随着社会主义市场经济的发展，我国正以土地有偿使用为基本思路，开展对土地使用制度的改革，从而也为改革林地使用制度提供了良好的外部环境。林地使用制度改革的目标应是通过明细的林地产权制度、公平的林地市场竞争机制和合理的林地收益分配机制和合理的林地收益分配机制，实现林地价值评估体系和方法的确立、林地产权的界定和林地市场的培育、适应市场机制的新的林地管理制度的建立等。
一、地租和林地地租
地租是土地所有权在经济上的实现形式，是土地使用者为了使用土地本身而支持给土地所有者的报酬。由于土地资源具有稀缺性和不可再生性，使得土地所有权具有垄断性，土地所有权的垄断在经济上的实现，表现为土地所有者可以租出土地取得地租。
马克思主义地租理论主要分析了级差地租和绝对地租。级差地租的形成是同土地的等级有联系的，它产生的原因是土地的有限性所引起的土地经营垄断。级差地租按其形成的基础不同表现为两种形式：第一种形式(级差地租Ⅰ)是同土地的肥沃程度和位置优劣有关的级差地租;第二种形式(级差地租Ⅱ)是同在土地上连续追加投资所引起的不同劳动生产率有关的级差地租。就土地肥力而论，最优、次优和中等地的产量依次高于劣等地，单位产品的生产费用依次低于劣等地。当按由劣等地产品的个别生产价格所决定的社会生产价格出售产品时，最优地、次优地和中等地就获得一个高于平均利润以上的超额利润。就土地位置离市场远近不同而言，经营距离市场较近的土地，同样能够获得平均利润以上的超额利润。这两种形式下的超额利润都被土地所有者占有，也就成为级差地租Ⅰ。
级差地租第二种形式(级差地租Ⅱ)，是指在土地上连续追加投资造成的不同劳动生产率所引起的超额利润转化成的地租，这就是级差地租Ⅱ的实体。不论优等地还是劣等地，只要追加投资多获得的不同劳动生产率形成的超额利润，都会转化成级差地租。在一般情况下，级差地租Ⅰ全部落入土地所有者手中，级差地租Ⅱ在土地足月有效期内，由土地经营者占有。一单租约期满，土地可能产生的级差地租Ⅱ，在签订新租约时，就会全部直接转化为土地所有者占有。因此，在转让土地使用权时，土地经营者希望签订长期租约，而土地所有者则作相反的考虑。
在农业中，由于土地所有权对土地经营的垄断，在很大程度上限制着资本的自由转移，因而任何人想要投资于农业，都必须想土地所有者租赁土地交纳地租，这就形成了绝对地租。对于一切租用的土地，哪怕是最劣等地，也必须支付绝对地租。
地租是土地所有权在经济上的实现形式，这是一切地租的共同点。土地所有权与使用权相分离，是土地所有权在经济上得以实现的前提条件。如果自己既是土地所有者，又是土地使用者，就没有必要向自己交纳地租。但发生两权分离一定能产生地租吗?这也存在两种情况：一是土地所有者在一定时期内把土地使用权无偿借与货转让他人，因土地所有权在经济上无所体现，就不可能产生地租。在我国高度集中的计划经济体制下，无偿使用公有土地就属于这种情况。另一种情况是土地所有者把土地使用权在一定时期内有偿地出租给承租人，向承租人收取租金，所有权在经济上得以实现。由此可见，在两权分离的条件下采取有偿使用的租赁形式，才能产生地租，即土地租赁关系是产生地租的客观基础。国有林地的有偿使用，即林地所有权与使用权的分离，将产生地租这一经济形势。
上面的分析虽然是以农业土地(耕地)为例说明地租原理，但林业用地的地租与农业用地的地租具有相同的原理，只是两者的侧重点略有不同。林地地租额同样包括绝对地租和部分级差地租，即使最劣等林地或位置最僻远的林地(相比较而言)也包括绝对地租。由于自然因素(如气候、土壤、海拔高度、地势等)和地理位置对林地生产力有着直接的影响，级差地租Ⅰ无疑构成了林地地租的主体。林地地租也可以理解为一个林木培育周期内的林地使用费，它由林地的预期收益所决定。林地地租的来源仍然是林地所有者获得的林业平均社会投资利润额以上的份额。林地地租也就构成了林地价格的主要内容。为了更准确地估算林地价格，加强对林地地租的评估和测算工作是十分必要的。
在社会主义市场经济条件下，实行国有林地的有偿使用，上述的地租理论仍具有很强的适应性。至于林地租赁经营体制下的级差地租和分配现作如下分析：当国有林地的所有权与经营权实行分离时，就确立了林地的承租关系。作为林地所有权的垄断者国家(包括地方政府)，为了使林地所有权在经济上得以实现，就要向林地租赁者征收包括级差地租在内的地租。国家应占有级差地租Ⅰ，而林地承租者在租赁期内则占有级差地租Ⅱ。
由于林地自然条件不同或地理位置不同而产生的级差地租Ⅰ，并不是由林地的租赁者所决定的。林地生产力差异的出现，或者是林地存在着自然条件的差别，或者是国家(包括地方政府)进行合理规划、长期投资的结果，由于上述原因而形成的级差收益不应归承租者所有，而应以级差地租的形式，上缴给土地所有者——国家所有。
对级差地租Ⅱ的分析有所不同。级差地租Ⅱ是承租者对林地连续追加投资提高林地生产率而形成的。为了鼓励承租者增加对林地的投资，这部分与承租者投入资金和消耗的劳动有关的级差地租Ⅱ应归林地承租者所有。着在很大程度上体现了“谁投资、谁收益;多投资，多收益”的原则，有利于调动承租者集约经营林地的积极性。
在国有林地实行有偿使用的新体制下，级差地租这一行经济杠杆对林业发展所起的作用主要有以下几点：(1)对于级差地租的准确测算和合理分配，将为确定林地价格、建立林地市场奠定科学的基础;(2)国家征收级差地租Ⅰ，既保证了国有林地所有权的实现，又可以使国家得到一笔巨额收入，用于林业或其他经济部门的发展。在林地自然条件差异极大的情况下，通过征收级差地租Ⅰ，能使各个承租者在平等条件下开展竞争，从而合理调节了林地承租者增加对林地的投资，在很大程度上避免了林地经营中的短期行为;(4)为了鼓励经营者承租自然条件较差或位置僻远的林地，因国家投资而在签订租约前产生的部分级差地租Ⅱ(土地出租时其他表现形式为级差地租Ⅰ)可留给承租者，以调动其经营积极性。
