各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各单位：
实施空心村改造，是解决农民住房问题、改善农村人居环境、盘活农村土地存量、促进农村和谐发展的重要途径和现实需要。为有序推进空心村改造工作，经市政府同意，现提出如下意见：
一、总体要求
根据城乡发展一体化规划、土地利用总体规划和美丽乡村建设规划的具体要求，以“环境优化改善、用地节约集约、人口有效集聚、城乡融合发展”为目标，以农村危旧房成片改造为重点，科学规划，分步实施，进一步整合盘活农村建设用地，不断完善农村基础设施配套，加快推进农民住房解困，着力将村庄建设成为功能布局合理、设施配套齐全、环境整洁优美、村民安居乐业的农村新型社区，全面推进美丽乡村建设迈上新台阶。
二、基本原则
（一）坚持统一规划、有序推进，先规划、后建设的原则；
（二）坚持盘活存量、不新增建设用地指标的原则；
（三）坚持“一户一宅”、节约集约用地的原则；
（四）坚持村（社区）为主体、资金自求平衡的原则；
（五）坚持村民自愿、公开公平公正的原则；
（六）坚持因地制宜、改革创新的原则。
三、改造范围和条件
（一）改造范围。城镇（开发区）规划控制区范围以外的规划保留村，在符合规划的前提下，可采取多种形式实施空心村改造；规划非保留村允许采取异地安置的办法，实施空心村改造。已纳入城镇（开发区）规划控制区范围的空心村，改造及安置用地的利用方式均符合城市规划的，允许以公寓式安置的形态进行空心村改造，列入城中村、园中村改造计划的除外。
（二）改造条件。实施空心村改造的行政村（社区）一般应符合以下条件：村级班子具有较强的战斗力；绝大多数群众有实施改造的愿望和要求；村内空心区成片改造面积不少于3亩，且旧房占比在70%以上；村集体有一定的经济实力，且项目能实现资金平衡、建设用地占补平衡或节余。
四、改造方式和程序
（一）改造方式
鼓励各地在符合规划的前提下，按照盘活存量、不新增建设用地指标的原则，探索多样化的改造方式。可在拆除旧村后，就地进行新建安置；可对拆除建筑进行货币化补偿或安置，原旧村地块复垦为耕地；也可根据相关政策，通过宅基地置换等方式进行安置。
（二）改造程序
1．项目申报。村级组织在详细调查改造区块农户建房需求、安置意向、房屋产权等情况的基础上，编制项目改造方案。改造方案经村两委会会议、村民代表会议讨论通过，并经乡镇（街道）审核同意后，报各区、县（市）及市直开发区空心村改造领导小组办公室。
2．项目审批。各区、县（市）及市直开发区空心村改造领导小组办公室召集相关部门，在现场踏勘基础上，召开联审会议，对通过审批立项的项目，各相关部门分头按要求办理相关手续。越城区及市直开发区的空心村改造财政补助项目由越城区及市直开发区空心村改造领导小组办公室审核同意后，上报市空心村改造领导小组办公室审定发文立项。
3．项目实施。村级组织与房主签订危旧房限期拆除协议，签约时由所在乡镇（街道）代为收回集体土地使用证等相关证件。办理安置手续的同时，由安置对象向所在村申请注销原土地使用权证，由村民委员会统一向所在乡镇（街道）申报，乡镇（街道）汇总后报有关部门依法进行注销。安置房根据土地性质，办理相应权证。
4．项目验收。分拆旧、安置两个阶段进行验收。完成阶段性任务后，村级组织向各区、县（市）及市直开发区相关职能部门提出项目验收申请，同时提供相关资料，由各区、县（市）及市直开发区相关职能部门组织验收。市级相关职能部门对越城区及市直开发区的项目和柯桥区、上虞区、各县（市）的市级重点项目组织复验。
五、改造安置
越城区及市直开发区实施成片空心村改造建设的安置区块，除历史文化村落按保护利用规划的要求实施外，应安置公寓式住宅。柯桥区、上虞区和各县（市）可根据实际情况进行安置，提倡建设公寓式住宅，允许建设联排式住宅，严格控制建设独立式住宅。鼓励建设老年公寓，优化农村社区服务。对拆迁的低收入农户，要按优惠价格提供公寓房或安排廉租房。
（一）合法住宅。严格按照“一户一宅”要求及农村户型限额标准，确定相应改造安置补偿方式。合法住房按公寓式住宅模式进行产权调换的，按合法建筑面积或宅基地面积的一定比例置换；按联排式住宅模式进行产权调换的，严格在户型限额标准内置换。农户现有全部农村合法住宅建筑面积不足户型限额标准的，按户型限额标准置换。
（二）附房及临时建筑。对改造涉及的依法批准的附房和未超过审批使用期限的临时建筑，不作安置，按建筑面积作适当补偿。
（三）违法违章建筑。对改造区内的建新未拆旧住宅、违法违章建筑、超过批准期限的临时建筑，各地要根据实际，开展集中清理。在实施过程中，要实行“三公开”制度，即清理范围、对象公开，限定清理的时间公开，清理的进度和结果公开。
六、政策保障
（一）用地保障
1．确保每年安排新增建设用地指标的10%用于新农村建设，其中用于农村住宅建设的指标不得少于5%。农村住宅建设的指标要向空心村改造倾斜，优先用于列入改造计划的村庄。
2．空心村改造安置区项目，除在城镇（开发区）规划控制区内须以国有出让或划拨方式供地外，可以国有划拨、公开出让回购、集体建设用地使用等多种方式供地。安置区土地若为农用地或未利用地，允许按浙委办〔2010〕1号、97号文件精神，等量调整为建设用地。
3．各区、县（市）及市直开发区每年要安排一定的周转用地指标，用于安置区建设项目启动，结合农村土地综合整治项目政策，以建设用地复垦后的土地指标予以抵还。
4．对整村实施空心村改造的，鼓励以国有建设用地形式，跨区域到城镇、中心村（社区）安置建设。
5．空心村改造安置区房源在落实改造农户安置政策后，应优先满足本村农户的“一户一宅”需求。对改造涉及的城镇居民拥有的世居房和农户合法 “一户多宅” 的第二套及以上农房，除实行货币化安置外，允许其通过宅基地置换方式，安置在国有出让或划拨土地上建造的住房。
6．在柯桥区省级农村改革试验区，空心村改造安置在农村集体建设用地上的溢余房源在坚持“一户一宅”、法定面积和接收村同意的前提下，允许镇乡域范围内的农村住房困难户调剂、购置，并适时扩展到县域内交易置换。其他区、县（市）参照柯桥区做法，选择一个乡镇开展试点，条件成熟时扩展到全市。
7．对空心村改造项目涉及土地利用规划调整的可优先报批，并对农民建房涉及农用地转用、土地征收、使用城乡建设用地增减挂钩指标的农村土地综合整治项目、中心城区以外的乡级土地利用总体规划有条件建设区土地规划用途调整修改方案和县、乡级规划预留指标落实方案的审批权限，根据省有关文件规定，以委托方式下放给县（市、区）政府。
（二）资金保障
1．空心村改造产生的存量建设用地，列入农村土地综合整治项目后，复垦的耕地面积抵还安置所需占用的新增建设用地面积后的溢余指标，可由政府收购，按市场价结算，净收益用于空心村改造建设；不复垦的，若溢余土地拍卖的，拍卖所得除应缴省级及以上税费等规费外，用于项目建设；若溢余土地开发的，在符合土地利用总体规划、城乡建设规划和节约集约利用土地原则的前提下，允许村集体通过自主开发、合资合作、物业回购、使用权入股等方式，建设除商品房以外的村级物业项目。
2．允许安置区项目总建筑面积的一定比例作为结余房源（原则上最高不超过30%，中心村及具有一定规模的跨村集聚安置区项目视资金平衡需要可适当提高），以国有出让土地方式，公开拍卖对外销售，其收益用于空心村改造项目的资金平衡。可根据批准的项目实施方案，计划结余房源部分事先办理土地国有出让手续，项目建成后以公开拍卖方式对外销售；以国有划拨方式供地的项目，结余房源也可在建成后通过补缴土地出让金转为国有出让，以公开拍卖方式对外销售。
3．支持村集体独立或联合新农村建设公司、工商资本，通过合资、合作、BT等方式，采用封闭运作、自求平衡形式实施空心村改造项目。
4．建立农村宅基地有偿使用机制，引导村民节约集约使用土地。新建安置区块的宅基地可在符合审批条件的村民中进行公开选位竞标，所得资金归村集体所有，主要用于空心村改造建设。
5．根据各地经济社会发展水平，适时提高宅基地置换补偿标准，优化宅基地置换政策，增强宅基地置换政策吸引力。
6．市财政每年统筹安排一定资金，用于空心村改造建设奖补。对越城区实施空心村改造的项目，分拆旧和安置两个阶段进行奖补，完成拆旧并通过验收后，按实际连片拆旧面积奖补：达到3亩不足15亩的，按3万元/亩进行奖补；达到15亩不足30亩部分，按3.5万元/亩进行奖补；30亩以上部分，按4万元/亩进行奖补；对规划非保留村实施整村拆迁、面积在50亩及以上的，再给予50万元的奖补。完成安置并通过验收后，除占用新增建设用地指标或非公寓式住房安置的面积外，按安置区建新占地面积3万元/亩进行奖补，其中跨村到城镇、中心村（社区）集聚安置的按4万元/亩奖补。对市直有关开发区项目的奖补按越城区标准实施，市财政和开发区各承担50%。越城区及市直开发区的项目不得同时享受市级农村土地综合整治、中心村培育等奖补资金。对柯桥区、上虞区和各县（市）列入市级空心村改造的重点村（由市空心村改造领导小组办公室科学确定总量），完成拆迁安置并通过验收的，柯桥区、上虞区的给予每个行政村20万元奖补，县（市）的给予每个行政村10万元奖补。奖补资金专项用于空心村改造、村级物业及配套设施建设。
7．各金融机构要加大对空心村改造建设的扶持力度，确保必要的贷款额度，并实行优惠利率。鼓励金融机构按普通商品住房按揭贷款政策、小额联保贷款等方式办理农户置换安置区住房的贷款申请，支持开展农村住房抵押贷款试点。市级空心村改造试点村，按绍政办发〔2013〕127号文件规定，可申请500万元以内的担保或抵押贷款，并适用银行同期基准利率。
（三）规费减免
1．空心村改造安置区项目所涉及的行政事业性收费属于市本级部分经市政府批准全免；经营服务技术性收费，按收费低限标准减半收取；电力、供排水、供气、电信、广电、消防等设施的配置收费及权证办理的相关税费，按农村村民自建房的标准执行。
2．根据实际情况，允许将安置区建设纳入保障房体系，享受保障房建设相关规费优惠政策。
七、工作要求
（一）加强组织领导。市政府成立空心村改造领导小组及其办公室，办公室设在市农办，具体负责空心村改造建设的组织、指导、协调工作。各区、县（市）政府及市直开发区管委会也要建立相应的组织机构，根据实际确定牵头部门，着重抓好具体方案制定、组织实施和相关项目审批监督。乡镇、村作为空心村改造的主体，要组建工作班子，全力抓好拆旧、补偿、建设、安置等具体工作。
（二）强化规划引导。按照城乡一体化的要求，进一步修编完善城镇和村庄布局规划，科学划定城镇规划控制区范围，明确今后10—15年规划保留村和非保留村，以各区、县（市）及市直开发区为单位，编制空心村改造规划。鼓励各地特别是城郊农村按照节约集约利用土地资源的要求，优化空间布局，打破村域界限，以社区为单位联村共建安置区。重视历史文化村落和历史建筑的保护，严格按照绍市委办发〔2012〕80号文件要求，妥善处理改造和保护的关系，规范实施改造建设。
（三）优化管理服务。严格依法规范，坚持群众自主决策，维护群众根本利益。简化审批手续，优化审批流程，推广建立“联合会审、并联审批、一次告知”的工作机制，切实提高审批效率。加强农村建房管理，严格执行“一户一宅”及户型面积标准，严格控制新的违法建筑，防止建新不拆旧、未按审批要求建设等现象。加强空心村改造建设的项目管理、资金管理和档案管理，规范操作流程，提高项目实施质量，增强资金使用透明度，确保政策的连续性。
（四）加大考核督查。空心村改造工作列入市委、市政府对各区、县（市）及市直开发区的工作目标责任制考核和新农村建设工作考核。各区、县（市）及市直开发区也要加强考核，制定相应的考核办法。市领导小组办公室要组织有关部门，不定期开展专项督查、协调和指导。空心村改造中拆除房屋的建筑面积允许列入各地“三改一拆”任务完成数。
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