近日,广西壮族自治区人民政府办公厅印发《广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法》(以下简称《办法》),以促进土地节约集约利用,降低企业用地成本,切实服务实体经济发展。《办法》明确了工业用地弹性出让的方式,主要是租赁、先租赁后出让和弹性年期出让。租赁年限最长不得超过20年。先租赁后出让的,租赁和出让年限合计不得超过国家法定最高年限50年。弹性出让年限不得超过国家法定最高年限50年。《办法》还对租赁和出让的方式,租金和用地价格的确定,使用期满如何处置,以及加强履约监管等作出了规定。

广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法全文

第一章 总 则

第一条 为促进土地节约集约利用，降低企业用地成本，切实服务实体经济发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）等法律法规有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 自治区行政区域范围内采取租赁、先租赁后出让、弹性年期出让的方式供应国有工业用地使用权，适用本办法。

本办法所称租赁，是指工业项目用地供应时，市、县人民政府将国有建设用地使用权租赁给使用者使用，由土地使用者与市、县人民政府国土资源主管部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为。租赁是国有建设用地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。租赁国有建设用地使用权可依法转让、出租、抵押。

本办法所称先租赁后出让，是指工业项目用地供应时，市、县人民政府将国有建设用地使用权先行租赁给使用者使用，土地使用者在租赁期间开发利用土地达到约定条件后，申请将租赁土地转为出让土地的行为。

本办法所称弹性年期出让，是指工业项目用地供应时，市、县人民政府将国有建设用地使用权在法律规定的最高出让年限内，根据产业政策、企业生命周期和产业发展趋势，合理确定工业用地出让年限，并将国有建设用地使用权出让给使用者的行为。

第三条 市、县人民政府供应工业用地，鼓励采取租赁、先租赁后出让、弹性年期出让方式供应。

第四条 租赁、先租赁后出让、弹性年期出让方式供应工业用地，市、县人民政府国土资源主管部门应会同城乡规划、工业和信息化等主管部门和项目所在的园区管理机构拟订供应方案，明确拟供应地块的具体位置、界址、用途、面积、供应方式、租金、使用年限、土地使用条件、规划设计条件、租赁土地转为出让土地条件、供地时间等。

供应方案报有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源主管部门组织实施。市、县人民政府城乡规划、工业和信息化等主管部门和项目所在的园区管理机构配合做好用地考核、承诺履约监督工作。

市、县人民政府城乡规划主管部门应为供应的工业项目用地出具规划设计条件，办理建设用地规划许可和建设工程规划许可。

第五条 租赁、先租赁后出让、弹性年期出让方式供应工业用地，应在市、县公共资源平台公开交易，鼓励实行网上交易。

第六条 工业用地弹性出让年限不得超过国家法定最高年限50年。

工业用地租赁年限最长不得超过20年。

工业用地先租赁后出让的，租赁和出让年限合计不得超过国家法定最高出让年限50年。

第二章 工业用地租赁

第七条 工业用地租赁应依法采取招标、拍卖或挂牌方式。招标、拍卖或挂牌程序参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）执行。

第八条 市、县人民政府国土资源主管部门应当对拟租赁工业用地租金进行评估，经集体决策，合理确定租金标准。

工业用地租金标准应与当地国有工业用地使用权出让平均价格相均衡，不得低于按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。

工业用地租赁期满，土地使用者首次申请延期的，可按原租赁时点评估补缴延长年期的土地租金。

第九条 土地使用者取得租赁国有建设用地使用权后，应与市、县人民政府国土资源主管部门签订国有建设用地使用权租赁合同。

国有建设用地使用权租赁合同的内容应当包括租赁方、承租方、租赁宗地的位置、范围、界址、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、规划设计条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、租赁土地转为出让土地条件、出租方和承租方的权利义务等。国有建设用地使用权租赁合同范本由自治区国土资源主管部门商自治区工商行政管理部门制定印发。

第十条 土地使用者应当依照租赁合同约定按时足额缴纳租金。租金支付时间间隔原则上不少于1年。

土地租金由市、县人民政府国土资源主管部门负责征收，全额上缴财政。收取的土地租金参照国有土地出让金有关规定进行管理。

第十一条 土地使用者可凭国有建设用地使用权租赁合同以及法律法规规定的其他材料，向当地城乡规划主管部门申领建设用地规划许可证，城乡规划主管部门应将用地性质标注为租赁土地。

第十二条 土地使用者在付清第一期租金后，持租赁合同和租金缴纳凭证、完税证明等材料，申请办理国有建设用地使用权首次登记（租赁）。

第十三条 土地使用者可凭租赁国有建设用地使用权登记证明文件及法律法规规定的其他材料，向市、县人民政府城乡规划主管部门或者自治区人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，市、县人民政府城乡规划主管部门或者自治区人民政府确定的镇人民政府应核发建设工程规划许可证。

第三章 租赁工业用地的转让、出租和抵押

第十四条 土地使用者按合同约定支付土地租金，并完成开发投资总额的25%以上，经市、县人民政府国土资源主管部门同意，可将租赁国有建设用地使用权转让。

租赁国有建设用地使用权转让后，国有建设用地使用权租赁合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

土地使用者将租赁国有建设用地使用权转让给第三人后，土地使用者与第三人应当向市、县人民政府国土资源主管部门申请变更租赁合同。第三人可持变更后的租赁合同、相关税费缴纳证明办理国有建设用地使用权变更登记。

第十五条 土地使用者可将租赁国有建设用地使用权及地上建筑物、构筑物出租给第三人，租赁国有建设用地使用权仍由土地使用者持有，土地使用者与第三人建立了附加出租关系，第三人取得土地的他项权利。

第十六条 土地使用者将租赁土地上的合法建筑物、构筑物依法抵押的，租赁国有建设用地使用权可随之抵押，但租赁国有建设用地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价。

第四章 工业用地先租赁后出让

第十七条 工业用地使用权租赁期间，工业项目建成投产后，在符合相关规划、不改变土地用途的前提下，土地使用者可向市、县人民政府国土资源主管部门申请将租赁土地转为出让土地。

第十八条 市、县人民政府国土资源主管部门应会同城乡规划、工业和信息化等主管部门和项目所在的园区管理机构，共同对租赁合同履约情况进行评估。评估结果由市、县人民政府国土资源、工业和信息化等主管部门在门户网站上公示。

评估结果公示无异议且符合租赁合同约定转为出让条件的，由市、县人民政府国土资源主管部门与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同。

第十九条 市、县人民政府国土资源主管部门应当对租赁转为出让的工业用地价格进行评估，并经集体决策后确定最终出让价格，评估时点采用原租赁起始时间。

第二十条 土地使用者在签订出让合同后，应依照合同约定按时足额缴纳土地出让金。

租期未满，已支付剩余租赁期限的租金自动转为土地出让金。

出让价款缴纳可按规定和合同约定分期支付，分期支付出让价款的，土地使用者在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，应按照银行同期贷款利率支付相应的利息。

第二十一条 租赁国有建设用地使用权经批准转为出让国有建设用地使用权的，土地使用者全额缴纳土地出让价款后，持原不动产权证书、出让合同及土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请国有建设用地使用权登记。

第五章 工业用地弹性年期出让

第二十二条 工业用地弹性年期出让应依法采取招标、拍卖或者挂牌方式。招标、拍卖或者挂牌程序按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）执行。

第二十三条 市、县人民政府国土资源主管部门应当对拟弹性出让工业用地价格进行评估，经集体决策合理确定出让起始价。起始价不得低于按国家规定的最低地价按年期折算的价格标准。

工业用地弹性年期出让使用权期满，土地使用者申请延期的，弹性出让总年期不超过50年的，可按原出让时点评估补缴延长年期的土地出让金。

出让价款缴纳可按规定和合同约定分期支付，分期支付出让价款的，土地使用者在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，应按照银行同期贷款利率支付相应的利息。

第六章 使用年期届满

第二十四条 合同约定的使用年限届满前，市、县人民政府不得收回国有建设用地使用权；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回国有建设用地使用权的，市、县人民政府国土资源主管部门应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。

第二十五条 合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向市、县人民政府国土资源主管部门提交续期申请书。除根据社会公共利益需要收回土地使用权的，市、县人民政府国土资源主管部门应当予以批准。

市、县人民政府国土资源主管部门同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。

第二十六条 合同约定的使用年限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回不动产登记证书，并依照规定办理不动产注销登记，国有建设用地使用权由市、县人民政府国土资源主管部门无偿收回。

第二十七条 合同约定的使用年限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回不动产登记证书，并依照规定办理不动产注销登记，国有建设用地使用权由市、县人民政府国土资源主管部门无偿收回。

第七章 履约监管

第二十八条 市、县人民政府国土资源主管部门应将租赁、先租赁后出让、弹性年期出让供应的工业用地纳入土地市场动态监测与监管系统管理，加强事前、事中、事后的全程跟踪服务和监管，记录供应地块的基本情况、供地后投资建设情况、成交价款收缴情况、租赁转出让情况、期满续期情况等。

第二十九条 土地使用者应当严格按照合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。如改变为经营性房地产开发用地，由市、县人民政府统一收回土地使用权，以招标拍卖挂牌方式重新公开供应土地。

第三十条 市、县人民政府国土资源主管部门应当按合同约定的期限和条件交付土地。未按合同约定交付土地的，土地使用者可以解除合同，并可依法要求赔偿损失。

第三十一条 土地使用者应当按照约定金额、期限和方式足额支付租金或者出让金，土地使用者不能按时支付租金或者出让金的，应支付相应违约金。延期付款超过60日，经催交后仍不支付租金或者出让金的，市、县人民政府国土资源主管部门有权解除合同，收回土地使用权，并可依法要求赔偿损失。

第三十二条 土地使用者应按合同约定开发利用土地。土地使用者未按合同约定开发利用土地的，市、县人民政府国土资源主管部门有权责令土地使用者限期改正；逾期不改正的，可按合同约定解除合同，依法收回土地使用权，并可要求土地使用者赔偿损失。

第三十三条 土地使用者造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，市、县人民政府国土资源主管部门有权无偿收回国有建设用地使用权。

第八章 附 则

第三十四条 本办法由自治区人民政府国土资源主管部门负责解释，自印发之日起施行。

《广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法》政策解读

2018年10月，自治区人民政府办公厅印发了《广西壮族自治区工业用地弹性出让管理办法》（以下简称“《办法》”），是我区在推进供给侧结构性改革、降低实体经济用地成本、完善工业用地供应制度体系的一项重要制度安排，意义重大。

一、《办法》制定的背景、目的和意义

一是落实中央关于推进供给侧结构性改革的要求。工业用地作为供给侧最基础的生产要素，早在2014年底，国家发改委、原国土资源部就开始部署工业用地市场化配置改革试点工作，在辽宁阜新、浙江嘉兴、安徽芜湖、广西梧州四个城市探索工业用地弹性出让制度。近年来，河南、江苏、浙江、江西、北京、上海、广州、深圳等多个省、市已经出台了关于工业用地弹性出让相关政策文件。

二是降低实体经济用地成本的需要。当前，土地价值不断提升，国有经营性建设用地使用权出让增加公共财政收入的同时，也增加了土地使用者的用地成本，特别是工业企业用地成本。通过制定工业用地弹性出让政策，鼓励企业采用租赁、先租后让、弹性年期使用工业用地，可降低企业用地成本，对促进我区工业高质量发展，具有重要意义。

三是完善工业用地供应制度体系需要。我区国有经营性建设用地使用权招拍挂出让，基本都采用土地出让使用最高年期，缺乏一定的灵活性。在产业发展快速迭代的情况下，现行工业用地供应制度体系与工业企业用地的特征、经营规律不相适应，也导致工业用地缺乏有效退出机制。因此，需要着力完善工业用地供应制度体系，健全退出机制。

二、《办法》的主要内容

《办法》共分为八章三十五条，分别是总则、工业用地租赁、租赁工业用地的转让、出租和抵押、工业用地先租赁后出让、使用年期届满、履约监管、附则。

（一）关于租赁方式供地工业用地。

1．关于租赁期限。

根据《合同法》第二百一十四条规定，《办法》规定工业用地租赁年限最长不得超过20年。工业用地先租赁后出让的，租赁和出让年限合计不得超过国家法定最高年限50年。

2．关于租赁国有建设用地使用权取得方式。

根据《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》（桂政办发〔2018〕54号）第七条规定，防止规避工业用地使用权出让招拍挂制度，《办法》规定：工业用地租赁应采取招标、拍卖或挂牌方式。招标、拍卖或挂牌程序参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）执行。

3．关于租金。

根据原国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）第二点、第三点的规定，参照国有建设用地使用权出让底价确定的方法，《办法》规定：应当对拟租赁工业用地租金进行评估，经集体决策，合理确定租金标准。同时，参照《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发优化土地要素供给若干措施的通知》（桂政办发〔2018〕54 号）第七条规定，《办法》规定：工业用地租赁期满，土地使用者首次申请延期的，可按原租赁时点评估补缴延长年期的土地租金。

4．关于租赁工业用地建设永久建筑物。

现行法律法规关于租赁合法合规的工业用地建设永久建筑物并无明确规定。根据原国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发〔1999〕222号）第四点，参照《城乡规划法》第三十八条、第四十条有关规定，《办法》规定：一是土地使用者可凭国有土地使用权租赁合同以及法律法规规定的其他材料，向城乡规划主管部门申领建设用地规划许可证，城乡规划主管部门应当将用地性质标注为租赁土地。二是土地使用者可凭出让国有建设用地使用权登记证明文件及法律法规规定的其他材料，向城乡规划主管部门或者自治区确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。对符合控制性详细规划和规划条件的，城乡规划主管部门或者自治区确定的镇人民政府应核发建设工程规划许可证。

（二）关于先租赁后出让方式供应工业用地。

1.关于租赁转为出让的条件。

根据《广西壮族自治区人民政府关于进一步降低实体经济企业成本的意见》（桂政发〔2017〕23号）有关规定，参考南宁、安庆、淮安和寿光等地实践经验，《办法》规定：一是土地使用者可申请将租赁国有建设用地使用权转为出让国有建设用地使用权。二是市、县人民政府有关部门组织开展共同考核评价，对考核评价结果进行公示。三是考核评价结果公示无异议的，可直接签订国有建设用地使用权出让合同。

2.关于租赁转为出让的出让价格确定。

现行国有建设用地使用权出让价格的确定方法和程序已经非常成熟，因此《办法》规定租赁工业用地转为出让工业用地涉及的出让价格确定，由国土资源主管部门组织对租赁转为出让的工业用地价格进行评估，并经集体决策后确定最终出让价格，评估时点采用原租赁起始时间。

（三）关于工业用地弹性年期出让。

参考广东省不超过20年、河南省不超过50年等外省的做法，《办法》规定：工业用地弹性出让年限不得超过国家法定最高年限50年。允许企业在最高年限范围内，自愿选择土地使用权出让年限。

（四）关于使用期满处置。

工业用地使用期满后，需要解决两个问题，一是期满续期的申请，二是未申请续期的处置。

参照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（国土资发〔2008〕86号）第二十、二十五、二十六、二十七条规定关于期满前收回、期满续期申请的相关规定。《办法》规定：一是政府不得提前收回土地使用权，根据社会公共利益需要提前收回的，应当依照法定程序报批，并依法补偿；二是合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当至迟于届满前一年提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准；三是合同约定的使用年限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的或者土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回不动产权证，并依照规定办理注销登记，国有建设用地使用权被无偿收回。

（五）关于履约责任。

为了保障工业企业租赁工业用地的合法权益，鼓励工业企业采取租赁方式获得工业用地使用权，《办法》规定了土地使用权收回和按时交付土地的政府责任；同时为了确保工业企业按照约定开发利用、经营工业用地，《办法》在第二十九、三十一、三十二、三十三中明确了土地使用者不按规定用途开发利用、租金缴纳违约、开竣工违约、闲置土地处置的相关规定。

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