2016年11月20日起桐庐县开始施行新的《农村住宅建设及规划管理办法》，此次办法的出台是鼓励农村也开始像城市那样，按统一规划建房。

《办法》规定，村民建房必须符合“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的原则，不论新建、扩建和拆建住宅，均不得超过规定的宅基地标准。村民建房审批前应当先制定村庄规划，并按照村庄规划进行规划审批。村落景区内的建筑风貌应依据村庄规划或其他专项规划进行控制，应与景区风貌相协调，鼓励采用富春民居建筑风格。

《办法》还明确，村民建房的具体建筑位置及层次、层高根据规划确定。规划层次原则上不得超过3层，平均层高不得超过3.4米，檐口总高度不得超过11.2米。地下室、半地下室、架空层层高超过2.2米（含2.2米）的按1层计算。规划有另行要求的除外。

县城核心区块外、规划区内的村民建房，原则上采用多（高）层公寓式住宅；利用村内零星宅基地和原基拆建的，村庄规划许可的，可采用2户以上联体式住宅；无法采用上述方式安排宅基地或根据村庄规划可以建设单门独户住宅的除外。

此次修订的《桐庐县农村住宅建设及规划管理办法》，与旧版相比，更符合桐庐新农村发展现状和农村土地规划现状。规定村民建房不得占用基本农田，严格控制占用耕地。应充分利用原有宅基地和村内空闲地，确需占用新增建设用地的，要尽量利用废弃地和低丘缓坡等未利用地。禁止村民在地质灾害易发区内建房。

附政策全文：

桐庐县人民政府办公室关于印发桐庐县农村住宅建设及规划管理办法的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门、各直属单位：

《桐庐县农村住宅建设及规划管理办法》已经县政府同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

桐庐县人民政府办公室

2016年10月27日

桐庐县农村住宅建设及规划管理办法

第一章 总 则

第一条 为统筹城乡发展，推进新农村建设，规范和加强农村住宅规划建设管理，切实提高土地节约集约利用水平，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《浙江省城乡规划条例》等法律法规和有关政策文件的规定，结合我县实际，制订本办法。

第二条 本县行政区域范围内农村住宅的新建、翻建、改建、扩建（以下简称村民建房）的建设及规划管理均适用本办法。

第二章 建房原则

第三条 村民建房应符合城乡规划和土地利用总体规划，按照规划进行统筹安排。

村民建房审批前应当先制定村庄规划，并按照村庄规划进行规划审批。村落景区内的建筑风貌应依据村庄规划或其他专项规划进行控制，应与景区风貌相协调，鼓励采用富春民居建筑风格。

村庄规划应与土地利用总体规划相衔接。

第四条 需要修改村庄规划的，应当依照《中华人民共和国城乡规划法》第二十二条报批。

第五条 村民建房不得占用基本农田，严格控制占用耕地。应充分利用原有宅基地和村内空闲地，确需占用新增建设用地的，要尽量利用废弃地和低丘缓坡等未利用地。

禁止村民在地质灾害易发区内建房。

村民建房必须符合“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的原则，不论新建、扩建和拆建住宅，均不得超过规定的宅基地标准。

第六条 县城规划核心区块内一律采取多（高）层公寓式住宅。

县城核心区块外、规划区内的村民建房原则上采用多（高）层公寓式住宅；利用村内零星宅基地和原基拆建的，村庄规划许可的，可采用2户以上联体式住宅；无法采用上述方式安排宅基地或根据村庄规划可以建设单门独户住宅的除外。

第七条 采用多层或多（高）层公寓式住宅和规划农居点需实施统一建设的，由乡镇人民政府（街道办事处）、村委会按基本建设项目办理规划建设审批手续。

第八条 村民建房的具体建筑位置及层次、层高根据规划确定。规划层次原则上不得超过3层，平均层高不得超过3.4米，檐口总高度不得超过11.2米。地下室、半地下室、架空层层高超过2.2米（含2.2米）的按1层计算。规划有另行要求的除外。

第九条 村委会应当统筹安排农居房建设，制定年度村民建房实施方案，根据建房的紧迫性优先安排无房户、危房户、灾毁房户以及其他住房困难户。

年度建房实施方案应当包括拟安排建房的村民家庭、人口、现有住房情况、拟安排的区块、占用土地面积、建房层次等。

年度建房实施方案依照《村民委员会组织法》的有关规定，应经村民代表会议讨论通过。

第三章 审批要求及程序

第十条 村民建房实行“一表式”联合审批，宅基地审批和建设规划审批实施两表合一。

宅基地的审批按照我县关于宅基地管理的有关规定办理。

第十一条 根据《浙江省城乡规划条例》第38条规定，乡、村庄、集镇规划区内和城镇总体规划确定的城镇建设用地范围内使用集体所有土地进行村民建房的，由乡镇人民政府（街道办事处）核发《乡村建设规划许可证》。

第十二条 建房村民应向当地村委会提出书面申请，主动并如实申报家庭人口信息、现有农村住宅及附房情况。

村民申请建房应当以户主的名义提出申请，并提交以下材料：

（1）农村建房书面申请。

（2）本户家庭人口情况，及家庭人口属于申请用地所在地经济组织成员的证明材料。

（3）家庭现有所有农村住房情况，包括原有农村住房审批表、集体土地使用权证或房屋产权证、现有房屋现场照片等。

（4）其他依法或有关政策需要提交的材料和证明。

村民应当对其提供材料的完整性和真实性负责。

第十三条 村委会应当对建房申请材料进行初步审核，审核申请人家庭是否属于本集体经济组织成员，是否已纳入或可纳入年度宅基地安排。

第十四条 经村民代表会议审核通过后，村委会应当将村民代表会议纪要和申请资料一并提交乡镇人民政府（街道办事处）审核。

村委会应当认真审核村民建房申请材料，并对村民的成员身份和村民会议纪要的真实性和准确性负责。

第十五条 经初步审核，符合建房审批条件的，村委会应当将拟同意的建房对象、家庭成员信息、建房位置、用地面积、建房层次等相关情况在本行政村村务公开栏公示7天。

乡镇人民政府（街道办事处）应当监督建房公示的落实，未进行公示的，应当责令其公示，并拍摄公示现场照片。

第十六条 乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到村委会上报的村民建房申请材料后，10个工作日内组织人员到现场实地踏勘，审查建房申请是否符合村庄规划及相关规划。涉及旅游、文物保护、交通、水利、供电、林业等部门管理内容的，乡镇人民政府（街道办事处）应当通知相关部门参与踏勘，或书面征求相关部门意见。

第十七条 经审查，存在以下情况之一的，乡镇人民政府（街道办事处）不予审批。

1.申请人家庭成员身份、人口或现有住房情况不符合申请宅基地建房的条件；

2.申请建房地块不符合村庄规划和土地利用总体规划的；

3.建房不符合文物保护、旅游、水利等专项规划要求，依法不宜从事建设的；

4.申请人申请的面积超出法律法规和我县规定的最大的宅基地面积标准，申请人不同意变更的；

5.申请人已自愿永久放弃全部农村宅基地，选择置换城镇公寓房或政府补助自行购买城镇商品房的；

6.其他法律法规规章规定不能批准的情形。

经审查存在不符合审批条件的，应当及时告知村委会和申请建房的村民不能审批及不能审批的原因。

第十八条 经公示无异议的，乡镇人民政府（街道办事处）应当根据村庄规划，划定拟建住宅的规划红线并出具规划设计条件。规划设计条件中应明确住宅建设用地位置、允许建设范围、建筑层次、建筑层高、建筑檐高及建筑总高。

第十九条 建房村民应根据规划红线和规划设计条件要求，委托有资质的设计单位进行住宅建筑设计或选择县住建局汇编的通用图报，建筑设计图应报乡镇人民政府（街道办事处）审批。

第二十条 经乡镇人民政府（街道办事处）审批同意后，由乡镇人民政府（街道办事处）组织人员进行施工放样并基槽验线，经验线合格后发放《乡村建设规划许可证》。《乡村建设规划许可证》中应明确建设用地位置、基础标高、建筑高度等规划要求。建房村民凭《乡村建设规划许可证》组织施工。

乡镇人民政府（街道办事处）在每季度末将本辖区审批通过的《桐庐县农村村民建房审批表》汇总上报县国土局和县住建局备案。

第四章 审批监管

第二十一条 建房施工开工前，建房申请人应当与所委托承建建筑工匠或施工企业签订《建房施工合同书》与《村民建房施工安全责任书》，并报村委会和乡镇人民政府（街道办事处）备案。

第二十二条 村民建房经批准后，由属地乡镇人民政府（街道办事处）将该村民的建房审批情况在建房地点公示，实行挂牌告示施工。建房公示牌必须放置在建筑正立面视线可及范围内，且保证从施工开始之日到竣工验收之日前挂牌到位。

建房公示牌由县住建局提供样板，各乡镇人民政府（街道办事处）以此样板统一制作、统一规格尺寸，统一标准填写建房公示牌。公示牌内容包括建房户主、家庭成员信息、占地面积、建筑面积、建造层次、承建工匠、审批时间和监督电话等。

严禁私自填写或涂改建房公示牌审批内容。

第二十三条 依据建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》（建质〔2004〕216号），村民建房应当委托具备相应施工技能且持有县住建局核发的《培训合格证书》的村镇建筑工匠或具备专业资质的建筑施工企业承建。承建的工匠或建筑施工企业要严格按照批准的住宅施工图纸施工。

第二十四条 各乡镇人民政府（街道办事处）对村民建房质量安全与施工安全管理实行属地管理。乡镇人民政府（街道办事处）及村委应建立村民建房质量与施工安全监管网络。相关管理人员应各司其职，对村民建房应进行不间断巡查监管，及时制止和查处各类违法建设行为。

第二十五条 根据《浙江省城乡规划条例》第44条规定，村民住宅竣工后，向乡镇人民政府（街道办事处）申请住宅竣工规划核实。乡镇人民政府（街道办事处）应根据图纸、乡村规划许可证等审批资料等要求，对住宅建设规划情况进行核验。符合规划许可内容的，出具住宅规划核实确认书后,再按规定办理土地、房屋的登记发证等手续。不符合规划许可内容的，提出书面整改意见，整改完成后方可出具住宅规划核实确认书,再按规定办理登记发证等手续。

第二十六条 乡镇人民政府（街道办事处）要组织人员落实“四到场”制度，到场人员需签字确认。

一是踏勘选址到场：受理村民建房申请后，对申请人的建房条件、建房地址是否符合相关规划进行审核确认。

二是定点放样到场：审批同意后到现场放样定点，按审批要求确定建房用地位置并挂建房施工公示牌。

三是砌基验收到场：建房户动工挖基槽时，相关人员应到场检查是否按照放样定位的要求挖槽埋基。

四是竣工规划验收到场：村民建房完工后，应到现场进行竣工规划核实，核实是否按规划审批要求进行建设。

第二十七条 根据《浙江省城乡规划条例》第49条规定，建房村民自取得批准的《乡村建设规划许可证》之日起两年内未动工建房的，原已取得批准的《乡村建设规划许可证》和建房审批表自动失效。若仍需建房的应重新申请办理建房规划审批手续。

第五章 责任追究

第二十八条 农村住宅规划建设管理责任追究，必须坚持实事求是、教育与惩戒相结合的原则。

第二十九条 村民建房存在伪造户口、隐瞒旧房、提供虚假审批资料的，建房超过规定层次、层高、面积的，按《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《浙江省城乡规划条例》等相关法律法规进行处置。

第三十条 根据《浙江省城乡规划条例》第60条规定，未取得《乡村建设规划许可证》或未按照《乡村建设规划许可证》的规定建造住宅的，由属地乡镇人民政府（街道办事处）责令停止建设、限期改正。

占用乡村公共设施用地、公益事业用地等情节严重的，应当予以拆除。

第三十一条 村民委员会在村民申请建房过程中未按本办法执行，或弄虚作假、帮助申请人骗取审批的，经查实后，依法撤销审批文件，并将依法依规追究相关人员的责任。对申请人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十二条 乡镇人民政府（街道办事处）在村民建房审核、审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依规给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十三条 各乡镇人民政府（街道办事处）应根据此办法制定具体的管理制度报县政府备案，并抄送县住建局、县国土局、县监察局等部门。

第三十四条 原涉及农村农民建房的规定与本办法不一致的，以本办法为准。本办法自2016年11月20日起施行，由桐庐县住房和城乡建设局监督组织实施。