章贡区水东镇国有土地上房屋征收补偿方案

(征求意见稿)

为推进水东板块建设，依法实施国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿工作，保障当事人合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)的规定，结合水东实际，制定本方案。

一、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。

二、征收范围

水东镇范围内国有土地上的房屋征收，具体范围以房屋征收决定公告的红线图为准。

三、征收部门和实施单位

房屋征收部门为章贡区人民政府土地房屋征收办公室。由房屋征收部门委托水东镇人民政府为房屋征收实施单位，委托工矿企业(单位)主管部门为工矿企业(单位)房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。章贡区建设投资发展有限公司负责返迁安置房建设工作。

四、征收补偿签约期限

征收补偿签约期限由章贡区人民政府根据水东镇具体项目的建设情况，在发布房屋征收决定公告时依法予以确定。

五、征收补偿实施程序

(一)调查登记。在房屋征收实施前，房屋征收实施单位组织对征收范围内的房屋权属、用途、建筑面积以及土地使用权等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在房屋征收范围内或所在村(社区)向被征收人公布。

(二)社会稳定风险评估。发布征收公告前应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经章贡区人民政府常务会议讨论决定。

(三)发布征收公告。章贡区人民政府作出房屋征收决定并予以公告，并在房屋征收范围内进行张贴，房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收范围内开展房屋征收与补偿的宣传和解释工作。

(四)选择评估机构及评估。由房屋征收实施单位组织选定评估机构。完成现场查勘，出具分户初评结果并公示3天。公示期间，评估机构应当到现场对初评结果进行说明解释。公示期满后，评估机构应当向房屋征收实施单位提供分户评估报告。房屋征收实施单位应当向被征收人送达分户评估报告。

(五)签订征收协议。在房屋征收协议签订前，房屋征收实施单位应提前确定签订房屋征收协议时间并发布签订征收协议通告，征收部门发布房屋征收协议签订通告后，房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议并发放协议签订序号和填写安置户型、面积选择确认单。

(六)发放补偿资金、搬迁交房。房屋征收部门按协议对被征收人予以补偿后，被征收人在协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房。

(七)发放补助、奖励资金。在被征收人完成搬迁交房并经房屋征收实施单位验收合格后，由房屋征收部门发放补助、奖励资金。

(八)过渡与安置。根据协议的约定给予过渡与安置。

(九)资料归档。房屋征收工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

六、征收补偿、补助及奖励

(一)私有住宅房屋的征收

私有住宅产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1、货币补偿

(1)对私有住宅产权人按被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。产权人可选择房屋征收部门确定的住宅货币补偿评估基准价，也可以选择具有相应资质的房地产价格评估机构对其被征收房屋进行评估的价格实行货币补偿。

(2)搬迁及临时安置的补偿

①搬迁补偿费：按主房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。搬迁补偿费不足750元/户的补足至750元/户。

②临时安置补偿费：按主房屋面积5元/平方米·月的标准给予被征收人一次性三个月临时安置补偿费;

临时安置补偿费不足800元/户·月的补足至800元/户·月。

(3)补助及奖励

①购房补助：凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，按被征收私有住宅市场评估价值给予被征收人20%的购房补助;

②搬迁奖励：凡在协议签订通告规定期限内完成协议签订并搬迁交房，按被征收私有住宅市场评估价值，第一阶段予以20%的奖励，第二阶段予以15%的奖励，第三阶段予以10%奖励;超过期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

2、产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，章贡区人民政府提供等面积房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价;对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门支付结算差价。

在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%(含10%)以内的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算，超出10%以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格结算，市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

(1)搬迁及临时安置的补偿

①搬迁补偿费：按主房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。搬迁补偿费不足1500元/户的补足至1500元/户。

②临时安置补偿费：第一年度按住房屋面积5元/平方米·月的标准给予临时安置补偿费。第二年度起每年增加1元/平方米·月临时安置补偿费。临时安置补偿费不足800元/户·月的，补足至800元/户·月。

临时安置补偿费自被征收人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。

(2)装饰装修补偿

对被征收主房屋装饰装修的补偿，按不高于300元/平方米的标准与当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

(3)补助及奖励

①凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，等面积产权调换部分，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。超出征收补偿签约期限的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。

②房屋结构补助：凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，依据被征收主房屋面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米，对被征收人给予补助。

③时限进度奖：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收主房屋面积，第一阶段奖励300元/平方米;第二阶段奖励260元/平方米;第三阶段奖励220元/平方米。超过规定期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

(4)房屋安置

房屋安置实行期房安置。

①安置对象

选择产权调换的被征收房屋所有产权人。

②安置原则

Ⅰ、按规划要求，实行新建房屋或提供房源相对集中安置;

Ⅱ、在规定时间内完成搬迁交房的, 按地块以 “谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房;

Ⅲ、附属房不予安置;

Ⅳ、被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择安置房。

③安置房屋户型(面积)：二室一厅(50平方米左右)、二室二厅(60平方米、80平方米左右)、三室二厅(100平方米、120平方米左右)、四室二厅(140平方米左右)。

(二)私有店面及住改非房屋的征收

1、证载为店面的征收

房屋产权证载明为商住用途的临街道第一层第一自然间(房屋所有权证标注明确的以证载为准)，产权人可以选择货币安置，也可以选择店面产权调换。

(1)货币安置

①补偿：可选择按店面所在地段的货币补偿基准价格(评估价值)进行补偿或据实评估补偿。

②购房补助：在规定搬迁期限内完成搬迁交房的，按被征收店面所在地段的货币补偿基准价格(店面评估价值)给予被征收人10%的购房补助。

③奖励：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收店面面积，第一阶段奖励300元/平方米;第二阶段奖励260元/平方米;第三阶段奖励220元/平方米。超过规定期限的不予奖励。

(2)产权调换

①补偿：装饰装修补偿、房屋结构补助、时限进度奖按照本方案私有住宅产权调换补偿标准执行。

②安置原则

Ⅰ、产权调换的按“征一还一”就近安置的原则;

Ⅱ、“先签订协议，先选安置店面”的原则;

Ⅲ、被征收人根据被征收面积与实际安置面积最接近值选择安置店面的原则。

③结算方式

Ⅰ、被征收人根据被征收面积与实际安置面积最接近值选择安置店面，安置后剩余面积按交房时同地段同类店面市场价格实行货币补偿;

Ⅱ、安置面积超过征收面积的，超出部分按交房时同地段同类店面市场价格结算。

2、住改非房屋的征收

(1)房屋所有权证载明为住宅，实际用途改变为非住宅用途的房屋，必须同时满足以下条件，方可按住改非房屋认定：

①房屋产权证载明住宅，但自行改变为店面的临街道第一层第一自然间房屋;

②依法办理营业执照、税务登记、交纳了税费或相关许可，且到征收前一直在正常经营的;

③本方案公布实施前三年，住宅改为非住宅房屋的。

(2)住改非房屋的补偿安置

住改非房屋产权人可以选择货币安置，诺选择产权调换，只能按住宅安置。

①货币安置

Ⅰ、补偿：参照所在地段的店面货币补偿基准价格，给予不高于80%补偿。

Ⅱ、购房补助：在规定搬迁期限内完成搬迁交房的，参照所在地段的店面货币补偿基准价格(店面评估价值)给予被征收人10%的购房补助。

Ⅲ、奖励：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收住改非房屋面积，第一阶段奖励300元/平方米;第二阶段奖励260元/平方米;第三阶段奖励220元/平方米。超过规定期限的不予奖励。

②产权调换

按照本方案私有住宅实行产权调换。

3、搬迁补偿

店面和住改非房屋搬迁补偿参照私有住宅搬迁补偿标准执行。

4、店面和住改非房屋按以下标准给予停产停业损失补偿，不再给予临时安置补助

(1)补偿标准：每月按被征收店面所在地段的货币补偿基准价(评估价值)的5‰对被征收人给予补偿。

(2)停产停业损失补偿期限：货币补偿的一次性补偿停产停业损失3个月;产权调换的，自签订征收协议造成停产停业之日始至产权调换店面交付之日止。

征收时处于停业状态的，虽有营业执照和税务登记，不计发停产停业损失补偿。

(三)企业(单位)自管公房的征收

1、对被征收产权单位、产权人房屋价值的补偿

(1)企业(单位)改制时土地已被收储的，不予补偿;政府对企业(单位)承租职工已进行了保障性安置的，土地房屋不予补偿，土地由政府收回;

土地未被收储且征收企业(单位)非住宅区的，土地房屋按评估进行补偿后，土地由政府收回;企业(单位)承租职工未进行保障性安置的，土地房屋按评估进行补偿后，土地由政府收回。

(2)对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私有住宅征收补偿执行;对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私有住宅征收补偿执行。

2、对承租人的搬迁补助、临时安置补助及奖励

补助及奖励对象：企业(单位)分配、按要求交纳房租、水电等费用且仍在所承租的公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。

(1)搬迁补助

参照本方案私有住宅搬迁补偿标准执行。

(2)临时安置补助

①现房安置的，对现房安置的承租人，给予一次性3个月临时安置补助，补助标准为承租房屋面积5元/平方米·月的;临时安置补助费不足800元/户·月的补足至800元/户·月。

②期房安置的，第一年度按承租房屋面积5元/平方米·月的标准给予承租人临时安置补助。第二年度起每年增加1元/平方米·月临时安置补助费。临时安置补助费不足800元/户·月的，补足至800元/户·月。

临时安置补助费自承租人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。

(3)承租人凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，第一阶段奖励6000元/户;第二阶段奖励5000元/户;第三阶段奖励3000元/户;超过期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

3、保障性房屋安置

(1)安置对象：企业(单位)自管公房符合安置条件的承租人。

承租人必须同时满足以下条件：

①长期居住在改造范围内的本企业(单位)职工或原职工;

②所承租住宅为企业(单位)分配且按规定交纳房租、水电等费用的承租人;

③所承租公房未发生转租、转让的;

④未承租政府廉租房、公租房的;

⑤没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的;

家庭成员(共同申请人)必须同时满足以下条件：

①未承租政府廉租房、公租房的;

②没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。

(2)安置原则

①购买保障性安置房的，按规划要求实行就地或就近相对集中安置;

②在规定时间内完成搬迁交房的, 按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房;

③附属房不予安置;

④承租人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。

(3)安置方式

①承租人符合廉租房、公租房申请条件的优先在廉租房、公租房中安置，不轮候;

②购买保障性安置房。购买价格为1850元/平方米。

(4)安置户型(面积)

①选择公租房、廉租房配租户型：单身家庭(包括未婚)，配租一居室;两人(含)及以上配租二居室;三代同堂或夫妻带两个小孩的，配租三居室。

②选择购买保障性安置房的安置户型(面积)：二室一厅(50平方米左右)、二室二厅(60平方米左右)、三室二厅(80平方米左右)。

(5)承租户按以下标准购买保障性安置房

①家庭人口为1人、夫妻2人，可购买一室一厅或二室一厅;

②家庭人口为2—3人(不含夫妻2人)，可购买二室一厅或二室二厅;

③家庭人口为4人以上，或三代同堂，可购买三室二厅。

(四)非公有制生产性企业房屋的征收

对非公有制生产性企业房屋的征收，被征收人可以选择以下一项补偿方式：

1、货币安置。按被征收房屋的价值实行货币补偿。

2、产权调换。在征收红线区域范围内用地和产业规划能够满足被征收房屋征收时同类用途和性质安置建设的前提下，允许被征收人进行房屋产权调换，并与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

(五)附属设施(附着物)、临时建筑的征收补偿

1、房屋征收涉及附属设施(附着物)征收的，按附件1、附件2给予补偿。

2、临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准(见附件1)给予货币补偿;超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

3、对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收，经产权单位或行业主管部门批准的，按附属房标准(见附件1)给予货币补偿;未经产权单位或行业主管部门批准的，不予补偿。

(六)停产停业损失补偿

按《赣州市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》(赣市府办发〔2011〕29号)执行。

七、保障与监督

(一)政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由章贡区人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(二)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

(三)贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

(四)纪检监察机关设立举报电话(12388、0797-8199211)、信访举报电子邮箱(zgqjwjb@163.com)及网络投诉平台(http://www.zgjjjc.gov.cn)，负责接受房屋征收过程中的违纪、违法举报投诉，对公职人员履职过程中违反党纪、政纪的行为进行调查、核实和处理。

(五)审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

(六)房地产评估机构的确定按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《赣州市中心城区国有土地上房屋征收评估机构选择办法》(赣市府办发〔2011〕28号)执行。备选评估机构应具备相应资质，属赣州市外的评估机构应在赣州市相关主管部门备案登记。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，按《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)文件执行。

评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

八、其他事项

(一)本方案所指的“企业(单位)自管公房”是指机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有房产;“非公有制生产性企业房屋”是指我国内地公民私人所有或外商、港澳台商所有的经济成份占主导或相对主导地位的生产性企业的房屋。

(二)住宅基准价和店面路段基准价以有资质的房地产价格评估机构评估确定。

(三)对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准;房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。

(四)本方案中“协议签订序号”，指按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号，如被征收人在规定时间内完成搬迁交房，凭协议签订序号和搬迁交房验收单，换发选房序号;在规定时间内未完成搬迁交房的，所发放的协议签订序号自行作废，所对应的选房序号空缺，并在末位顺延。

(五)房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回;凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收实施单位处置。

(六)征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。

(七)被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。

(八)企业(单位)自管公房承租人(含配偶)已购买商品房，家庭人均住房面积低于20平方米(含)的，可申购保障性住房，并发放临时安置费;家庭人均住房面积高于20平方米的，可申购小户型(不超过60平方米)保障性安置房，不发放临时安置费。

(九)实行产权调换的，等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出被征收住宅面积部分，由被征收人承担;企业(单位)职工购买保障性住房办证相关费用由购买者承担。

(十)凡在廉租房、公租房安置的安置对象，应与公房管理部门签订相应承租合同，并按赣州市中心城区公房或保障性住房现行租金相应标准交纳房屋租金。

(十一)凡已享受国家廉租住房租赁补贴的被征收人或企业(单位)自管公房承租人，可在本方案临时安置费与国家廉租住房租赁补贴中就高选择一种。

(十二)产权调换和购买保障性安置房的交房标准：符合国家住宅建设有关标准，进户为普通防盗门(高层为防火门)，室外门窗为铝合金或塑钢;水、电、气、通讯、有线电视到户。

(十三)安置房建筑面积均含公摊面积。

(十四)征收房屋涉及的小学、初中学生可以在原学校或者现居住地就近学校就读。

(十五)本方案自印发之日起施行，本方案施行前已实施的项目按原政策规定执行。

附件：1、 附属房、生活生产设施及其他地上附着物补偿标准

2、果树、茶树等青苗费补偿标准