很好。
发展至今，戴德梁行在国内已经成为一家服务全面的房地产服务商，在深圳，其规模已达到同行间高水平。通过引进香港经验，戴德梁行开创了众多先例，比如请电影明星拍摄楼盘广告、实施开盘先认筹等，对于深圳新建商品房楼盘的移交策划起到了带头的作用。
对于近些年宏观经济以及国内房地产市场调控对于整个行业的影响，程家龙也有着自己独特的见解。他认为，近年来国内房地产市场感受最明显的就是住宅的销售受限购限贷的直接影响较大。但是在写字楼等商业楼宇方面，虽然境外投资者对于大宗物业的投资较5年前相比稍有减少，但是国内的一些投资机构却比较活跃。两相对比，戴德梁行的相关业务量不仅没有受到大的影响，大中华区的业务还保持超过20%的增长，这在当前并不十分景气的房地产市场环境下是很不容易的。
对于未来国内房地产服务业务，程家龙也畅谈了他的看法：以前的房地产商做住宅项目比较多，而现在不局限于住宅项目，市场变化的影响和制约太大，所以他们就会用一部分资金做商业地产项目。商业地产主要包括三方面：商铺、写字楼以及仓库物流厂房等工业物业，这些物业存在着很好的投资机会。“中国的产业发展在这一方面很快，尤其现在讲新型城市化发展，城市在房地产开发与产业发展的同时要考虑住宅和城市的融合，所以很多开发商开始关注这一方面并且付诸行动。”
“戴德梁行也已经开始针对工业及物流地产等开启研究，未来这方面的业务将会进一步拓展，不过归根到底，市场才是核心，只要市场有这方面的需求，戴德梁行就会有这方面的服务。”
内地地铁商业运营管理上存在差距
从去年开始，戴德梁行专门做了一些地铁方面的研究和策划，这一块国内房地产服务机构还很少涉及，戴德梁行为什么做？对此，程家龙表示，戴德梁行以前在香港就跟香港地铁合作，所以有这个基础。在深圳，很多地铁沿线也都是戴德梁行在做研究，比如说3、4号线的沿线位置及地铁项目空间研究，比如未来深圳的枢纽工程——前海地铁枢纽的研究。另一方面，目前社会对地铁项目研究的需求特别大，而戴德梁行做地铁项目研究比较早，项目就做得比较多，于是在整个市场上就会有优势。
在这种背景下，戴德梁行专门设立了轨道交通研究小组。而现在除了地铁项目，戴德梁行也涉及内地的高铁站周边的一些研究，并统称为轨道交通周边研究，未来还将扩大研究范围，改叫交通节点研究，包括轨道交通，也包括航运交通。
“目前，内地的地铁商业运营和香港相比差距主要体现在运营管理上，未来这方面的水平应该更加高。”程家龙表示，实际上国内很多人还没有理解运营管理的内涵，商业刚开始的营销策划中品牌定位很重要，而后续的营销和经营管理也很重要，因此其需要长期地维持下去。
“深圳就有很多的项目刚开始很好，但经不住时间的考验。这就需要根据商业格局的变化调整业态。在地铁关键节点的研究方面，包括这个综合体怎么去发展商业、怎么去建设写字楼和住宅，戴德梁行将会把自己的体会分享给内地的开发商。”程家龙说。
