为有效盘活存量房源，贵州省黔南自治州出台规定，对在建但尚未销售的商品住房项目，鼓励房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型作出调整。此项名为《黔南州人民政府关于进一步促进房地产业健康发展的指导意见》的政策允许改变商品房用途，自8月15日印发实施两月以来，已见到初步成效。

黔南州人民政府关于进一步促进房地产业健康发展的指导意见

各县（市）人民政府，都匀经济开发区管委会，州政府各部门、各直属机构：

近年来，全州房地产业持续快速健康发展，改善了城镇居民住房条件，对加快城镇化进程和服务经济社会发展作出了重要贡献。当前，我州正处于城镇化进程加速发展的关键时期，全州房地产市场潜在需求巨大，发展空间广阔。但也要看到，全州房地产业还存在规划引导不到位、产业发展无序，制度不完善、管理经验不足，产品低端化、设计同质化等亟待解决的突出问题。

为深入贯彻落实习近平总书记系列重要讲话精神，按照中央城市工作大会和全省城市工作大会的安排部署，进一步鼓励和引导住房消费与房地产开发，促进全州房地产市场健康发展，结合黔南实际，提出以下指导意见。

一、目标任务

（一）积极引导房地产业转型升级。围绕产城互动，结合本地资源、环境、气候、交通、区位等优势，引导房地产业与文化、体育、旅游、商贸、工业、医疗、教育等产业有机结合，发展高端复合地产，不断提升房地产业的质量和水平。

（二）加快转变房地产发展方式。根据房地产差异化、多样化和个性化的特征，推进产品和业态创新，推动房地产由盲目扩大需求带动向依靠合理扩大需求带动转变，由依靠规模扩张、资源消耗为主向品质提高、资源节约为主转变。

（三）拓宽房地产去库存渠道。健全完善相关配套政策措施，推进房地产供给侧结构性改革，全面完成房地产去库存任务，促进全州房地产业市场健康发展。

二、严格规划控制，发挥引领作用

（四）加强规划引领作用，强化精细管理。充分发挥城乡规划的龙头作用，加强对房地产开发建设的规划引领。系统研究房地产开发结构、建设规模和空间布局，明确房地产发展目标、主要任务和重点工作。严格控制各房地产项目规划，项目规划审批后，不得擅自调整修改。城乡规划管理部门要跟踪建设过程，指导房地产企业执行规划，及时发现并纠正不符合规划条件的建设行为。要提高服务质量，根据房屋建设和销售需要，采取分段、分区、分批组织规划验收，确保工程有序建设，顺利验收。房地产企业要提高规划指标的透明度，采取挂牌公示等方式，公开已审批的规划，接受业主和社会监督；要建立建设过程规划动态管理档案，作为规划验收必备资料，与工程建设档案同时归档。

（五）统筹规划空间布局，加强项目监管。北部环贵阳城镇群和“大都匀”地区主要采用以聚集为主的空间发展模式，南部城镇主要采用“小规模集中、组团式院落、生态化环境”的空间发展模式，科学定位城市功能区，让城区“显山露水”，使人民群众“记得住乡愁”。要充分尊重科学，引导控制新建建筑风格样式，严禁兴建与本地历史人文感观迥异、奇奇怪怪、贪大求洋的建筑。要充分采用自然仿真方式，依托自然风向构建城镇区通风风道，避免加剧城镇热岛效应。要充分照顾既有建筑居民观景权等法定权利，控制核心、重点区域建筑高度，与周边山形、地貌、天际线及已有建筑协调。对全州住宅类房地产项目（住宅面积比例大于50%）容积率实行分类指导，各县（市、区）要分区域制定、完善容积率、建筑高度等上限指标。加强项目审批后管理，深入开展“规划执法年”活动，坚决打击房地产项目不按审定规划违法、违规建设的行为。

三、加大供给改革，促进转型升级

（六）严格房地产开发土地供应管理。要根据本地商品房库存情况科学制定国有土地年度供应计划，合理调控土地供应结构和投放数量，防止过度投放。充分发挥市场在资源配置中的作用，合理控制房地产开发用地规模。建立房地产去库存与房地产开发建设用地挂钩制度，房地产去库存工作未完成的地区，从严控制房地产开发建设用地供应，商品房库存去化周期超过12个月以上的县（市、区），要暂停房地产开发项目土地出让，从源头上减少商品房库存。

（七）调整已出让房地产项目用地结构。在不影响原有规划的前提下研究制定已出让未开发房地产用地用途转换方案，调整用地性质、规划指标，引导未开发房地产用地转型利用，鼓励用于发展旅游、养老、文教、体育等第三产业。依法按程序对按照新用途或新规划开发建设的项目，重新办理相关用地手续，并重新核定土地价款。因商品住房库存量较大、需要控制房地产开发规模的地区，对已实际供地但未按合同约定进行开发建设的房地产开发用地，可由政府回购用于土地储备，对调查认定为闲置土地的，依法进行处置。

（八）允许改变房屋用途，推进房地产业转型升级。

1.在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许适当调整住房套型结构，对于在建但尚未销售的商品住房项目，鼓励房地产开发企业对不适应市场需求的住房户型作出调整。

2.商品房去库存周期超过12个月的县（市、区），要积极出台相关政策，搭建平台，鼓励房地产企业适应市场需求，调整产品结构，将库存商品房转为企业总部、电子商务、旅游、养老、教育、体育地产，或家居式短期宾馆、小型超市等持有型物业。并将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等，实行多样化经营。

3.引导房地产开发企业从单一的开发销售向多元化发展转变，鼓励房地产企业将持有的存量房源进行精装后销售，并逐步投放到租赁市场，满足不同收入阶层购房需求。

4.建立扶优扶强机制，支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，推动规模化开发和集团化运作，提高产业集中度，提升市场竞争力，逐步形成一批实力雄厚，竞争力强的大型企业和集团。

（九）强化房地产市场调控管理。

1.完善房地产项目手续。用足用活国家相关政策规定，优化项目审批程序和流程，全力搞好各项服务工作，加快完善房地产项目相关手续。

2.加强房地产市场监管。加强房地产市场监测分析，强化房地产市场专项整治，建立多部门联动监管机制，有序规范房地产市场秩序。积极化解房地产领域矛盾纠纷。建立房地产市场库存和交易监测平台，强化房地产信息动态监测。建立和完善房屋租赁信息服务平台。

3.规范商品住房交付使用行为。严格执行《黔南州商品住房交付使用备案管理实施意见》，商品住房竣工验收合格后，需取得《商品住房交付使用备案证书》方可交付使用。将停车位资源纳入公共资源统筹管理，鼓励建设地面立体式停车位，积极推行单位停车场有偿开放和停车位错时停车，充分发挥停车位使用效率。制定完善住宅装饰装修规章制度，加强从业人员培训，加强合同管理；推行装饰装修保证金制度，加强质量验收和服务管理。组建装饰装修行业管理协会，发挥行业自律作用。

4.完善住房保障体系。推进以满足市民住房需求为主的住房体制改革，建立购租并举的住房制度，进一步扩大公共租赁住房保障范围，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，城镇低保家庭租住公共租赁住房享受廉租住房政策，健全完善满足多层次的住房保障体系。

（十）规范税费缴纳，减轻企业负担。

1.开发建设单位按照《贵州省发展和改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格〔2014〕1705号）缴纳建设维护费用，通过公开招投标确定新建住宅区供配电设施的工程，原则上分三期进行缴纳，即：预收取不少于10%的供配电设施建设费用，作为项目建设前期保障；新建住宅区供配电设施工程招标完成后，缴纳不少于60%的供配电设施建设费用；工程竣工检验合格后一次性按照标准缴纳剩余款项，将供配电设施投入运行，该资产移交给供电部门，由供电部门进行维护管理。

2.地方政府、企业自行设立的保证金要全面清理、全面停收；对保留的保证金推行银行保函制度；严格禁止新设立保证金项目。

3.州县两级有关部门须严格执行相关税收优惠政策。

4.各县（市、区）要对本地涉及房地产业收费项目进行清理，对符合规定应当收取的要向社会公告收费依据、标准清单，凡未列入收费公告清单的一律不得收取，切实防止和杜绝违规收费、不合理收费及乱收费的现象发生，营造良好的企业发展环境。

四、实施积极政策，培育消费市场

（十一）加大货币化安置政策力度。

1.大力推进棚户区改造等征地拆迁项目货币化安置，结合本地实际情况，适当提高货币化安置奖励标准，引导棚户区改造等征地拆迁项目居民优先选择政府收购房源安置或自主选购商品房安置，缩短安置周期。

2.各县（市、区）棚户区改造等征地拆迁项目货币化安置率应达到100%；商品房库存去化周期低于12个月的县（市、区），所有需安置项目货币化安置率必须达到60%以上。

（十二）落实信贷、公积金支持政策。

1.各地公积金管理中心要严格落实住房公积金政策，延长贷款年限；放宽提取范围，降低提取门槛；精简审核流程，提高工作效率。房地产开发企业要支持和配合购房者使用住房公积金贷款购房。

2.家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付比例为20%，贷款利率下限为基准利率的0.7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，执行首套房贷款政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房的，执行首付款比例最低为30%。

3.鼓励银行积极创新，执行好国家调控政策。对已发放贷款的房开企业，银行要继续加大贷款支持，对原有贷款期限进行优化调整。对符合新申请贷款条件的房开企业，银行要积极争取上级支持，实时发放贷款，支持项目建设。

（十三）大力培育房屋租赁市场。

1.建立房屋租赁备案及网络管理系统。探索建立包括租赁人身份识别、租赁合同备案、税收征管、租赁房源信息发布、合同纠纷调解、企业信息档案、社保信息、公积金信息等为一体的监管系统。实现对企业注册地，流动人口信息的适时监管，加大税收的征管力度，保护承租人的合法权利，维护社会公平正义。

2.鼓励房地产开发企业长期持有部分商品房，引导房地产开发企业以租赁方式将商品住房推向市场，由单一销售向以租代售、租售并举模式转变。对符合条件的商品房可由政府认购为保障性住房或指定为安置用房。鼓励自然人和机构投资者与房地产开发企业合作或购买商品房发展住房租赁市场。积极培育以住房租赁为主营业务的专业化企业。协调金融机构拓宽住房租赁机构融资渠道。

3.各县（市、区）根据本地情况出台对房地产开发企业、住房租赁经营机构的政府补贴政策。

4.扩大保障房覆盖范围，允许户口已迁至工作地或办理居住证的非本地户籍外来工作人员租住保障性住房；鼓励领取住房租赁补贴的住房保障家庭租住商品房。

5.推行“以租代售”房屋产权共有模式。引导房地产开发企业建立房屋产权部分持有、部分出售制度，与购房人共有房屋产权新模式。鼓励房地产开发企业将所持有的产权部分租赁给购房人，由购房人按照约定逐年购买剩余产权。

6.在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。各县（市、区）要结合住房供需的状况，将新建租赁住房纳入住房发展规划，合理确定租赁住房建设的规模，有序开展租赁住房建设。

（十四）对农村人口转移为居民的实行商品房购买补助、扶持政策。

1.凡农村人口转移为居民购买首套商品房，且人均建筑面积40㎡以内的部分，各县（市、区）可给予300元/㎡至500元/㎡的购房补贴，5户以上（含5户）集中购买商品房的，由相关部门协调，可享受团购价优惠。

2.农村转移居民购买商品房的，原有土地、山林权利不变。

3.农村人口自愿退出宅基地，拆除原有房屋并进行土地复垦的，各县（市、区）可给予200—300元/㎡的补贴。

4.有针对性地对进城购房农业人口开展职业技能培训，增加家庭收入，增强其在城市中的生存能力。

5.为进城购房的农业人口提供就业平台，由人才市场举办专场招聘，优先提供就业机会。

6.为进城购房的农村人口提供优质的社保服务，对从农村社保转入城镇居民社保的优先办理，凡农村人口转移为居民的，享有与城镇居民同等的医疗、养老等公共服务，还可自主选择城镇职工基本养老保险。

五、强化组织保障，分解落实责任

（十五）加强组织领导。各级政府和政府相关部门要切实加强组织领导，担负起主体责任，狠抓工作落实。各县（市、区）要抓紧成立房地产业健康发展工作领导小组，定期召开专题会议，按照“一盘一策”的原则，制定有针对性的实施细则；要针对当地房地产市场存在的突出问题，在今年8月底前出台房地产市场去库存、优结构的具体政策措施。州直部门要根据职能职责加强对各县（市、区）工作指导，适时调度，加大检查考核力度。州、县（市、区）住建、统计、国土部门要构建房地产市场运行监测预警体系，联合定期公布各县（市、区）房地产的去化周期和相关数据，推进房地产健康发展。

（十六）强化资金保障。各县（市、区）要加大对房地产业的支持力度，充分发挥转型发展基金对房地产去库存的撬动作用。各级各有关部门要积极争取国家、省级各类专项资金，加大对保障性住房、工矿区危房和城市棚户区改造项目资金投入力度，确保各类项目有序推进。同时，要不断拓宽资金筹措渠道，积极协调政策性和商业金融机构为房地产去库存提供信贷支持。

（十七）加强舆论引导。各级各有关部门要加强房地产市场及相关信息公开，及时公布商品住房供应、交易和价格走势情况，稳定市场预期。各县（市、区）要加大房地产市场调控政策的宣传力度，引导社会合理消费，努力营造促进房地产市场平稳健康发展的良好氛围。

黔南州人民政府

2016年8月11日

（此件公开发布）