为提升宜居宜业城市品位，提高市民生活质量，德化县政府印发了关于东埔农贸市场项目土地和房屋征收补偿安置实施方案。被征收房屋，由房屋征收部门按规定组织中介测量机构按国家现行的房产测量规范计算建筑面积后，按有关规定予以认定。
德化县人民政府关于德化县东埔农贸市场项目土地和房屋征收补偿安置实施方案的批复
浔中镇人民政府，德化县土地储备中心，德化县住房和城乡规划建设局：
《德化县东埔农贸市场项目土地和房屋征收补偿安置实施方案》已经县政府研究同意，请抓紧组织实施。
德化县人民政府
2018年5月1日
德化县东埔农贸市场项目土地和房屋征收补偿安置实施方案
一、指导思想
为大力实施 “大城关”发展战略，完善城市基础设施，提升宜居宜业城市品位，提高市民生活质量，确保做好德化县东埔农贸市场项目的土地和房屋征收补偿安置工作及工程建设顺利实施，依法维护被征收单位、个人（以下称被征收人）的合法权益，妥善做好土地和房屋征收的补偿安置工作，本着“以人为本、依法依规、公开透明、和谐稳定”的原则，特制定本实施方案。
二、法律法规及政策依据
（一）《中华人民共和国土地管理法》；
（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
（三）《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》；
（四）《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第138号）；
（五）相关法律、法规及配套政策。
三、土地和房屋征收工作实行“六公开，两监督”
（一）六公开
1.土地和房屋征收与补偿有关政策公开；
2.土地和房屋征收与补偿工作程序公开；
3.被征收的房屋坐落、结构、建筑面积、各种附属物和土地情况公开；
4.安置房的地段、坐落、户型、层次、面积公开；
5.被征收人搬迁验收时间、选房顺序号公开；
6.被征收人的补偿安置情况及房屋搬迁过渡情况公开。
（二）两监督
1.接受有关部门和社会的监督；
2.接受被征收人的监督。
四、土地和房屋征收部门及征收范围
（一）征收部门为德化县住房和城乡规划建设局。
（二）征收实施单位为德化县浔中镇人民政府。
（三）征收范围：东至缨溪，西至百德小区，南至墩仔盘11号南侧小路，北至尚思巷，具体详见项目规划红线图。
五、土地和房屋征收补偿安置方式、安置地点
1.房屋征收补偿安置方式：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。
2.产权调换安置地点：采取就近安置于征收范围内新建住宅的沿缨溪一侧。
六、被征收房屋合法手续的认定原则
（一）依照法律法规和政策规定，持有有效土地使用权证及房屋所有权证的房屋为完全产权。
（二）为照顾被征收人利益，结合该项目区域历史事实，虽不具有前款有效证件，但在规定期限内完成签订协议并搬迁腾空，被征收房屋具有以下手续之一的，可视为完全产权：
1.持有解放前相关契证的房屋；
2.持有“土改”时县级人民政府颁发的土地房屋所有权证记载的房屋；
3.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前，经有权机关批准在规定时间内基建的房屋；
4.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施后1998年12月31日前，原规划区内经县人民政府批准在规定时间内基建的房屋，原规划区外经乡（镇）人民政府批准在山杂地上按规定时间内基建的房屋；
5.持有2002年12月31日前县土地清查完成凭据（包括福建省代收行政罚款收据原件）的房屋；
6.因县政府建设项目用地需要而拆迁安置但未办理权属登记的房屋。
七、被征收房屋建筑面积的计算方法
被征收房屋，由房屋征收部门按规定组织中介测量机构按国家现行的房产测量规范计算建筑面积后，按有关规定予以认定。
八、征收被抵押的房屋依照国家有关担保法律规定执行。
九、房屋权属不清的处理办法
征收产权人下落不明、暂时无法确认产权和其他产权不清的房屋，必须实行产权调换。征收前，房屋征收部门应就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
十、奖励措施
被征收人在规定的时间内，完成签订协议并搬迁腾空移交房屋的，给予奖励和优惠；未在规定的时间内完成签订协议并搬迁腾空移交房屋的，一律不予奖励和优惠。
十一、安置补偿协议签订和生效
1.房屋征收部门与被征收人依照本方案的规定，在公告前，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
2.根据本项目在论证、规划公示期间，被征收人的申请，所有被征收人在本方案确定的签约期限内全部签订补偿协议并在规定期限内全部搬迁腾空，安置补偿协议生效。
十二、住宅货币补偿的办法
被征收人在规定的时间内完成签订协议并搬迁腾空，将房屋交付房屋征收部门后，由房屋征收部门一次性付清征收补偿费。
1.土地使用权类型属出让的，按框架结构4800元/㎡、砖混结构4600元/㎡、土（砖）木结构4400元/㎡给予货币补偿（上述单价已包括宅基地补偿费）。
2.土地使用权类型属行政划拨的，按框架结构4500元/㎡、砖混结构4300元/㎡、土（砖）木结构4100元/㎡给予货币补偿（上述单价已包括宅基地补偿费）。
十三、住宅产权调换的补偿安置办法
（一）产权调换实行“全部签订协议并搬迁腾空，集中抽签确定选房顺序号”及“调换相应产权面积、差价互补”的原则。
所有被征收人在规定的期限内全部完成签订协议并搬迁腾空，经房屋征收部门验收合格后，“选房顺序号”以公开抓阄的方式确定。安置时，选择同一安置楼盘安置的被征收人凭“选房顺序号”按顺序在规定时间内选房，否则视为放弃此顺序号。
为落实国家保护台、港、澳同胞及华侨权益政策，被征收人的房屋经县侨办、台办确认为台、港、澳同胞及华侨私有房屋的，优先于其他被征收人取得“选房顺序号”，若有两户或两户以上的，“选房顺序号”以公开抓阄的方式优先确定。
（二）安置房等面积产权调换部分保留被征收房屋原土地使用权取得方式。
（三）征收补偿安置实施办法。
1.必须以最接近被征收房屋面积（包括奖励和优惠部分）的原则来选择安置房。被征收人选择首套的安置房原则上其被征收房屋的面积必须达到所选安置房面积的25%或25%以上；被征收人选择首套安置房屋后剩余的被征收房屋面积不足所选安置房面积50%的，不予产权调换，实行货币补偿。
被征收人选择就近安置的，所选择安置房的面积超过应安置面积的部分，按征收范围内新建安置房扩购基准价4800元/㎡（不含楼层层次差价）结算，其中扩购15㎡（含15㎡）以内的，按安置房扩购基准价的85%结算（每户只优惠一次一套，扩购优惠价不含楼层层次差价）。属住房困难户的，在规定的时间内签订协议并腾空房屋，经集体研究公示无异议后，按本条款第4项执行，超出可扩购安置房面积的，按安置房扩购基准价结算。选择异地安置的，按选择安置房所在项目安置扩购政策执行。
2.被征收人在本区域有多处房屋被征收的，按累计后的被征收房屋总建筑面积进行补偿安置。
3.分户析产原则。原则上不予分户析产，若被征收人可安置多套住房的，在安置时可以套为单位全面积析分给有房产继承权子女的合法结婚户。
4.本县城中心规划区范围内的住房困难户[系指户籍在本县城中心规划区内，其在中心规划区内住房面积（包括直系亲属父母、子女另有房产的应合并计算）较小的，且房屋没有被法院强制拍卖和2000年7月21日以来没有转让私有住房的被征收人]，按城区四类核心区划分人均可扩购的面积和扩购价格进行安置扩购。住房困难户所选安置房类区及可扩购的面积和价格详见附表一、二。无偿安置及享受扩购价格的面积，土地使用权类型属行政划拨。
5.选择在总7层（含7层）以下安置房的被征收人不需缴交楼层层次差价；选择7层以上安置房的被征收人应交楼层层次差价。安置房楼层层次的确定以县住房和城乡规划建设局规范审批的设计图纸为准，层次差价依据〔2010〕77号县政府会议纪要执行（详见附表九）。
6.征收实施单位或房屋征收部门交房时，被征收人应按规定补交超出安置面积的房屋价款和层次差价给征收实施单位。如被征收人逾期交付款项，应按逾期之日起承付应交款额日千分之三违约金，且房屋征收部门不承担第十六条第㈡款第3项规定的违约责任；被征收人逾期3个月内未交付款项，取消全部奖励。
7.被征收人应按选房后房屋产权面积（含扩购部分）缴交住宅物业专项维修资金，标准按德政建〔2007〕110号文件执行（详见附表七）。
8.为规范物业管理活动，维护小区住户和物业管理企业的合法权益，改善生活和工作环境，安置户应服从小区物业管理的有关规定并自行缴交物业管理费等相关费用。
9.产权调换安置房装修标准参照附表四。
十四、房屋周边空地超出建筑占地2倍以上部分的土地按60元/㎡征收标准补偿，2倍以内（含2倍）的不予补偿。
十五、其它附着物及私有地下室的征收补偿安置办法
（一）征收临时搭盖、附属建筑物、构筑物等地上附着物一律按货币补偿，补偿标准见附表五。
（二）选择产权调换的有线电视、电话（宽带移机）、自来水、供电、空调的迁移费用按两次包干给予补偿，选择货币补偿的按一次包干给予补偿，补偿标准见附表五。
（三）私有地下室的补偿办法。有合法权属来源的私有地下室和车库一律按评估价进行货币补偿；无合法权属来源的私有地下室和车库,按附属物补偿标准给予货币补偿。
十六、住宅用房搬迁、过渡办法
（一）搬迁费：
1.选择货币补偿的，按3元/㎡标准一次性发给一次搬迁费。
2.选择产权调换的，按3元/㎡标准一次性发给两次搬迁费。
（二）过渡方式及期限：
1.选择货币补偿的，按6元/㎡·月的标准一次性发给6个月的临时安置费。
2.选择现房安置的，按6元/㎡·月的标准一次性发给6个月的临时安置费。
3.选择非现房安置的，实行被征收人领取临时安置费自行过渡方式，临时安置费按6元/㎡·月的标准先发放至12个月，第13个月起按实际过渡月数支付，过渡期限自被征收人完成签订协议并搬迁腾空验收通过之日算起，至房屋征收部门通知入户安置为止。过渡期限超出36个月，从逾期之日起，房屋征收部门每月双倍付给临时安置费。逾期安置期间，遇临时安置费标准调整的，自调整之月起按调整后标准双倍发放临时安置费。
十七、电力、通讯、供水、供气设施迁移
需动迁的电力、供水、供气、通信、广电、地下光缆等设施由权属单位按规定的时间内自行迁移，迁移费用自理。
十八、房屋被征收后，土地使用权同时收回，被征收房屋及附属物的建筑材料归征收单位所有。
十九、土地征收补偿标准
（一）水田征收补偿标准：按城区一类核心区的标准， 51000元/亩（包括青苗补偿费）征收。
（二）边杂地征收补偿标准：19000元/亩，加上1000元/亩的青苗补偿费。
二十、其他地上物补偿
（一）征收果树补偿标准详见附表六。
（二）饮水设施：
1.简易水井200元/个；砖砌粉刷或石砌水井150元/m3。
2.小蓄水池：50元/个；中蓄水池：200元/个;大蓄水池：150元/m3。
3.“人饮工程”补偿标准详见附表八。
（三）土地征收协议签定后，被征收土地应按时交付使用。对于在土地和房屋征收协商期间抢种的林木、果树和抢建的地面附着物不予补偿。
二十一、合法建筑选择产权调换和货币补偿的优惠或奖励
被征收人在规定的期限内，完成签订协议并将房屋搬迁腾空的，给予下列奖励或优惠措施：
（一）面积奖励：
通往屋面的风楼、屋面梯间(与主体房屋同时建造)，其楼层高度低于2.2m (不含2.2m)的，不计算建筑面积，按附属物给予补偿；层高超过2.2m (含2.2m)的，可计算征收建筑面积。
（二）货币奖励：
1.选择货币补偿和产权调换的，按确认被征收合法房屋面积（不包括奖励面积）150元/㎡给予奖励。
2.选择产权调换的，住宅等面积调换部分减免部分差价（不含楼层层次差价），差价每平方米只交50元。
3.对未经批准擅自将沿城市或公路非主干道具有合法手续的住宅一层改为营业性用房的，按临时经营性面积30元/㎡·月计算，一次性给予6个月的停产停业损失补偿（经营性面积以底层第一自然间的建筑面积计算），但不按店面补偿安置。
（三）搬迁奖励：
按确认被征收合法房屋面积（不包括奖励面积）面积给予2元/㎡搬迁奖励。
二十二、征收违法违章建筑物原则上不予安置和补偿。由于历史原因存在的违法（章）建筑，在规定的时间内完成签订协议并搬迁腾空的，参照2007年4月11日德化县人民政府县长办公会议纪要德政专8号文和2010年8月14日德化县人民政府专题会议纪要〔2010〕34号的处理办法执行 (详见附表十、附表十一)；被征收人选择货币补偿的，经处理办法确定后的面积可计入货币补偿的面积。
二十三、征收范围内房屋签订补偿安置协议并搬迁腾空交付验收合格的时限具体由房屋征收部门另行公告；在公告规定时限内签订房屋（包括违法违章建筑物、附属物等）征收补偿安置协议并搬迁腾空交付验收合格的，享受第二十一、第二十二条规定的优惠措施、奖励；超过公告规定时限未签订房屋征收补偿安置协议并搬迁腾空交付验收合格的，或被申请法院执行的房屋均不适用本征收方案所有的优惠或奖励措施。
二十四、本方案未尽事宜按相关法律、法规执行。
二十五、本方案由德化县住房和城乡规划建设局负责负责解释
二十六、本实施方案于发文之日起实施。
