农村宅基地改革试点正在如火如荼的进行中，各种问题也层出不穷，以前的宅基地环境差、设施差，进出不便，是没有人愿意去重复利用盖房子的。现在不同了农村正在沿公路一带不断蔓延，而且居住空气好，大家都愿意待在农村了。

2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。全国人大常委会2月25日审议《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域暂时调整有关法律规定的决定(草案)》，拟授权国务院在33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施《土地管理法》《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这标志着包括宅基地改革在内的农村“三块地”改革试点终于进入实质性阶段。

当前，人们对宅基地改革的认识还存在一些争议。为顺利推进宅基地改革，还需要了解以下问题：

一、宅基地怎样做到公平？

宅基地实行依法公平取得制度。这里的依法公平取得，暗含着只要是农民，每一户都可以在自己所在的村集体依法公平取得一份宅基地的意思。但是，由于各地域及各农户情况不同，在试点时有可能碰到新的情况。

一种情况是因历史原因形成超标准占用宅基地和一户多宅等情况，这主要是农村里的强势人群，例如村干部、先富裕人群等。对于多占的宅基地，应该探索实行有偿使用的办法。

另一种情况是80后、90后年轻一代怎样获得宅基地。过去宅基地严禁流转，其中的价值很难显现，现在随着流转频率加快，价格将逐步走高。在这样的情况下，那些原本跟着打工父母在城市出生并长大、并没有获得城市户口、主观上并不愿回农村的80后、90后年轻一代，也要申请老家的宅基地了。这也就是说，宅基地改革后可能出现一个以80后、90后年轻一代为主体的申请宅基地的小高潮。

争议较大的是新增人口是否可以分配宅基地。现行《土地管理法》以福利性分配作为获取宅基地的唯一手段，其依据是人民公社时期确立的“成员权”，就是只有集体经济组织的成员才可以免费获取宅基地，原则是“一户一宅、无偿分配、长期使用”。但从1993年中央提倡“增人不增地、减人不减地”的政策以来，在这些政策执行较好的区域，宅基地指标多年来已经停止发放了，新生人口不能分到宅基地，只能购买其他人的宅基地。这就“逼”出一个宅基地流转市场来，否则，按照人人有份的福利主义做法，宅基地流转只能私下进行。

试点方案规定宅基地依法公平取得和自愿有偿退出，一方面，为新生人口依法公平取得提供了依据，另一方面也为过去的宅基地流转市场提供了合法依据。

二、宅基地供应的多种方式

我国农村宅基地一般都是单家独院，这适应了农户是独立的家庭生产单位的实际。农户要饲养鸡鸭牛羊，要存放农业生产工具等，没有庭院是不行的。因而单家独院的宅基地就越建越大，占用了不少良田好土。这一状况具有不可持续性，不能再继续下去了。

近年来，一些地方兴起一股撤乡并村风潮，违背农户意愿，驱赶农户放弃原住地房屋和宅基地，进入他们让开发商开发的钢筋水泥楼房，俗称“上楼”运动。这一运动的初衷是农户集中居住，省下的宅基地可以复垦成良田，可以实现规模经营。而实际上，农户搬走后，宅基地多数没有复垦成良田，而是由开发商开发成商品住宅了。再说农户“上楼”后给生活生产都带来诸多不方便，怨声不断，造成新的社会不稳。

三、宅基地可以怎样转让

宅基地退出试点中坚持自愿有偿转让原则，顺应了市场经济的一般原则，符合改革的大方向。问题是，有偿转让给谁?宅基地退出试点方案规定只能转让给本村社农户，这在一个村社中可以优先满足那些没有宅基地，或者80后90后结婚需要盖房的年轻人之需要。

从长远来看，只具有福利性质的宅基地也应该赋予商品属性，形成一个特殊的具有中国特色的流转市场。试点方案中规定的有偿转让，至少赋予了宅基地半商品属性，也是对过去纯福利性质的否定。因此，有必要试验在一个乡镇范围内的转让。

纯粹的宅基地不可以买卖，但是因宅基地上的房屋转让导致宅基地转移的除外。宅基地上的房屋转让，受让主体必须具备根据土地管理法规定的村集体经济组织成员资格。国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发[2004]234号，2004年11月2日）（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

四、宅基地的转让

宅基地有偿转让，一个很重要的问题是转让价格的确定。当然，政府无论如何都不能代替农户们制定宅基地转让价格，要由农户们自己协商。要相信转让户和受让户完全可以根据市场价格总走势和供求情况，协商出一个双方都能接受的价格，而只要是双方都能接受的价格，也就是合理的价格。

就一般的情况看，宅基地有偿转让价格是受供求关系决定的。试点方案中规定，只有本村社居民才有资格受让即购买转让的宅基地，这就把需求限制在一个很小的范围，也就决定了宅基地转让价格不可能抬高，更不可能被“炒”高起来。学界有人期望的进城农民工把家乡宅基地有偿转让后的钱，用来在打工城市(城镇)买房，是注定要落空的。

五、谁有资格享受宅基地转让收入

一是由村集体享受，二是由转让户享受。村集体享受的根据是宅基地的所有权属于村集体，但是鉴于农村风气有待转变，村集体享受往往变成村干部享受，从而为村干部腐败提供新渠道，这还不如让转让户享受。

其实，要避免村集体享受变成村干部享受的腐败问题，制度设计也可以在集体资产股份化时一起并入，再量化到各个集体成员。

六、退出宅基地的农民到城市应享受福利保障房

农民进城后有的自愿退出了农村原有的宅基地，那么，他们在打工的城市(城镇)就应该买到一套福利保障房。既然农民工已经在城市(城镇)打工，为城市(城镇)建设做出了贡献，政府就应该承担福利保障房的义务，而不能再像以往那样无偿“享受”农民工贡献的红利，置农民工无房住于不顾，引起社会不稳。

进城打工的农民工在打工城市(城镇)买到了福利保障房，又有一份稳定的工作，就应该退出农村原有的宅基地。因为他不能占有两处福利房。有种观点认为，目前中国有2.7亿农民工，大概有4千万到5千万农民工举家全迁，他们尽管进了城，也很少回家，但想想在老家还有一方宅院可以遮风挡雨，在城市打工的时候，心态就坦然了。如果这些在城市打工的人失业了，他们就可以选择回到家乡种地，如果连农村的住地也卖掉的话，那么，他们就会沦为城市贫民，就会出现像巴西、印度、南非等国家的贫民窟。其实，这是建立在国家与社会的社会保障很不健全情况下的特例。随着我国改革的推进，社会保障逐步健全，进城打工的农民工即使有时失业，但是可以领到失业保障金，政府和社会帮助他们培训新技能，他们在打工城市(城镇)有福利保障房，也就不用再回到农村老家。

七、宅基地抵押担保是农户看得见的实惠

明确宅基地用益物权，让农民用宅基地抵押担保获得贷款，从而解决从金融机构贷款难的问题，这是农户看得见的实惠。因此，试点中要首先确立农户对宅基地的使用权，像城市里居民住房一样，确权后发放权威的使用权证，让农户可以拿使用权证到金融机构获得抵押担保贷款。