苏州市人民政府于2016年12月30日出台了《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》（苏府规字〔2016〕11号，以下简称《实施意见》）。现将《实施意见》解读如下：
一、制定背景
随着我市经济社会的快速发展，土地资源日趋紧缺，未来新增建设用地空间极其有限。与此同时，我市单位建设用地产出水平虽然在省内名列前茅，但与国内发达城市相比仍有明显差距，土地利用效率亟待进一步提高，必须要严格控制建设用地总规模，创新节约集约用地举措。
近年来我市建设用地供应结构中工业用地占比较大，低效利用的工矿企业用地是土地盘活的主要对象。工业用地出让年限一般为50年，而从工业产业发展特点来看，受到技术更新换代及市场需求变动等因素影响，大部分工业企业生命周期与50年的出让年期差距较大。当企业发展超出生命周期时，土地单位产出效益将明显降低，造成土地低效利用甚至闲置。同时，较长的出让年期使政府在盘活利用低效工业用地时较为被动，制约了存量土地盘活的有序开展。
二、制定依据
国家《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：工业用地土地使用权最高出让年限为50年；
国土资源部2014年底出台的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）中明确“实行新增工业用地弹性出让年期制，重点推行工业用地长期租赁”；
省委省政府出台的《关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）提出“强化土地利用全周期管理，在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年期内，根据产业生命周期合理确定工业用地有偿使用年期。探索工业用地实行长期租赁、先租后让、租让结合等灵活多样的供地方式。”；
我市2015年印发的《关于加快土地利用方式转变深化国土资源保护和管理的意见》（苏委发〔2015〕28号）文件明确“推行工业用地实行长期租赁、先租后让、租让结合、弹性出让等多种供地方式”。
上述部、省、市三级文件都明确提出探索工业用地供地方式改革，为我市出台工业用地弹性年期出让的具体规定提供了依据。
三、目标意义
研究工业用地弹性年期出让政策意见，是今年我市改革任务之一。探索新型工业用地供应、利用和管理模式，是对中央供给侧结构性改革“三去一降一补”工作要求的贯彻落实。实施工业用地弹性年期出让，有利于引导企业根据实际需求使用土地，推进土地节约集约利用；有利于降低企业用地成本，促使企业将更多的资金用于产业发展提档升级；可以缩短土地使用和政府再次供地周期，缓解土地供需矛盾。
四、主要内容
（一）工业用地弹性年期出让概念和方式
工业用地弹性年期出让，是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业生命周期及我市工业产业发展趋势，结合土地利用总体规划和城市总体规划，依法综合确定合理年期出让工业用地。出让方式有两种：一是可以按确定的年限一次出让；二是可以采取先租赁后出让的方式办理。
（二）适用范围
工业用地弹性年期出让适用于市行政区域内新供应的工业用地。
（三）组织保障
《实施意见》规定，各县级市、区人民政府（管委会）负责组织发改、经信、财政、国土、住建、规划、商务、环保、税务、统计等相关部门研究制定辖区范围的相关产业政策，划定产业准入标准，根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定具体出让方式和出让年限。同时，要明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序，相关部门按照各自职责做好监管工作。
（四）出让年限
工业用地弹性出让年期一般不超过30年，以5年为单位，合理设定10年、15年、20年等出让年限。通过先租后让方式供应的工业用地，租赁期一般不超过5年，租赁期与弹性出让总年期一般不超过30年。出让期满前1年由受让方提出申请，经原批准机关同意，可以续期，并重新签订土地出让合同。各县级市（区）人民政府（管委会）可以根据本辖区实际情况，确定本辖区内工业用地弹性出让年期和租赁期。特殊工业项目确需按法定最高年限出让土地的，由各县级市（区）人民政府（管委会）确定。
（五）出让价格
工业用地弹性年期出让和先租后让实行最低价标准制度。根据国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发〔2006〕307号）等文件规定，弹性年期出让和先租后让的最低价按照工业用地法定最高年期50年对应的最低价进行修正，通过评估方式确定。受让方可在规定期限内，按合同约定，分期缴纳土地出让价款，降低工业企业用地成本。
（六）绩效评估
工业用地弹性年期出让或者先租后让实行绩效评估管理，由各县级市（区）人民政府（管委会）负责组织实施，按租赁或者出让两种供地类型分别开展评估，并制定相应的后续管理措施。
（七）监管职责
一方面，国有土地使用权租赁合同和出让合同须明确企业依法转让、转租、抵押不动产时的具体要求。
另一方面，属地政府（乡镇政府、街道办事处、开发区管委会）须与用地单位签订“弹性年期出让监管协议”或“租赁监管协议”。监管协议应当约定开发建设要求、亩均投资、产出效益指标以及达不到投入产出标准应退出用地的管理内容。
